Przejdź do treści
metroskop.pl
Gra z prawdziwymi danymi

Wehikuł czasu

A gdyby cofnąć czas?

Mieszkania, obligacje czy akcje? Wybierz swoją podróż, zgadnij wynik i sprawdź, jak potoczyła się historia Twojego kapitału.

Ustaw swoją podróż

Od 10 000 do 5 000 000 zł.
Wybierz scenariusz
Najem i pośrednik
Czynsz najmu

Dziennik wydarzeń z Twojej podróży

Wydarzenia pokazują tło gospodarcze podróży. Samo wystąpienie wydarzenia nie określa jego wpływu na ceny. Miesięczny zegar wyznacza postęp podróży; wyniki porównujemy w rocznych punktach.

    Ceny, oprocentowanie i inflacja w 2016 roku
    Mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie
    7 287 zł za metr kwadratowy
    Oprocentowanie obligacji dziesięcioletnich indeksowanych inflacją w pierwszym roku
    2,5%
    Średnie oprocentowanie nowych lokat bankowych z terminem do jednego roku
    1,54%
    Inflacja w czerwcu wobec czerwca poprzedniego roku
    −0,8%
    Założenia, sposób liczenia i źródła

    Jak liczymy

    Skąd są ceny mieszkań w Warszawie?

    Z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości. Dla każdego roku liczymy medianę ceny metra kwadratowego mieszkań z rynku wtórnego o powierzchni od 25 do mniej niż 100 metrów kwadratowych, gdy akt obejmuje jedno całe mieszkanie, bez udziałów, sprzedaży przez samorząd lub Skarb Państwa, bonifikat i licytacji. W 2026 roku mediana obejmuje akty od stycznia do kwietnia. Scenariusz rynku mieszkań pokazuje hipotetyczny kapitał podążający za zmianą mediany, z modelowymi kosztami i najmem. Każdy rocznik reprezentuje cały rok, a pozostałe inwestycje koniec czerwca; to przybliżone porównanie różnych serii. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.

    Jakie koszty i podatki liczymy przy mieszkaniu?

    Przy zakupie liczymy podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ceny, połowę maksymalnej taksy notarialnej z podatkiem od towarów i usług oraz 969 zł opłat za wniosek do księgi wieczystej, wypisy aktu i wpis własności, dla każdego roku według stawek obowiązujących od 5 listopada 2026 roku. Modelowy kapitał po potrąceniu tych kosztów podąża za indeksem mediany. Wynik to hipotetyczny kapitał w złotych oraz procent zmiany. Przy sprzedaży przez pośrednika liczymy prowizję 2,5% ceny sprzedaży i 23% podatku od towarów i usług od tej prowizji. Podatek dochodowy 19% od dochodu płaci się przy sprzedaży przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku zakupu. Koszt nabycia waloryzujemy wskaźnikami Głównego Urzędu Statystycznego za pierwsze trzy kwartały od roku po zakupie do roku przed sprzedażą. Scenariusz zakłada inwestora bez ulg dla pierwszego mieszkania i bez ulgi mieszkaniowej.

    Jak liczymy czynsz najmu?

    Modelowa stopa najmu to średni czynsz za metr kwadratowy w Warszawie z badań Narodowego Banku Polskiego podzielony przez medianę ceny metra kwadratowego z roku początkowego. Stosujemy ją do kapitału po kosztach wejścia. Liczymy 11 miesięcy najmu w roku, odejmujemy 10% na drobne naprawy i podatek: 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku kalendarzowym oraz 12,5% nadwyżki. Przychód rozkładamy równomiernie na miesiące. Stosujemy obecne stawki we wszystkich latach, dla jednej osoby bez innych przychodów z najmu. Czynsz zostaje na rachunku bez oprocentowania. Badanie dotyczy mieszkań faktycznie wynajmowanych, zwykle mniejszych i nowszych, więc dla typowego mieszkania czynsz może być zawyżony.

    Jak liczymy obligacje i lokatę bankową?

    Obligacje dziesięcioletnie indeksowane inflacją kupujemy w czerwcu roku zakupu po 100 zł. W pierwszym roku mają stałe oprocentowanie, potem inflację sprzed dwóch miesięcy plus marżę, a odsetki dopisują się co roku. Przy wcześniejszym wykupie odejmujemy opłatę z listu emisyjnego i 19% podatku od odsetek. Po dziesięciu latach kwotę po podatku wkładamy w nowe obligacje z czerwca roku wykupu, kupione po 100 zł. Lokatę bankową zakładamy co roku w czerwcu na rok, na średnie oprocentowanie nowych lokat, a podatek od odsetek płacimy co roku.

    Skąd są wyniki akcji i funduszy indeksowych?

    Akcje to Warszawski Indeks Giełdowy (WIG) Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, który uwzględnia dywidendy. Fundusze to iShares Core MSCI World (duże i średnie spółki z krajów rozwiniętych) i iShares Core S&P 500 w klasie akumulującej, z notowań na giełdzie we Frankfurcie przeliczonych na złote po kursie średnim Narodowego Banku Polskiego. Bierzemy zamknięcie z końca czerwca, w 2026 roku z końca kwietnia, i odejmujemy 19% podatku od zysku. Prowizji maklerskich i kosztu wymiany walut nie liczymy.

    Co znaczą wyniki średnio na rok i po inflacji?

    Średnio na rok to stała roczna stopa, która w tym samym czasie dałaby tę samą kwotę końcową. Wynik po inflacji uwzględnia wzrost cen według Głównego Urzędu Statystycznego od czerwca roku zakupu. Każdy scenariusz pokazujemy w złotych o sile nabywczej z roku początkowego.

    Czy wynik mówi, w co warto zainwestować teraz?

    Strona pokazuje wyniki z przeszłości i nie jest rekomendacją inwestycyjną. Przyszłe wyniki mogą być inne. Wehikuł wie już, co wydarzyło się po roku zakupu, dlatego analiza wsteczna zawsze jest skuteczna. Decyzję o pieniądzach warto oprzeć na własnej sytuacji, kosztach i ryzyku.

    Ceny mieszkań
    Rejestr Cen Nieruchomości (obliczenia Metroskopu). Mediana ceny metra kwadratowego z aktów notarialnych z całego roku kalendarzowego: rynek wtórny w Warszawie, mieszkania o powierzchni od 25 do mniej niż 100 metrów kwadratowych, jedno całe mieszkanie w akcie, bez udziałów, sprzedaży przez samorząd lub Skarb Państwa, bonifikat i licytacji. Rok 2026 obejmuje akty od stycznia do kwietnia. Wykorzystano materiały państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
    Czynsze najmu
    Narodowy Bank Polski, raporty o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce. Średni czynsz transakcyjny w Warszawie w złotych za metr kwadratowy miesięcznie, bez opłat administracyjnych i prowizji pośrednika. Rok 2015 to średnia z dwóch odczytów (raport za 2019 rok), lata 2016–2024 to średnie z czterech kwartałów (aneksy do raportów za 2021 i 2024 rok), rok 2025 to pierwszy kwartał. Dla 2026 roku przyjęto wartość z pierwszego kwartału 2025 roku. Czynsz dotyczy mieszkań faktycznie wynajmowanych, zwykle mniejszych i nowszych od typowego mieszkania.
    Obligacje skarbowe
    Ministerstwo Finansów, listy emisyjne obligacji skarbowych dziesięcioletnich indeksowanych inflacją (EDO). Dla każdej miesięcznej serii: oprocentowanie w pierwszym roku i marża dodawana do inflacji w kolejnych latach (w procentach) oraz opłata za wcześniejszy wykup w złotych za obligację o wartości 100 zł. Seria z listopada 2015 roku według komunikatu Ministerstwa Finansów o wynikach sprzedaży obligacji.
    Lokaty bankowe
    Narodowy Bank Polski, oprocentowanie nowych lokat gospodarstw domowych (portal danych Europejskiego Banku Centralnego). Średnie oprocentowanie nowych lokat gospodarstw domowych w złotych z terminem do jednego roku, w procentach w skali roku, przed podatkiem. To średnia ważona kwotami umów we wszystkich bankach, w której przeważają lokaty od jednego do trzech miesięcy. Najlepsze oferty promocyjne dawały więcej.
    Inflacja
    Główny Urząd Statystyczny, miesięczne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych. Poziom cen towarów i usług konsumpcyjnych, grudzień 2013 roku = 100, złożony z publikowanych wskaźników „grudzień poprzedniego roku = 100”. Październik 2026 roku to szybki szacunek, a wartość ostateczna ukaże się w połowie listopada 2026 roku.
    Stopa referencyjna
    Narodowy Bank Polski: historia stóp procentowych. Stopa obowiązująca na koniec miesiąca.
    Akcje
    Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, indeks WIG. Zamknięcie z ostatniej sesji miesiąca, w punktach. WIG uwzględnia dywidendy i prawa poboru. Notowania dzienne z serwisów bankier.pl i biznesradar.pl, sprawdzone w archiwum notowań giełdy.
    Fundusze indeksowe
    iShares Core MSCI World UCITS ETF (klasa akumulująca), notowania na giełdzie we Frankfurcie (Xetra). Zamknięcie z ostatniej sesji miesiąca w euro, przeliczone na złote po kursie średnim Narodowego Banku Polskiego z dnia tej sesji. Dywidendy zostają w funduszu, a opłata za zarządzanie jest już w cenie. Bez prowizji maklerskiej i kosztu wymiany walut. iShares Core S&P 500 UCITS ETF (klasa akumulująca), notowania na giełdzie we Frankfurcie (Xetra). Zamknięcie z ostatniej sesji miesiąca w euro, przeliczone na złote po kursie średnim Narodowego Banku Polskiego z dnia tej sesji. Dywidendy zostają w funduszu po podatku pobranym w Stanach Zjednoczonych, a opłata za zarządzanie jest już w cenie. Bez prowizji maklerskiej i kosztu wymiany walut.
    Stan danych
    Serie zebrane 5 listopada 2026 roku. Ceny mieszkań do kwietnia 2026 roku, inflacja do października 2026 roku, obligacje do listopada 2026 roku, lokaty do września 2026 roku, notowania do października 2026 roku. Wehikuł kończy się w kwietniu 2026 roku, ostatnim miesiącu z cenami mieszkań.
    Charakter informacyjny
    Strona pokazuje wyniki z przeszłości i nie jest rekomendacją inwestycyjną. Przyszłe wyniki mogą być inne. Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.

    Obserwuj Metroskop

    Nowe zestawienia cen i aktualizacje danych na Facebooku.

    Aktualizacje danych