Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Wiedza w pigułce

Co składa się na koszty zakupu

Do ceny nieruchomości dochodzą cztery rodzaje kosztów. Kalkulator pokazuje każdy osobno i podaje przepis, z którego wynika kwota.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

2% wartości rynkowej mieszkania, domu albo działki kupowanej na rynku wtórnym. Płaci go kupujący, a pobiera notariusz przy podpisaniu aktu notarialnego i przekazuje do urzędu skarbowego. Kwotę zaokrągla się do pełnych złotych. Przy zakupie od dewelopera cena zawiera podatek od towarów i usług, więc podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 0 zł.

Taksa notarialna

Wynagrodzenie notariusza za akt, wniosek do księgi wieczystej i wypisy. Przepisy określają tylko kwoty maksymalne, więc o cenę możesz zapytać kilka kancelarii. Notariusze doliczają do taksy VAT według stawki 23%.

Opłaty sądowe

Stałe kwoty za wpisy w księdze wieczystej, na przykład za wpis własności albo hipoteki. Notariusz pobiera je przy akcie i przekazuje do sądu razem z elektronicznym wnioskiem o wpis.

Prowizja pośrednika

Tyle, ile zapisano w umowie pośrednictwa, zawartej na piśmie albo w formie elektronicznej. Jej wysokość zależy wyłącznie od tej umowy.

Zwolnienie z podatku przy pierwszym mieszkaniu lub domu

Od 31 sierpnia 2023 roku nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli kupujesz z rynku wtórnego mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i ani w dniu zakupu, ani wcześniej nie przysługiwało Ci żadne z tych praw ani udział w nich.

• Udział do 50% odziedziczony w spadku nie odbiera zwolnienia. Udział nabyty w inny sposób, na przykład w darowiźnie, odbiera je bez względu na wielkość.
• Zwolnienie obejmuje mieszkania, domy jednorodzinne i spółdzielcze prawa do nich. Przy zakupie działki podatek trzeba zapłacić.
• Kupujecie we dwoje, a jedna osoba miała już mieszkanie lub dom? Urzędy skarbowe wymagały, żeby warunki spełniał każdy kupujący. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 roku (sygnatura III FSK 281/25) uznał, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie osobie, która spełnia warunki. Podatek należy się wtedy od części drugiej osoby. Wyrok zapadł w jednej sprawie, dlatego zapytaj notariusza, jak policzy podatek w Waszej sytuacji.

Taksa notarialna: progi i obniżone stawki

Maksymalną taksę liczy się od wartości nieruchomości według progów z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Przy sprzedaży mieszkania, umowie deweloperskiej, przeniesieniu własności mieszkania lub domu jednorodzinnego i sprzedaży działki budowlanej obowiązuje połowa stawki z tabeli. Przy hipotece zabezpieczającej kredyt bankowy na zakup albo budowę mieszkania lub domu obowiązuje jedna czwarta stawki.

Przy umowie między osobami z najbliższej rodziny (pierwsza grupa podatkowa: między innymi małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo) górna granica wynosi 7500 zł. Za każdą rozpoczętą stronę wypisu notariusz może pobrać najwyżej 6 zł, a za złożenie wniosku do księgi wieczystej — najwyżej 200 zł.

Notariusze doliczają do taksy podatek od towarów i usług według stawki 23%. Rzecznik Praw Obywatelskich od lat kwestionuje tę praktykę; Ministerstwo Sprawiedliwości uznaje taksę za kwotę bez podatku. Kalkulator pokazuje kwoty z podatkiem, bo takie zobaczysz na rachunku.

Opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej

Opłaty są stałe i nie zależą od ceny. Notariusz pobiera je przy akcie i przekazuje do sądu razem z wnioskiem o wpis. Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi.

Zakup od dewelopera: dwie umowy u notariusza

• Przy mieszkaniu lub domu w budowie podpisujesz najpierw umowę deweloperską, a po odbiorze — umowę przenoszącą własność.
• Wynagrodzenie notariusza za umowę deweloperską (także za wypisy) i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej dzielisz z deweloperem po połowie. Roszczenie z umowy trafia do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek.
• Koszty umowy przenoszącej własność ustala umowa z deweloperem. Kalkulator przyjmuje, że płacisz je w całości. Dla nowego mieszkania sąd zakłada osobną księgę wieczystą.
• Podatku od czynności cywilnoprawnych nie płacisz, bo cena zawiera podatek od towarów i usług. Wyjątek: jeśli to Twoje szóste albo kolejne mieszkanie kupione z podatkiem od towarów i usług w budynku lub budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, płacisz dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych 6% wartości rynkowej.

Czego kalkulator nie liczy

• Kosztów banku: prowizji, wyceny nieruchomości, ubezpieczeń i opłat za rachunek.
• Dojazdu notariusza i czynności poza kancelarią — za nie notariusz może doliczyć wynagrodzenie za każdą godzinę.
• Pełnomocnictw, odpisów z księgi wieczystej i zaświadczeń, na przykład ze spółdzielni albo od zarządu wspólnoty.
• Wpisu udziałów, gdy kupuje kilka osób w częściach, i dodatkowych wpisów wymaganych przez bank.
• Stawki 6% przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania z podatkiem od towarów i usług w budynkach na jednej nieruchomości gruntowej.
• Niższej opłaty sądowej 150 zł za wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 hektarów — przy działce podajemy ją w uwadze.
• Niższej górnej granicy taksy przy umowie w najbliższej rodzinie.
• Przeprowadzki, remontu i pierwszych opłat za mieszkanie lub dom.