Instrukcja 4 z 10Grunt, media i stan techniczny
Świadectwo charakterystyki energetycznej przy zakupie mieszkania i domu
Przy zakupie mieszkania albo domu sprzedający przekazuje Ci świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz odnotowuje to w akcie. Z tego dokumentu odczytasz, ile energii lokal potrzebuje według obliczeń, i porównasz to z rachunkami.
Dotyczy
- Mieszkanie
- Dom
Najprościej mówiąc
Poproś o świadectwo przed umową, sprawdź jego numer i termin ważności w centralnym rejestrze i porównaj wskaźnik energii końcowej z rachunkami z pełnego roku. Świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży, a z prawa do niego nie możesz zrezygnować.
Na tej stronie
Co zrobić krok po kroku
Poproś o świadectwo przed umową
Najlepiej przed umową przedwstępną. Sprzedający musi przekazać świadectwo najpóźniej przy akcie notarialnym, ale wtedy nie zdążysz go sprawdzić ani porównać z rachunkami.
Sprawdź świadectwo w rejestrze
W wykazie świadectw w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków wyszukaj numer albo adres i porównaj datę sporządzenia, termin ważności i wskaźniki z dokumentem od sprzedającego.
Upewnij się, że dotyczy tego lokalu i obecnego stanu
Sprawdź adres, numer lokalu, powierzchnię i źródło ciepła. Jeśli po sporządzeniu świadectwa wymieniono okna albo źródło ciepła lub docieplono budynek, świadectwo mogło stracić ważność.
Porównaj wskaźniki z rachunkami
Wskaźnik energii końcowej pomnóż przez powierzchnię ogrzewaną i porównaj wynik z rachunkami za ogrzewanie i ciepłą wodę z pełnego roku. Duża różnica to pytanie do sprzedającego albo do autora świadectwa.
Dopilnuj wzmianki w akcie
Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa. Zapis o Twojej rezygnacji ze świadectwa nie zwalnia sprzedającego z obowiązku.
Sygnały ostrzegawcze
Każdy z tych sygnałów to powód, żeby się zatrzymać i poprosić o wyjaśnienie na piśmie, zanim podpiszesz umowę albo wpłacisz pieniądze.
- Sprzedający proponuje zapis w umowie, że rezygnujesz z otrzymania świadectwa.
- Numeru świadectwa nie ma w wykazie w centralnym rejestrze albo dane w wykazie różnią się od dokumentu.
- Świadectwo sporządził właściciel lokalu albo osoba, której nie ma w wykazie osób uprawnionych.
- Świadectwo powstało przed wymianą okien, źródła ciepła albo dociepleniem budynku.
- Rachunki za ogrzewanie z pełnego roku są wielokrotnie wyższe, niż wynikałoby ze świadectwa.
Dokumenty, które warto zebrać
Wydrukuj listę i zaznacz pole przy każdym dokumencie, który masz już w ręku.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu albo domu z numerem z centralnego rejestru
- Zrzut ekranu albo wydruk z wykazu świadectw z tym samym numerem i terminem ważności
- Rachunki za ogrzewanie, ciepłą wodę i prąd z pełnego roku
- Dokumenty robót, które mogły zmienić charakterystykę energetyczną, na przykład wymiany okien, źródła ciepła albo docieplenia
- W domu: protokół kontroli systemu ogrzewania, jeśli kocioł ma moc od 20 do 100 kW
Pytania do sprzedającego, urzędu lub specjalisty
Zadaj te pytania przed podpisaniem umowy. O ważne odpowiedzi poproś na piśmie albo e-mailem.
- Kto i kiedy sporządził świadectwo i na jakiej podstawie — oględzin lokalu, dokumentacji budynku czy świadectwa całego budynku?
- Czy po sporządzeniu świadectwa wymieniono okna albo źródło ciepła lub docieplono budynek?
- Ile w ostatnich latach kosztowały rocznie ogrzewanie i ciepła woda?
- Czy świadectwo sporządzono metodą obliczeniową, czy na podstawie rzeczywistego zużycia energii?
- Czy w domu źródło ciepła zgłoszono do centralnej ewidencji emisyjności budynków?
Wiedza w pigułce
Kiedy świadectwo jest obowiązkowe
Świadectwo charakterystyki energetycznej zapewnia właściciel budynku albo lokalu, który go sprzedaje albo wynajmuje — także przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Od 28 kwietnia 2023 roku sprzedający przekazuje świadectwo kupującemu przy akcie notarialnym, a notariusz odnotowuje to w akcie. Przy sprzedaży mieszkania świadectwo dotyczy tego lokalu, przy sprzedaży domu — całego budynku. Nie możesz zrzec się prawa do świadectwa, więc zapis o rezygnacji nie zwalnia sprzedającego z obowiązku.
Gdy sprzedający świadectwa nie przekaże, notariusz poucza go o karze grzywny. Grzywna wynosi od 20 do 5000 zł, a orzeka o niej sąd w sprawie o wykroczenie. Ministerstwo wyjaśnia, że sąd wymierza ją na wniosek osoby, która świadectwa nie otrzymała. Najprościej jest jednak obejrzeć świadectwo przed umową przedwstępną i wpisać do niej termin jego przekazania.
Świadectwa nie wymagają między innymi budynki chronione na podstawie przepisów o ochronie zabytków, budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku i wolno stojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Liczy się to, do jakiego użytkowania budynek jest przeznaczony. Sam fakt, że sprzedający mieszkał w domu tylko latem, nie zwalnia go z obowiązku.
Według wyjaśnień ministerstwa zwolnienie dla zabytków obejmuje budynki objęte którąkolwiek formą ochrony zabytków, na przykład wpisane do rejestru zabytków, oraz budynki ujęte w wojewódzkiej albo gminnej ewidencji zabytków. Nie obejmuje budynku, który tylko leży na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, na przykład w historycznym układzie urbanistycznym, albo w strefie ochrony konserwatorskiej. Sprawdzisz to na portalu mapowym zabytków, a gminną ewidencję zabytków — w urzędzie gminy. Ministerstwo wyjaśnia też, że świadectwo sporządza się tylko dla budynku albo lokalu z instalacją ogrzewania lub chłodzenia, a miejsce postojowe w podziemnej hali garażowej co do zasady nie jest częścią budynku w rozumieniu ustawy.
Przy nowym budynku inwestor dołącza świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wyjątek to wolno stojące domy do 70 m² powierzchni zabudowy budowane na zgłoszenie na własne potrzeby mieszkaniowe, ale przy ich sprzedaży świadectwo i tak trzeba przekazać. Deweloper, który sprzedaje mieszkanie, przekazuje przy akcie świadectwo tego lokalu.
Gdy świadectwo już istnieje, ogłoszenie sprzedaży albo najmu musi podawać jego wskaźniki: zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii i emisję dwutlenku węgla. Brak tych liczb w ogłoszeniu to dobry powód, żeby zapytać o świadectwo już przy pierwszym kontakcie.
Jak sprawdzić świadectwo w rejestrze
Każde świadectwo powstaje w systemie centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i ma nadany tam numer. Od 28 kwietnia 2023 roku wykaz świadectw jest publicznie dostępny w internecie i obejmuje także świadectwa sporządzone wcześniej. Od tego samego dnia świadectwo można też dostać w postaci elektronicznej. Wersja papierowa ma numer i podpis autora, a elektroniczna — numer i podpis elektroniczny: kwalifikowany, zaufany albo osobisty. Rejestr prowadzi Minister Finansów i Gospodarki jako minister właściwy do spraw budownictwa. Krótki opis wykazu znajdziesz też w spisie rejestrów.
- Otwórz wykaz świadectw w centralnym rejestrze i wyszukaj numer świadectwa albo adres budynku.
- Porównaj datę sporządzenia, termin ważności i wskaźniki z dokumentem od sprzedającego. Rejestr nie pozwala pobrać samego świadectwa, pokazuje tylko te dane.
- Sprawdź autora w wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw. Właściciel nie może sporządzić świadectwa własnego mieszkania albo domu.
- Jeśli znajdziesz w świadectwie nieprawidłowości, możesz złożyć do ministra wniosek o jego weryfikację — takie prawo ma nabywca.
Świadectwo jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia. Traci ważność wcześniej, gdy roboty budowlane albo instalacyjne zmieniły charakterystykę energetyczną — ministerstwo podaje przykłady wymiany okien, wymiany źródła ciepła i docieplenia budynku. Zapytaj więc, co zmieniano w lokalu i w budynku po dacie świadectwa.
Co znaczą liczby na świadectwie
Świadectwo podaje trzy główne wskaźniki w kilowatogodzinach na metr kwadratowy powierzchni ogrzewanej rocznie:
- wskaźnik zapotrzebowania na energię użytkową (EU) — ciepło potrzebne na ogrzewanie, wentylację i ciepłą wodę, bez strat instalacji. Zależy od ocieplenia, okien, szczelności i mostków cieplnych;
- wskaźnik zapotrzebowania na energię końcową (EK) — energia, którą trzeba dostarczyć, czyli gaz, ciepło z sieci, prąd albo opał, razem ze stratami instalacji. Najlepiej przybliża rachunki;
- wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) — energia końcowa przeliczona współczynnikami zależnymi od źródła energii. Prąd z sieci ma wysoki współczynnik, a biomasa niski, więc ten sam dom ogrzewany w inny sposób ma inny wskaźnik EP.
Obok wskaźnika EP świadectwo podaje wymaganie dla nowego budynku według przepisów techniczno-budowlanych obowiązujących w dniu sporządzenia świadectwa. To wymaganie trzeba spełnić tylko w nowo wznoszonym budynku, więc w starszym porównanie pokazuje, ile brakuje mu do współczesnego standardu.
Świadectwo sporządza się metodą obliczeniową, dla typowego sposobu użytkowania, albo zużyciową, na podstawie rzeczywistego zużycia. Przy metodzie obliczeniowej wzór świadectwa zastrzega, że wyliczone ilości energii są przybliżone i nie pozwalają wnioskować o rzeczywistym zużyciu. Na końcu świadectwa są zalecenia: jakie roboty poprawią charakterystykę energetyczną. To gotowa lista do kosztorysu prac po zakupie.
Klasy od A do G — stan na 15 października 2026 roku
Nowa unijna dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków wymagała, żeby państwa Unii Europejskiej do 29 maja 2026 roku wprowadziły świadectwa z klasą od A do G. Według stanu na 15 października 2026 roku polskie przepisy klas nie wprowadziły: ustawy nie zmieniono, a rozporządzenie z nowym wzorem świadectwa nie zostało wydane. Polskie świadectwo nie ma więc urzędowej klasy. Jeśli ogłoszenie podaje „klasę energetyczną”, zapytaj, skąd pochodzi, i porównaj ją ze wskaźnikami ze świadectwa. Co stanie się z wcześniejszymi świadectwami po wprowadzeniu klas, określą przepisy przejściowe. Ministerstwo podkreśla, że dyrektywa nie uzależnia sprzedaży ani najmu budynku od jego efektywności energetycznej.
Przykład z liczbami
Mieszkanie ma 50 m² powierzchni ogrzewanej, a świadectwo podaje wskaźnik energii końcowej 120 kilowatogodzin na metr kwadratowy rocznie. Według świadectwa lokal potrzebuje więc około 6000 kilowatogodzin rocznie na ogrzewanie i ciepłą wodę. Rachunki za ciepło z sieci z ostatniego roku pokazują 25 gigadżuli, czyli około 6900 kilowatogodzin, bo jeden gigadżul to około 278 kilowatogodzin. Różnica jest niewielka, więc świadectwo dobrze opisuje lokal. Gdyby rachunki pokazywały dwa razy więcej, zapytaj o przyczynę: może nią być sposób korzystania z mieszkania, stan instalacji albo błąd w świadectwie.
Najczęstsze błędy
- Zgoda na zapis w umowie o rezygnacji ze świadectwa.
- Szacowanie rachunków na podstawie wskaźnika EP — do tego służy wskaźnik energii końcowej.
- Brak sprawdzenia daty: świadectwo sprzed wymiany okien albo źródła ciepła opisuje inny stan budynku.
- Szukanie w świadectwie klasy energetycznej, której polskie świadectwa jeszcze nie mają.
Kto pomoże
- sporządzenie świadectwa — osoba z wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków;
- wątpliwości co do wskaźników — autor świadectwa, a gdy znajdziesz w świadectwie nieprawidłowości — minister prowadzący rejestr, do którego składasz wniosek o weryfikację;
- wzmianka w akcie i termin przekazania świadectwa — notariusz.
Stan okien, wentylacji i instalacji sprawdzisz podczas oględzin opisanych w instrukcjach Stan techniczny mieszkania i całego budynku i Stan techniczny domu przed zakupem i koszt napraw.
Trudne słowa wyjaśnione po polsku
Krótkie wyjaśnienia pojęć z tej instrukcji. Więcej haseł znajdziesz w słowniku.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
- Dokument z obliczonym zapotrzebowaniem budynku albo lokalu na energię do ogrzewania, wentylacji, ciepłej wody i chłodzenia. Sprzedający przekazuje je kupującemu przy akcie notarialnym, a kupujący nie może zrzec się prawa do jego otrzymania.
- Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU)
- Ciepło i chłód, których budynek albo lokal potrzebuje w ciągu roku do ogrzewania, wentylacji, ciepłej wody i ewentualnego chłodzenia, bez strat instalacji, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni ogrzewanej. Zależy głównie od ocieplenia, okien, szczelności i wentylacji.
- Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK)
- Ilość energii, którą trzeba w ciągu roku dostarczyć do budynku albo lokalu — gazu, ciepła z sieci, prądu albo opału — w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni ogrzewanej. Uwzględnia straty instalacji, dlatego przy typowym użytkowaniu najlepiej przybliża zużycie z rachunków.
- Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP)
- Główna liczba ze świadectwa charakterystyki energetycznej, podana w kilowatogodzinach na metr kwadratowy powierzchni ogrzewanej rocznie. Powstaje z przeliczenia energii dostarczanej do budynku przez współczynniki zależne od paliwa albo źródła energii, dlatego wynik zależy także od sposobu ogrzewania.
- Mostek cieplny
- Miejsce, przez które ciepło ucieka szybciej niż przez sąsiednie fragmenty ściany albo stropu; może powodować zimną powierzchnię i zawilgocenie.
- Centralna ewidencja emisyjności budynków (CEEB)
- Państwowy rejestr źródeł ciepła i źródeł spalania paliw w budynkach. Właściciel albo zarządca składa do niego deklarację po uruchomieniu nowego źródła ciepła albo zmianie źródeł, a protokoły z kontroli przewodów kominowych powstają w jego systemie.
Sprawdź w Metroskopie
Metroskop pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedzi dają dokumenty, urzędy i specjaliści.
Sprawdź w Metroskopie
Widoki trójwymiarowe budynków (otwiera metroskop.pl)
Po kliknięciu budynku uruchomisz symulację nasłonecznienia i sprawdzisz, kiedy słońce oświetla okna lokalu zimą i latem. To dobre uzupełnienie świadectwa przy ocenie kosztów ogrzewania i ryzyka przegrzewania mieszkania.
Przykładowy widok: Łódź. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy.
Procedury i źródła urzędowe
Akty prawne i strony urzędów, na których opiera się ta instrukcja.
- Ustawa z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 101) (strona zewnętrzna)
Po tekście jednolitym z 2024 roku ustawy nie zmieniono (wykaz aktów zmieniających w interfejsie ELI Sejmu, sprawdzony 15 października 2026 roku).
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 27 lutego 2015 roku w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej (Dziennik Ustaw z 2015 roku, pozycja 376) (strona zewnętrzna)
Wzory świadectw w brzmieniu z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 28 marca 2023 roku (Dziennik Ustaw z 2023 roku, pozycja 697). Nowego rozporządzenia o metodologii w latach 2025 i 2026 nie ogłoszono.
- Ustawa z 20 maja 1971 roku — Kodeks wykroczeń (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 734) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)
- Świadectwa charakterystyki energetycznej (strona zewnętrzna)
- Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi o świadectwach charakterystyki energetycznej (aktualizacja z 30 sierpnia 2023 roku) (strona zewnętrzna)
Wyjaśnienia o budynkach zabytkowych (ewidencja zabytków, wpis obszarowy, strefa ochrony konserwatorskiej), miejscu postojowym w hali garażowej, budynkach bez instalacji ogrzewania lub chłodzenia, danych w wykazie świadectw i orzekaniu grzywny przez sąd.
- Ustawa z 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1292) (strona zewnętrzna)
Późniejsze zmiany ustawy (Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1673, i z 2026 roku, pozycja 483) nie dotyczą tych przepisów.
- Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków — wykaz świadectw (strona zewnętrzna)
Rejestr prowadzi Minister Finansów i Gospodarki jako minister właściwy do spraw budownictwa (strona rejestru w serwisie gov.pl). Wykaz obejmuje także świadectwa sporządzone przed 28 kwietnia 2023 roku, najstarsze z 2015 roku (sortowanie według daty wystawienia, 15 października 2026 roku).
- Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z 24 kwietnia 2024 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (strona zewnętrzna)
- Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (strona zewnętrzna)
Klasy charakterystyki energetycznej ma wprowadzić rozporządzenie, którego projekt jest procedowany; dyrektywa nie uzależnia sprzedaży ani najmu od efektywności energetycznej.
Strony urzędowe i wymagania mogą się zmieniać. Przed złożeniem wniosku sprawdź treść formularza i urząd właściwy dla położenia nieruchomości.
Skąd są liczby w tej instrukcji
Kwoty, stawki, terminy i inne liczby z tej instrukcji: co oznaczają, skąd pochodzą i kiedy sprawdzono je w źródle.
od 20 do 100 kWZakres nominalnej mocy cieplnej kotła, dla którego kontrolę systemu ogrzewania przeprowadza się co najmniej raz na 5 lat
Ustawa z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 101) (strona zewnętrzna)28 kwietnia 2023 rokuDzień wejścia w życie zmian ustawy o charakterystyce energetycznej budynków: przekazanie świadectwa przy akcie notarialnym z wzmianką notariusza, zakaz zrzekania się świadectwa, świadectwo w postaci elektronicznej, publiczny wykaz świadectw w centralnym rejestrze, wskaźniki w ogłoszeniach i dołączanie świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy
Ustawa z 7 października 2022 roku o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy — Prawo budowlane (Dziennik Ustaw z 2022 roku, pozycja 2206) (strona zewnętrzna)od 20 do 5000 złWysokość grzywny za nieprzekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej przy akcie notarialnym (wykroczenie)
Ustawa z 20 maja 1971 roku — Kodeks wykroczeń (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 734) (strona zewnętrzna)4 miesiące w rokuNajdłuższy okres w roku, na jaki budynek mieszkalny jest przeznaczony do użytkowania, przy którym nie wymaga on świadectwa charakterystyki energetycznej
Ustawa z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 101) (strona zewnętrzna)50 m²Powierzchnia użytkowa, poniżej której wolno stojący budynek nie wymaga świadectwa charakterystyki energetycznej
Ustawa z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 101) (strona zewnętrzna)70 m²Największa powierzchnia zabudowy wolno stojącego domu jednorodzinnego (najwyżej dwie kondygnacje, obszar oddziaływania w całości na działce), który można zbudować na zgłoszenie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)10 latOkres ważności świadectwa charakterystyki energetycznej, liczony od dnia jego sporządzenia
Ustawa z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 101) (strona zewnętrzna)29 maja 2026 rokuTermin, do którego państwa Unii Europejskiej miały wprowadzić świadectwa charakterystyki energetycznej według nowego wzoru z klasą od A do G
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z 24 kwietnia 2024 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (strona zewnętrzna)
Ta instrukcja w checklistach
Do tej instrukcji odsyłają punkty checklist. Ten sam kod punktu jest na wydruku checklisty.
Zachowaj tę instrukcję
Zeskanuj kod telefonem, aby mieć instrukcję przy sobie podczas oględzin i u notariusza, albo dodaj stronę do zakładek.
metroskop.