Instrukcja 3 z 10Grunt, media i stan techniczny
Legalność budynku, przebudów i użytkowania
Dom może stać od lat i mieć urządzone poddasze, a mimo to część budynku mogła powstać bez pozwolenia albo zgłoszenia. Dokumenty budowy i decyzje nadzoru budowlanego pokażą, czy kupujesz budynek, którego nikt nie zakwestionuje.
Dotyczy
- Mieszkanie
- Dom
Najprościej mówiąc
Porównaj stan na miejscu z projektem, ewidencją budynków i dokumentem, od którego zaczęło się użytkowanie budynku. Każdą dobudówkę, przebudowę i zmianę sposobu użytkowania wyjaśnij przed umową, bo nakazy nadzoru budowlanego dotyczą obecnego właściciela.
Na tej stronie
Co zrobić krok po kroku
Zbierz dokumenty budowy
Zakres dokumentów zależy od procedury budowy. Poproś o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie z projektem, dziennik budowy, jeśli był wymagany, dokumentację geodezyjną z inwentaryzacją powykonawczą i dokument, od którego zaczęło się użytkowanie — zawiadomienie o zakończeniu budowy, do którego nie wniesiono sprzeciwu, albo pozwolenie na użytkowanie.
Porównaj dokumenty ze stanem na miejscu
Zestaw projekt i dane budynku z ewidencji z tym, co widzisz — obrys, liczbę kondygnacji, poddasze, garaż, taras, okna dachowe, przesunięte ściany i sposób użytkowania pomieszczeń.
Wyjaśnij każdą zmianę po zakończeniu budowy
Dla dobudówek, przebudów, nowej instalacji gazowej, fotowoltaiki i zmian sposobu użytkowania poproś o zgłoszenia i decyzje albo o pisemne wyjaśnienie, dlaczego nie były potrzebne.
Sprawdź ślady w urzędach
Poproś sprzedającego o kopie akt ze starostwa i z powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego oraz o oświadczenie, czy nadzór prowadził postępowania w sprawie budynku. Nowsze pozwolenia znajdziesz w wyszukiwarce Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Oceń braki ze specjalistą
Architekt albo inżynier z uprawnieniami budowlanymi oceni, czy brak da się uzupełnić i w jakim trybie. Koszt legalizacji, ekspertyz i robót uwzględnij w cenie albo w umowie.
Sygnały ostrzegawcze
Każdy z tych sygnałów to powód, żeby się zatrzymać i poprosić o wyjaśnienie na piśmie, zanim podpiszesz umowę albo wpłacisz pieniądze.
- Obrys, powierzchnia albo liczba kondygnacji w dokumentach i w ewidencji różnią się od stanu na miejscu.
- Poddasze, garaż albo piwnica służy jako pomieszczenie mieszkalne, a w dokumentach ma inne przeznaczenie.
- Sprzedający nie ma dokumentu, od którego zaczęło się użytkowanie domu, albo nadzór budowlany prowadził postępowanie w sprawie budynku.
- W bloku przebito albo usunięto ścianę nośną, zabudowano balkon albo przeniesiono instalację gazową bez zgody wspólnoty i bez dokumentów z urzędu.
- Sprzedający twierdzi, że brak dokumentów nie ma znaczenia, bo dom stoi od lat.
- Działka nie ma planu miejscowego, a dobudówkę albo garaż postawiono bez pozwolenia lub zgłoszenia. Legalizacja wymaga wtedy decyzji o warunkach zabudowy, której gmina może nie wydać.
Dokumenty, które warto zebrać
Wydrukuj listę i zaznacz pole przy każdym dokumencie, który masz już w ręku.
- Pozwolenie na budowę albo zgłoszenie z potwierdzeniem, że urząd nie wniósł sprzeciwu, oraz projekt budowlany
- Dziennik budowy, jeśli był wymagany, i dokumentacja powykonawcza z geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą
- Zawiadomienie o zakończeniu budowy z datą doręczenia, zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
- Zgłoszenia i decyzje dotyczące rozbudów, przebudów, instalacji gazowej i zmiany sposobu użytkowania
- Dane budynku z ewidencji gruntów i budynków
- Pisemne oświadczenie sprzedającego o postępowaniach nadzoru budowlanego i wykonanych pracach
Pytania do sprzedającego, urzędu lub specjalisty
Zadaj te pytania przed podpisaniem umowy. O ważne odpowiedzi poproś na piśmie albo e-mailem.
- Kto i kiedy zbudował dom oraz każdą dobudówkę i na jakiej podstawie?
- Czy nadzór budowlany prowadził kiedyś postępowanie w sprawie budynku albo jego części?
- Czy powierzchnia użytkowa i liczba kondygnacji w dokumentach odpowiadają stanowi na miejscu?
- Czy po zakończeniu budowy zmieniano sposób użytkowania pomieszczeń, na przykład garażu albo poddasza?
- Czy instalację gazową albo fotowoltaikę zamontowano już po zakończeniu budowy i czy są na to dokumenty?
- Czy budynek albo obszar, na którym stoi, jest wpisany do rejestru zabytków?
Wiedza w pigułce
Jak budynek zostaje dopuszczony do użytkowania
Zakres dokumentów zależy od procedury budowy. Budowę domu jednorodzinnego zwykle kończy zawiadomienie o zakończeniu budowy złożone w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Dom można użytkować, jeśli inspektor w ciągu 14 dni od doręczenia zawiadomienia nie wniesie sprzeciwu albo wcześniej wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.
Blok mieszkalny wymaga decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dla domu jednorodzinnego taka decyzja jest potrzebna między innymi po legalizacji samowoli albo wtedy, gdy ktoś chce zamieszkać przed zakończeniem wszystkich robót. Dokumenty budynków sprzed kilkudziesięciu lat, budowanych według dawnych przepisów, wyglądają inaczej — komplet ocenisz z architektem albo w urzędzie, który przechowuje akta budowy.
Jeśli dom jest użytkowany bez skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nadzór budowlany najpierw poucza właściciela. Gdy dom jest nadal użytkowany, nadzór wymierza karę — za dom jednorodzinny 10 000 zł — a potem może wymierzać kolejne kary, za każdym razem po 5000 zł. Po zakupie ta sprawa dotyczy już Ciebie, więc brak takiego dokumentu wyjaśnij przed umową.
Jakie dokumenty powinien mieć sprzedający
Po zakończeniu budowy inwestor przekazuje właścicielowi dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, czyli wersję z naniesionymi zmianami i pomiarami geodety. Właściciel przechowuje je przez cały czas istnienia budynku, więc sprzedający powinien je mieć. Poproś o:
- pozwolenie na budowę albo zgłoszenie z potwierdzeniem braku sprzeciwu i projekt budowlany;
- dziennik budowy, jeśli był wymagany — papierowy albo wydruk lub plik z elektronicznego dziennika budowy;
- dokumentację geodezyjną z geodezyjną inwentaryzacją powykonawczą;
- zawiadomienie o zakończeniu budowy z datą doręczenia albo decyzję o pozwoleniu na użytkowanie;
- protokoły badań instalacji, zwłaszcza szczelności instalacji gazowej;
- świadectwo charakterystyki energetycznej. Od 28 kwietnia 2023 roku dołącza się je do zawiadomienia o zakończeniu budowy, z wyjątkiem domu do 70 m² opisanego niżej.
Dziennik budowy prowadzi się, gdy roboty wymagają kierownika budowy, między innymi przy budowie domu na pozwolenie albo na zgłoszenie. Wolno stojący dom do 70 m² powierzchni zabudowy, budowany na własne potrzeby mieszkaniowe na zgłoszenie złożone od 3 stycznia 2022 roku, może powstać bez kierownika budowy, a wtedy bez dziennika. Dziennika może też nie być, gdy urząd decyzją zwolnił inwestora z obowiązku ustanowienia kierownika budowy — wtedy poproś o tę decyzję.
W budynku wielorodzinnym dokumentację techniczną i książkę obiektu budowlanego przechowuje zarząd wspólnoty albo zarządca. Jak z nich skorzystać, opisuje instrukcja Stan techniczny mieszkania i całego budynku.
Przy zakupie od dewelopera odbiór mieszkania następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a domu jednorodzinnego — po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, do którego nadzór budowlany nie wniósł sprzeciwu. Sam odbiór opisuje instrukcja Odbiór, usterki i przekazanie kluczy.
Gdy dokumentów brakuje
Akta pozwoleń i zgłoszeń przechowuje starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu, a zawiadomienia o zakończeniu budowy, wnioski o pozwolenie na użytkowanie i sprawy samowoli — powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Sprzedający jako właściciel może poprosić o kopie albo dać Ci pełnomocnictwo do przejrzenia akt. Nowsze wnioski i decyzje o pozwoleniu na budowę znajdziesz też w wyszukiwarce Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Obrys budynku porównaj z mapą ewidencyjną w Geoportalu, a powierzchnię i liczbę kondygnacji z danymi budynku w ewidencji gruntów i budynków, które wyda starostwo. Wpis budynku do ewidencji i jego obrys na mapie nie potwierdzają legalności budowy.
Dobudówki, poddasza i przeróbki
W domu jednorodzinnym:
- rozbudowa i nadbudowa to także budowa, więc wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia;
- wolno stojący garaż, parterowy budynek gospodarczy albo wiata do 35 m² powierzchni zabudowy wymagają zgłoszenia, jeśli na działce stoją łącznie najwyżej dwa takie obiekty na każde 500 m² powierzchni działki. Zgłoszenia nie wymaga wiata, która stoi na działce z domem i spełnia warunki z następnego punktu. Przydomowe ganki i ogrody zimowe tej wielkości liczy się osobno, z takim samym limitem. Kolejny obiekt ponad limit zwykle wymaga już pozwolenia na budowę;
- wiata do 50 m² powierzchni zabudowy na działce z domem nie wymaga ani zgłoszenia, ani pozwolenia, jeśli na działce stoją najwyżej dwie wiaty na każde 1000 m² powierzchni działki;
- przebudowa ścian zewnętrznych, dachu albo elementów konstrukcyjnych domu, na przykład nowe otwory okienne, wymaga zgłoszenia, jeśli nie powiększa poza działkę obszaru oddziaływania domu, czyli terenu, na którym przepisy ograniczają zabudowę ze względu na ten dom. Gdy go powiększa, potrzebne jest pozwolenie na budowę — ocenia to projektant. Zmiany wnętrza bez naruszania konstrukcji nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia;
- montaż instalacji gazowej wymaga zgłoszenia. Pompa ciepła i fotowoltaika nie wymagają zgłoszenia, jednak instalacja fotowoltaiczna o mocy powyżej 6,5 kW wymaga uzgodnienia projektu z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i zawiadomienia straży pożarnej;
- urządzenie pokoi w garażu albo w pomieszczeniu gospodarczym może być zmianą sposobu użytkowania. Zgłasza się ją w starostwie albo w urzędzie miasta na prawach powiatu, a zmiana jest możliwa, jeśli urząd w ciągu 30 dni nie wniesie sprzeciwu.
W mieszkaniu w bloku przestawienie ścianki działowej nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia. Przebicie albo usunięcie ściany nośnej i zmiany w ścianach zewnętrznych wymagają pozwolenia na budowę i zgody wspólnoty, bo dotyczą konstrukcji całego budynku, która należy do nieruchomości wspólnej. Przeniesienie instalacji gazowej wymaga zgłoszenia. Zabudowa balkonu zmienia elewację, więc zapytaj o zgodę wspólnoty i dokumenty z urzędu.
Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków, każda z opisanych wyżej prac przy nim — także przestawienie ścianki działowej albo montaż pompy ciepła — wymaga pozwolenia na budowę. Do wniosku dołącza się pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków albo jego zaświadczenie, że prace zgłoszono konserwatorowi i nie wniósł on sprzeciwu. Na obszarze wpisanym do rejestru zabytków te prace, a także budowa garażu albo wiaty, wymagają zgłoszenia z takim dokumentem od konserwatora. Sprawdź to na portalu mapowym zabytków.
Samowola: co grozi i ile kosztuje legalizacja
Gdy nadzór budowlany stwierdzi, że budynek albo jego część zbudowano bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, wstrzymuje budowę także wtedy, gdy jest zakończona, i informuje o możliwości legalizacji. Wniosek o legalizację można złożyć w ciągu 30 dni od doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy — bez wniosku w tym terminie nadzór nakazuje rozbiórkę. Jeśli budowa się zakończyła, nakazy nadzoru — także nakaz rozbiórki — dotyczą właściciela budynku, czyli po zakupie Ciebie. Taką sytuację nazywa się samowolą budowlaną.
Zwykła legalizacja wymaga projektu, zaświadczenia gminy o zgodności z planem miejscowym albo z decyzją o warunkach zabudowy i opłaty legalizacyjnej. Za dom jednorodzinny, także za jego rozbudowę, opłata wynosi 50 000 zł, a za garaż, budynek gospodarczy albo wiatę, które wymagały tylko zgłoszenia, 5000 zł. Bez zaświadczenia gminy albo bez wniesienia opłaty legalizacja się nie uda i nadzór nakaże rozbiórkę.
Gdy działka nie ma planu miejscowego, gmina wyda zaświadczenie dopiero po decyzji o warunkach zabudowy, a przy legalizacji zmiany sposobu użytkowania przedstawia się samą tę decyzję. Na wniosek złożony od 1 września 2026 roku taką decyzję można dostać tylko w gminie z planem ogólnym, a dla nowego budynku, na przykład garażu, tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy. Rozbudowy i nadbudowy domu ten drugi warunek nie dotyczy. Zanim kupisz dom z niezalegalizowaną częścią, zapytaj w gminie, czy zaświadczenie da się uzyskać — zasady opisuje instrukcja Plan ogólny gminy i nowe zasady warunków zabudowy.
Gdy od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, nadzór prowadzi uproszczone postępowanie legalizacyjne bez opłaty legalizacyjnej. Właściciel w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 60 dni, przedstawia oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną. Decyzja o legalizacji jest podstawą użytkowania, a jeśli ekspertyza wykaże zagrożenie, nadzór nakaże rozbiórkę. Właściciel może sam zażądać takiego postępowania, także przez portal e-Budownictwo. Tryb uproszczony jest wykluczony, jeśli nadzór wstrzymał budowę, zanim minęło 20 lat. Dla budynków ukończonych przed 1 stycznia 1995 roku prowadzi się go tylko na żądanie właściciela albo zarządcy.
Od 7 stycznia 2026 roku obowiązuje też zasada dla robót innych niż budowa, na przykład przebudowy. Gdy od ich zakończenia minęło co najmniej 10 lat, nadzór sprawdza, czy zagrażają życiu lub zdrowiu ludzi, i od tego zależą jego nakazy. Zmianę sposobu użytkowania bez zgłoszenia nadzór legalizuje po przedstawieniu dokumentów i wniesieniu opłaty — w domu jednorodzinnym 10 000 zł. Bez dokumentów nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.
Przykład z liczbami
Dom z 1996 roku ma pozwolenie na budowę, projekt i zawiadomienie o zakończeniu budowy. W 2014 roku właściciel powiększył otwory w dachu i wstawił dodatkowe okna dachowe bez wymaganych wtedy dokumentów, a w 2018 roku postawił obok wolno stojący garaż o powierzchni 30 m², jedyny taki obiekt na działce, bez wymaganego zgłoszenia. Roboty w dachu zakończono ponad 10 lat temu, więc nadzór budowlany sprawdzi, czy zagrażają życiu lub zdrowiu ludzi. Garaż stoi krócej niż 20 lat, więc jego legalizacja przebiega w zwykłym trybie, z opłatą 5000 zł i zaświadczeniem gminy. Gdy działka nie ma planu miejscowego, a gmina nie wyda decyzji o warunkach zabudowy, nadzór nakaże rozbiórkę garażu. Przed umową zamów ekspertyzę konstrukcji dachu i ustal, kto zalegalizuje garaż i kto za to zapłaci. Wynik uwzględnij w cenie albo w umowie.
Co wpisać do umowy
- oświadczenie sprzedającego, na podstawie jakich pozwoleń i zgłoszeń powstał budynek i każda jego część oraz czy nadzór budowlany prowadził lub prowadzi postępowania w jego sprawie;
- listę dokumentów budowy, które sprzedający przekaże przy wydaniu domu — więcej o wydaniu w instrukcji Akt notarialny, zapłata i bezpieczne przekazanie;
- gdy legalizacja trwa: kto ją prowadzi i opłaca i do kiedy, a także obniżkę ceny albo złożenie części ceny w depozycie notarialnym do czasu decyzji.
Kto pomoże
- zgodność z projektem i ekspertyza — architekt albo inżynier z uprawnieniami budowlanymi; uprawnienia sprawdzisz w portalu e-Budownictwo;
- inwentaryzacja powykonawcza — geodeta z uprawnieniami;
- postępowania i legalizacja — powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego;
- zapisy umowy — notariusz albo prawnik.
Stan techniczny domu, czyli konstrukcję, dach, wilgoć i instalacje, opisuje instrukcja Stan techniczny domu przed zakupem i koszt napraw.
Trudne słowa wyjaśnione po polsku
Krótkie wyjaśnienia pojęć z tej instrukcji. Więcej haseł znajdziesz w słowniku.
- Zawiadomienie o zakończeniu budowy
- Pismo, którym inwestor informuje powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, na przykład domu jednorodzinnego. Budynek można użytkować, jeśli inspektor w ciągu 14 dni nie wniesie sprzeciwu albo wcześniej wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.
- Pozwolenie na użytkowanie
- Decyzja nadzoru budowlanego, po której można zacząć użytkować budynek. Wymagają jej między innymi budynki wielorodzinne; budowę domu jednorodzinnego zwykle kończy zawiadomienie o zakończeniu budowy.
- Dziennik budowy
- Dokument, w którym zapisuje się przebieg robót budowlanych i ważne zdarzenia na budowie. Prowadzi się go, gdy roboty wymagają kierownika budowy, w formie papierowej albo elektronicznej; po zakończeniu budowy inwestor przekazuje go właścicielowi razem z dokumentacją budowy, a dziennik elektroniczny — jako wydruk albo plik z systemu.
- Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza
- Pomiar gotowego budynku albo sieci wykonany przez geodetę z uprawnieniami, z mapą i informacją, czy budynek stoi zgodnie z projektem zagospodarowania działki. Dołącza się ją do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
- Samowola budowlana
- Budynek albo jego część zbudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. Zwykła legalizacja wymaga zaświadczenia gminy o zgodności z planem miejscowym albo z decyzją o warunkach zabudowy i opłaty legalizacyjnej, a gdy od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, nadzór budowlany prowadzi postępowanie uproszczone bez opłaty legalizacyjnej. Bez legalizacji nadzór budowlany nakazuje rozbiórkę.
- Uproszczone postępowanie legalizacyjne
- Tryb zalegalizowania budynku albo jego części zbudowanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia, gdy od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat. Nie ma w nim opłaty legalizacyjnej.
- Zmiana sposobu użytkowania
- Przeznaczenie budynku albo jego części na inny cel, który zmienia między innymi warunki bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotne, higieniczno-sanitarne albo obciążenia konstrukcji. Taką zmianą może być na przykład urządzenie pokoi w dawnym garażu albo budynku gospodarczym. Wymaga zgłoszenia w starostwie albo w urzędzie miasta na prawach powiatu.
- Książka obiektu budowlanego
- Dokument, w którym zapisuje się okresowe kontrole, ekspertyzy, remonty i decyzje urzędów dotyczące budynku. Prowadzi ją elektronicznie właściciel albo zarządca, na przykład zarząd wspólnoty mieszkaniowej; dla domu jednorodzinnego nie jest wymagana.
- Pozwolenie na budowę
- Decyzja administracyjna, która pozwala rozpocząć i prowadzić budowę albo wykonać inne roboty budowlane. Wygasa, jeśli budowy nie rozpoczęto, zanim minęły 3 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeśli budowę przerwano na dłużej niż 3 lata.
- Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ)
- Decyzja wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, która dla terenu bez planu miejscowego ustala, co i na jakich warunkach można tam zbudować. Od 1 września 2026 roku na nowy wniosek wydaje się ją tylko w gminie z planem ogólnym, a dla nowego budynku — tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Sprawdź w Metroskopie
Metroskop pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedzi dają dokumenty, urzędy i specjaliści.
Sprawdź w Metroskopie
Pozwolenia na budowę z rejestru Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (otwiera metroskop.pl)
Dla budynków budowanych w ostatnich latach mapa może pokazać wniosek i decyzję o pozwoleniu na budowę. Porównaj numer, datę i opis inwestycji z dokumentami od sprzedającego.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Zdjęcia lotnicze (ortofotomapa) (otwiera metroskop.pl)
Na zdjęciu lotniczym porównasz obrys budynku i zabudowania na działce z projektem i mapą ewidencyjną. Dobudówka widoczna na zdjęciu, a nieobecna w dokumentach, to pytanie do sprzedającego.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Procedury i źródła urzędowe
Akty prawne i strony urzędów, na których opiera się ta instrukcja.
- Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)
Artykuł 29 ustęp 7 obowiązuje od 3 czerwca 2026 roku w brzmieniu z zaświadczeniem konserwatora zabytków (ustawa z 9 października 2025 roku, Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1673). Późniejsze zmiany Prawa budowlanego (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycje 605, 646 i 1161) nie dotyczą opisanych przepisów.
- Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 538) (strona zewnętrzna)
Późniejsze zmiany ustawy (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycje 781, 864 i 912) nie dotyczą tych przepisów.
- Ustawa z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dziennik Ustaw z 2023 roku, pozycja 1688) (strona zewnętrzna)
Datę 1 września 2026 roku wprowadziła ustawa z 30 kwietnia 2026 roku (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 781, artykuł 5 punkt 9).
- Ustawa z 4 grudnia 2025 roku o zmianie ustawy — Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1847) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 17 września 2021 roku o zmianie ustawy — Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dziennik Ustaw z 2021 roku, pozycja 1986) (strona zewnętrzna)
Wolno stojący dom do 70 m² powierzchni zabudowy, budowany na własne potrzeby mieszkaniowe na zgłoszenie złożone od 3 stycznia 2022 roku, nie wymaga kierownika budowy, a bez kierownika budowy nie prowadzi się dziennika budowy. Do budowy zgłoszonej wcześniej stosuje się dawne przepisy, które wymagały kierownika budowy także przy domu na zgłoszenie.
- Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 880) (strona zewnętrzna)
Zmiana ustawy z 17 lipca 2026 roku (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 1077) nie dotyczy tego przepisu.
- Nowelizacja prawa budowlanego — uproszczone postępowanie legalizacyjne (strona zewnętrzna)
Ministerstwo potwierdza, że uproszczone postępowanie legalizacyjne nie nakłada opłaty legalizacyjnej.
- Co zrobić, aby wybudować dom bez formalności? (strona zewnętrzna)
Ministerstwo potwierdza, że przy budowie domu do 70 m² powierzchni zabudowy w uproszczonej procedurze nie trzeba ustanawiać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy, a taki dom można później sprzedać.
- Procedury budowlane — pozwolenie na budowę, zgłoszenie i zakończenie budowy (strona zewnętrzna)
Przy zgłoszeniu domu do 70 m² powierzchni zabudowy inwestor oświadcza, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli nie ustanowi kierownika budowy.
- Wyszukiwarka publiczna rejestru wniosków, decyzji i zgłoszeń (strona zewnętrzna)
- e-Budownictwo — formularze, w tym wniosek o wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, i rejestr osób z uprawnieniami budowlanymi (strona zewnętrzna)
- Geoportal Krajowy — mapa z danymi ewidencji gruntów i budynków (strona zewnętrzna)
Strony urzędowe i wymagania mogą się zmieniać. Przed złożeniem wniosku sprawdź treść formularza i urząd właściwy dla położenia nieruchomości.
Skąd są liczby w tej instrukcji
Kwoty, stawki, terminy i inne liczby z tej instrukcji: co oznaczają, skąd pochodzą i kiedy sprawdzono je w źródle.
14 dniTermin, w którym organ nadzoru budowlanego może w drodze decyzji wnieść sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy; po jego upływie bez sprzeciwu można zacząć użytkować budynek
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)10 000 złKara za dalsze użytkowanie domu jednorodzinnego bez skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wymierzana po pouczeniu właściciela i sprawdzeniu po 60 dniach
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)5000 złKolejna kara za dalsze użytkowanie domu jednorodzinnego bez skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie; nadzór może ją wymierzać wielokrotnie, nie częściej niż co 30 dni
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)28 kwietnia 2023 rokuDzień wejścia w życie zmian ustawy o charakterystyce energetycznej budynków: przekazanie świadectwa przy akcie notarialnym z wzmianką notariusza, zakaz zrzekania się świadectwa, świadectwo w postaci elektronicznej, publiczny wykaz świadectw w centralnym rejestrze, wskaźniki w ogłoszeniach i dołączanie świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy
Ustawa z 7 października 2022 roku o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy — Prawo budowlane (Dziennik Ustaw z 2022 roku, pozycja 2206) (strona zewnętrzna)70 m²Największa powierzchnia zabudowy wolno stojącego domu jednorodzinnego (najwyżej dwie kondygnacje, obszar oddziaływania w całości na działce), który można zbudować na zgłoszenie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)3 stycznia 2022 rokuDzień wejścia w życie przepisów o budowie na zgłoszenie wolno stojącego domu jednorodzinnego do 70 m² powierzchni zabudowy na własne potrzeby mieszkaniowe inwestora, bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy; dotyczą zgłoszeń złożonych od tego dnia
Ustawa z 17 września 2021 roku o zmianie ustawy — Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dziennik Ustaw z 2021 roku, pozycja 1986) (strona zewnętrzna)35 m²Największa powierzchnia zabudowy wolno stojącego garażu, parterowego budynku gospodarczego albo wiaty oraz przydomowego ganku albo ogrodu zimowego, które można zbudować na zgłoszenie, jeśli na działce nie przekroczono limitu liczby takich obiektów
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)dwa obiekty z jednej grupy na każde 500 m² powierzchni działkiNajwiększa łączna liczba obiektów o powierzchni zabudowy do 35 m², które można zbudować na zgłoszenie — osobno wolno stojących garaży, parterowych budynków gospodarczych i wiat oraz osobno przydomowych ganków i ogrodów zimowych
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)50 m²Największa powierzchnia zabudowy wiaty, którą można postawić bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia na działce z budynkiem mieszkalnym albo na działce przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)dwie wiaty na każde 1000 m² powierzchni działkiNajwiększa łączna liczba wiat do 50 m², które można postawić bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia na działce z budynkiem mieszkalnym albo przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)6,5 kWMoc zainstalowana instalacji fotowoltaicznej, powyżej której projekt uzgadnia się z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, a o zakończeniu instalowania zawiadamia się Państwową Straż Pożarną
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)30 dniTermin, w którym organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania; jeśli tego nie zrobi, sposób użytkowania można zmienić
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)30 dniTermin na złożenie wniosku o legalizację budynku albo jego części zbudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, liczony od doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy; bez wniosku w tym terminie nadzór budowlany nakazuje rozbiórkę
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)50 000 złOpłata legalizacyjna w zwykłym postępowaniu legalizacyjnym za dom jednorodzinny zbudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)5000 złOpłata legalizacyjna za obiekt zbudowany bez wymaganego zgłoszenia: wolno stojący garaż, parterowy budynek gospodarczy albo wiatę oraz przydomowy ganek albo ogród zimowy o powierzchni zabudowy do 35 m², jeśli na działce nie przekroczono limitu liczby takich obiektów
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)1 września 2026Od tego dnia decyzję o warunkach zabudowy na nowy wniosek można wydać tylko wtedy, gdy w gminie obowiązuje plan ogólny gminy
Ustawa z 30 kwietnia 2026 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 781) (strona zewnętrzna)20 latCzas od zakończenia budowy wykonanej bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, po którym nadzór budowlany prowadzi uproszczone postępowanie legalizacyjne
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)60 dniNajkrótszy termin, jaki nadzór budowlany wyznacza w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym na przedłożenie dokumentów: oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej i ekspertyzy technicznej
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)1 stycznia 1995 rokuDzień wejścia w życie Prawa budowlanego; budynki ukończone wcześniej bez pozwolenia ocenia się według dawnych przepisów, a uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się dla nich tylko na żądanie właściciela albo zarządcy
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)7 stycznia 2026 rokuDzień wejścia w życie przepisu o robotach budowlanych zakończonych co najmniej 10 lat temu (artykuł 50 ustęp 6 Prawa budowlanego)
Ustawa z 4 grudnia 2025 roku o zmianie ustawy — Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1847) (strona zewnętrzna)10 latCzas od zakończenia robót budowlanych innych niż budowa obiektu (na przykład przebudowy) wykonanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, po którym nadzór budowlany sprawdza, czy roboty zagrażają życiu lub zdrowiu ludzi, i od tego uzależnia nakazy
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)10 000 złOpłata legalizacyjna za zmianę sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo jego części bez wymaganego zgłoszenia
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)3 lataPozwolenie na budowę wygasa, jeśli budowy nie rozpoczęto przed upływem tego czasu od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeśli budowę przerwano na dłużej
Ustawa z 7 lipca 1994 roku — Prawo budowlane (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) (strona zewnętrzna)
Ta instrukcja w checklistach
Do tej instrukcji odsyłają punkty checklist. Ten sam kod punktu jest na wydruku checklisty.
Zachowaj tę instrukcję
Zeskanuj kod telefonem, aby mieć instrukcję przy sobie podczas oględzin i u notariusza, albo dodaj stronę do zakładek.
metroskop.