Dom · 2 checklisty do druku
Kupujesz dom? Wybierz rynek
Dom to budynek, działka, droga i instalacje naraz. Zakup od dewelopera i z rynku wtórnego wymaga innych dokumentów, dlatego każdy rynek ma własną checklistę do druku.
Checklisty do druku
Wybierz checklistę
Każda checklista prowadzi przez zakup domu w 5 etapach: od pierwszego kontaktu ze sprzedającym do przekazania kluczy. Zaznaczaj punkty na ekranie albo wydrukuj protokół.
Protokół / DPRynek pierwotny · 20 kontroli
Od dewelopera
Sprawdź dewelopera, grunt, pozwolenie, drogę, media, umowę, odbiór całego domu i dokumenty potwierdzające możliwość użytkowania.
Najważniejsza zasadaPrawa do drogi, granice działki i standard domu sprawdzaj w prospekcie, umowie i jej załącznikach.
- 01Zanim zarezerwujesz
- 02Przed pierwszą wpłatą
- 03Przed umową deweloperską
- 04Przy odbiorze domu
- 05Przed aktem i po nim
Protokół / DWRynek wtórny · 20 kontroli
Z rynku wtórnego
Sprawdź zgodność budynku i późniejszych rozbudów z dokumentami, stan konstrukcji, ryzyko podtopień, instalacje, drogę, granice, hipotekę i wydanie domu.
Najważniejsza zasadaTo, że dom stoi od lat, nie potwierdza legalności każdej części ani dobrego stanu.
- 01Zanim zapłacisz
- 02Przed drugimi oględzinami
- 03Podczas badania technicznego
- 04Przed umową przedwstępną
- 05W dniu aktu i wydania
Porównanie rynków
Czym różni się zakup domu od dewelopera i z rynku wtórnego
Najważniejsze różnice w jednym miejscu. Każdą z nich rozwija checklista i instrukcja krok po kroku.
Kto sprzedaje
Od dewelopera
Spółka deweloperska, często zanim dom zostanie ukończony. Sprawdzasz ją w Krajowym Rejestrze Sądowym, a gdy dostajesz prospekt informacyjny — także w nim.
Z rynku wtórnego
Właściciel domu: najczęściej osoba prywatna, czasem kilku współwłaścicieli albo spadkobiercy. Każdy z nich musi podpisać umowę albo udzielić pełnomocnictwa.
Co kupujesz
Od dewelopera
Nowy dom z działką, często z udziałem w drodze wewnętrznej osiedla i we wspólnych urządzeniach.
Z rynku wtórnego
Dom w obecnym stanie, razem z historią rozbudów, napraw i instalacji. Sprawdź, czy każda rozbudowa ma wymagane pozwolenie albo zgłoszenie.
Dokumenty na start
Od dewelopera
Prospekt informacyjny z załącznikami, który deweloper przekazuje bezpłatnie przed umową deweloperską albo inną umową, w której zobowiązuje się przenieść własność później, i przed poprzedzającą je umową rezerwacyjną. Przy gotowym domu kupowanym od razu umową sprzedaży dostajesz zamiast prospektu węższe informacje o nieruchomości. Do tego pozwolenie na budowę i księga wieczysta gruntu.
Z rynku wtórnego
Księga wieczysta, dokument, na podstawie którego sprzedający nabył dom, dokumenty budowy i pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Umowy
Od dewelopera
Często najpierw umowa rezerwacyjna, potem umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Po zakończeniu budowy i odbiorze domu podpisujesz umowę przeniesienia własności.
Z rynku wtórnego
Zwykle najpierw umowa przedwstępna z zadatkiem albo zaliczką, potem umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Ochrona wpłat
Od dewelopera
Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkowo chroni je Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: zwraca wpłaty w przypadkach opisanych w ustawie, na przykład gdy po ogłoszeniu upadłości dewelopera budowa nie będzie kontynuowana. Przy gotowym domu kupowanym od razu umową sprzedaży ustawa nie wymaga rachunku powierniczego, a fundusz takiej umowy nie obejmuje.
Z rynku wtórnego
Bezpieczeństwo pieniędzy zależy od umowy: zadatek albo zaliczka, termin zapłaty i sposób przekazania pieniędzy, na przykład przez depozyt notarialny.
Podatek przy zakupie
Od dewelopera
Cena od dewelopera zawiera podatek od towarów i usług (VAT). Zwykle nie płacisz wtedy podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z rynku wtórnego
Zwykle płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych, który pobiera notariusz. Przy pierwszym mieszkaniu albo domu może przysługiwać zwolnienie — warunki sprawdzi notariusz.
Droga i media
Od dewelopera
Ustal, kto będzie właścicielem drogi dojazdowej i kto ją utrzyma, oraz jak doprowadzono wodę, kanalizację i prąd.
Z rynku wtórnego
Sprawdź prawo przejazdu do drogi publicznej, umowy z dostawcami mediów oraz szambo albo przydomową oczyszczalnię.
Stan techniczny i wady
Od dewelopera
Przed przeniesieniem własności odbierasz cały dom i działkę: instalacje, dach, elewację i odwodnienie terenu. Wady wpisujesz do protokołu odbioru. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, ma on ustawowe terminy na odpowiedź i na usunięcie wad, a przy gotowym domu kupowanym od razu umową sprzedaży terminy napraw wpisujesz do umowy.
Z rynku wtórnego
Konstrukcję, dach, wilgoć i instalacje sprawdź ze specjalistą przed umową przedwstępną. Ustal też, co umowa mówi o odpowiedzialności sprzedającego za wady.
Porównanie opisuje typowy zakup. Szczegóły Twojej transakcji potwierdź w dokumentach, u notariusza albo u doradcy. Policz koszty zakupu w kalkulatorze.
Poradnik
Instrukcje do zakupu domu
23 instrukcje krok po kroku o zakupie domu: dokumenty, pytania do sprzedającego i źródła urzędowe.
Stan prawny i księga wieczysta
Księga i właściciel
Najpierw ustal, jakie prawo jest sprzedawane i czy osoba, która podpisze umowę, może je sama sprzedać. Potem przeczytaj księgę wieczystą i sprawdź, czy ktoś inny ma prawa, które zostaną po sprzedaży.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Ceny i okolica
Cena i okolica
Cena z ogłoszenia albo z cennika pokazuje, ile chce sprzedający. O tym, czy to rozsądna kwota, mówią ceny podobnych transakcji z okolicy, stan nieruchomości i to, co dzieje się wokół niej.
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Umowa przedwstępna i zadatek
W umowie przedwstępnej sprzedający i kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w ustalonym terminie. Forma umowy, rodzaj wpłaty i dokładnie opisane warunki decydują o tym, co możesz zrobić, gdy sprzedaż się nie uda.
- Działka
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Deweloper, odbiór i wady
Deweloper i prospekt
Wizualizacja nie pokazuje stanu prawnego gruntu, finansowania ani doświadczenia firmy. Te informacje deweloper podaje w prospekcie informacyjnym, a ceny z historią zmian — na swojej stronie internetowej.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Plan i zabudowa
Plan ogólny i warunki zabudowy
Reforma planowania zmieniła zasady dla działek bez planu miejscowego. Studium gminy już nie obowiązuje, a decyzję o warunkach zabudowy na nowy wniosek wydaje się tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny. Nowy dom może w ten sposób powstać tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.
- Działka
- Dom z rynku wtórnego
Plan i zabudowa
Plan miejscowy i otoczenie
Widok z okna, cisza i miejsce do parkowania mogą zmienić się po kilku latach. Sprawdź, co plany i wydane decyzje pozwalają zbudować na sąsiednich działkach i jakie uciążliwości już są w okolicy.
- Mieszkanie
- Dom
Plan i zabudowa
Linie energetyczne i strefy ochronne
Linia wysokiego napięcia albo gazociąg przecina wiele działek, także tych reklamowanych jako budowlane. Taka sieć zabiera miejsce na dom, daje operatorowi prawo wejścia na działkę i bywa powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Sprawdź ją, zanim zapłacisz zadatek.
- Działka
- Dom
Plan i zabudowa
Podział działki
Wiele działek w ogłoszeniach dopiero powstaje z podziału większej nieruchomości. Kupujesz wtedy działkę razem z jej dojazdem, granicami i obowiązkami z decyzji o podziale — sprawdź je, zanim zapłacisz.
- Działka
- Dom
Stan prawny i księga wieczysta
Lokatorzy i wydanie lokalu
Zmiana właściciela nie usuwa z mieszkania osób, które mają do niego prawo. Przed umową ustal, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie, a w akcie notarialnym zabezpiecz dzień, w którym dostaniesz klucze.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Deweloper, odbiór i wady
Rezerwacja i pierwsza wpłata
Umowa rezerwacyjna czasowo wyłącza z oferty wybrane mieszkanie albo dom. Ustawa deweloperska wymaga dla niej formy pisemnej, ogranicza opłatę rezerwacyjną i wymienia sytuacje, w których pieniądze wracają.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Deweloper, odbiór i wady
Rachunek powierniczy i fundusz gwarancyjny
Wpłaty z umowy deweloperskiej przelewasz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Bank wypłaca pieniądze deweloperowi według ustawowych zasad, a w sytuacjach wymienionych w ustawie zwrot zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Deweloper, odbiór i wady
Umowa deweloperska
Umowę deweloperską zawiera się u notariusza. Ustawa wymienia, co musi się w niej znaleźć — cenę, terminy, standard prac, dane rachunku powierniczego i warunki odstąpienia — a każda rozbieżność z prospektem ma znaczenie.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Deweloper, odbiór i wady
Odbiór i usterki
Odbiór mieszkania albo domu od dewelopera przebiega według ustawy deweloperskiej. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, wady wpisane do protokołu uruchamiają ustawowe terminy na odpowiedź dewelopera i naprawy. Gdy kupujesz gotowy lokal od razu umową sprzedaży, terminy napraw wpisujesz do umowy. Przy zakupie z rynku wtórnego treść protokołu przekazania ustalasz ze sprzedającym.
- Mieszkanie
- Dom
Deweloper, odbiór i wady
Rękojmia i gwarancja
Za wady kupionej nieruchomości odpowiada sprzedawca — deweloper, inna firma albo osoba prywatna — na podstawie rękojmi z Kodeksu cywilnego. Gwarancja jest dodatkowym, dobrowolnym zobowiązaniem i działa obok rękojmi.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Budżet i finansowanie
Cena z ogłoszenia to dopiero początek. Policz także wkład własny, podatki, opłaty notarialne i sądowe, koszty kredytu, wykończenie lub remont oraz późniejsze opłaty.
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Podatki przy zakupie i sprzedaży
Przy zakupie płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych albo kupujesz z podatkiem od towarów i usług w cenie. Po zakupie zwykle zgłaszasz nieruchomość w gminie, a przy sprzedaży przed upływem pięciu lat rozliczasz podatek dochodowy.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Akt i przekazanie
W dniu aktu notariusz odczytuje umowę, pobiera podatek i opłaty, a potem składa wniosek do księgi wieczystej. Ty sprawdzasz jeszcze raz stan prawny, sposób zapłaty i warunki wydania nieruchomości.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Stan techniczny domu
Dom ocenia się jako całość: działkę i odprowadzenie wody, fundamenty, konstrukcję, dach, wilgoć, instalacje i źródło ciepła. Protokoły obowiązkowych kontroli i raport inspektora pokażą, co trzeba naprawić i za ile.
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Dokumenty budowy i użytkowania
Dom może stać od lat i mieć urządzone poddasze, a mimo to część budynku mogła powstać bez pozwolenia albo zgłoszenia. Dokumenty budowy i decyzje nadzoru budowlanego pokażą, czy kupujesz budynek, którego nikt nie zakwestionuje.
- Mieszkanie
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Świadectwo energetyczne
Przy zakupie mieszkania albo domu sprzedający przekazuje Ci świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz odnotowuje to w akcie. Z tego dokumentu odczytasz, ile energii lokal potrzebuje według obliczeń, i porównasz to z rachunkami.
- Mieszkanie
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Działka, droga i media
Dom kupujesz razem z gruntem, prawem dojazdu i przyłączami. Każda z tych rzeczy ma swój dokument — wpis w księdze, służebność, umowę z dostawcą albo zgłoszenie urządzenia.
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Szambo, oczyszczalnia i studnia
Bez kanalizacji ścieki trafiają do szamba albo przydomowej oczyszczalni, a woda często pochodzi ze studni. Każde z tych urządzeń ma swoje zgłoszenia, odległości i stałe koszty.
- Działka
- Dom
Ceny i okolica
Ceny ofertowe i transakcyjne
Ceny z ogłoszeń i cenników pokazują, ile chcą sprzedający. Ceny z aktów notarialnych pokazują, ile kupujący naprawdę zapłacili. Oba rodzaje cen sprawdzisz bezpłatnie — trzeba tylko wiedzieć, co dokładnie zawierają i jak je porównać.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Przyda się też
Inne checklisty i narzędzia
Inna checklista
Mieszkanie
Mieszkanie od dewelopera albo z rynku wtórnego: umowy, księga wieczysta, wspólnota i odbiór.
Inna checklista
Działka
Plan i zabudowa, księga wieczysta, dojazd, media i grunt przed zakupem działki pod dom.
Narzędzie
Kalkulator kosztów
Podatek, taksa notarialna i opłaty sądowe, które dochodzą do ceny.
Narzędzie
Gdzie sprawdzić
Rejestry i urzędy: co w nich sprawdzisz i ile to kosztuje.