Bezpłatny przewodnik przygotowany przez Zespół Metroskop

Mapa cen Metroskop
Menu
Mapa cen Metroskop

https://metroskop.pl/przewodnik/mieszkanie/od-dewelopera

Rynek pierwotny · 20 kontroli

Kupuję mieszkanie — od dewelopera

Od sprawdzenia spółki i prospektu, przez rachunek powierniczy i umowę, aż po odbiór techniczny, usuwanie wad i akt notarialny.

Najważniejsza zasada

Nie wpłacaj pieniędzy, dopóki nie rozumiesz ochrony wpłat i zasad zwrotu.

Pobierz checklistę w PDF do druku (pusty protokół, 7 stron A4)Przejdź do protokołu
  • Opracowanie: Zespół Metroskop
  • Stan prawny na
  • Sprawdzono

Checklista powstała z pomocą sztucznej inteligencji. Narzędzia, z których korzystamy przy pisaniu i sprawdzaniu treści, mogą się mylić. Zanim podejmiesz ważną decyzję, potwierdź najważniejsze informacje w źródłach podanych w instrukcjach, w urzędzie albo u notariusza.

Zanim zaczniesz

Wstępne sprawdzenie w Metroskopie

Mapa pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedź daje dokument. Metroskop jest bezpłatny i nie wymaga zakładania konta.

Sprawdź na metroskop.pl: Cenniki deweloperów z historią zmian cen · Ceny transakcyjne nowych mieszkań w okolicy · Przeznaczenie działek wokół w planie miejscowym · Pozwolenia na budowę w okolicy.

Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości. Starostwa uzupełniają go z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego sprzedaże z ostatnich miesięcy mogą jeszcze nie być widoczne.

Instrukcja obsługi

Jak używać protokołu

  1. Wpisz dane

    Uzupełnij nagłówek protokołu danymi mieszkania. Możesz pisać na ekranie albo wydrukować protokół i uzupełnić go długopisem.

  2. Przeczytaj punkt

    Przy każdym punkcie sprawdź, co zrobić i co może pójść źle. Kod QR i link prowadzą do instrukcji z dokładnymi krokami, pytaniami i źródłami urzędowymi.

  3. Zaznacz dopiero z dowodem

    Punkt zaznacz wtedy, gdy masz w ręku dowód opisany w polu „Co potwierdza wynik”: dokument, pismo, pomiar albo opinię specjalisty.

  4. Zapisz decyzję po etapie

    Gdy spełniony jest warunek z ramki „Zatrzymaj się, jeśli”, wyjaśnij sprawę, zanim przejdziesz do następnego etapu. Po każdym etapie zaznacz decyzję i zapisz najważniejszy problem.

Protokół / MP

Stan prawny na

Mieszkanie bez niespodzianek Od dewelopera

5 etapów · 20 kontroli

Dane mieszkania

Zanim zarezerwujesz

Sprawdź cenę, firmę i inwestycję

Zatrzymaj się, jeśli nie masz prospektu informacyjnego (przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży — informacji o nieruchomości na papierze albo w pliku), pełnego zestawienia ceny albo dokumentów wskazujących, która spółka sprzedaje.

  1. MP 01.1 Policz pełny budżet

    Co zrobić
    Zsumuj cenę lokalu, parking, komórkę, wykończenie, koszty kredytu i notariusza, przeprowadzkę i zapas. Zapytaj, jaką stawkę podatku od towarów i usług deweloper stosuje do miejsca postojowego i komórki.
    Co może pójść źle
    Niska cena za metr może nie obejmować obowiązkowych dodatków ani dużych prac.
    Co potwierdza wynik
    Własna tabela wszystkich kosztów oraz zaplanowana rezerwa na nieprzewidziane wydatki.
    Dokładna instrukcja: Budżet i finansowaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/budzet-i-finansowanie

  2. MP 01.2 Porównaj cenę z okolicą

    Co zrobić
    Porównaj cenę z cennika dewelopera z cenami transakcyjnymi podobnych nowych mieszkań w okolicy. Sprawdź otoczenie o różnych porach dnia.
    Co może pójść źle
    Atrakcyjna cena z reklamy może wynikać z gorszej ekspozycji, hałasu albo przyszłej zabudowy.
    Co potwierdza wynik
    Zestawienie porównań i notatka z wizyt.
    Dokładna instrukcja: Cena i okolicametroskop.pl/przewodnik/poradnik/cena-i-okolica

    Sprawdź w MetroskopieCeny transakcyjne mieszkań od deweloperów

  3. MP 01.3 Sprawdź spółkę dewelopera

    Co zrobić
    Sprawdź w Krajowym Rejestrze Sądowym spółkę, która podpisze umowę: sposób reprezentacji i sprawozdania finansowe. W Krajowym Rejestrze Zadłużonych sprawdź, czy nie jest w upadłości ani w restrukturyzacji.
    Co może pójść źle
    Nazwa handlowa osiedla może różnić się od nazwy spółki będącej stroną umowy.
    Co potwierdza wynik
    Aktualny wydruk z Krajowego Rejestru Sądowego, wynik wyszukiwania w Krajowym Rejestrze Zadłużonych i lista ukończonych inwestycji.
    Dokładna instrukcja: Deweloper i prospektmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/deweloper-i-prospekt

  4. MP 01.4 Odbierz prospekt i załączniki

    Co zrobić
    Przed jakąkolwiek wpłatą odbierz prospekt informacyjny z załącznikami: rzutem lokalu, wzorem umowy i szkicem zagospodarowania terenu. Przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży deweloper przekazuje zamiast prospektu węższe informacje o nieruchomości, na papierze albo w pliku. Zapisz też cenę i historię ceny lokalu ze strony dewelopera.
    Co może pójść źle
    Wizualizacja nie jest zobowiązaniem, a ważne zastrzeżenia bywają w załącznikach.
    Co potwierdza wynik
    Prospekt z datą i wszystkimi załącznikami albo informacje o gotowym mieszkaniu oraz zrzut ekranu ceny lokalu z historią zmian.
    Dokładna instrukcja: Deweloper i prospektmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/deweloper-i-prospekt

    Sprawdź w MetroskopieCeny ofertowe deweloperów

Decyzja po etapie 01

Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.

Przed pierwszą wpłatą

Zabezpiecz rezerwację i kredyt

Zatrzymaj się, jeśli opłata rezerwacyjna przekracza 1% ceny mieszkania, umowa nie wyjaśnia, kiedy opłata wraca, albo czas rezerwacji jest krótszy niż czas na decyzję banku.

  1. MP 02.1 Sprawdź dokładny lokal i dodatki

    Co zrobić
    Porównaj numer, rzut, powierzchnię, strony świata, balkon, parking, komórkę i standard.
    Co może pójść źle
    Podobne numery i rzuty mogą dotyczyć innego lokalu albo innego etapu.
    Co potwierdza wynik
    Podpisany rzut i szczegółowe zestawienie przedmiotu oraz ceny.
    Dokładna instrukcja: Rezerwacja i pierwsza wpłatametroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-rezerwacyjna

  2. MP 02.2 Przeczytaj zasady rezerwacji

    Co zrobić
    Sprawdź czas rezerwacji, wysokość opłaty — najwyżej 1% ceny mieszkania — przypadki jej zwrotu i skutki odmowy kredytu. Umowę zawiera się na piśmie.
    Co może pójść źle
    Ustawa nakazuje zwrot opłaty po odmowie kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej i po niewykonaniu umowy przez dewelopera, a gdy dostajesz prospekt — także po zmianie prospektu, o której deweloper nie poinformował. Przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży opłata wraca w podwójnej wysokości, gdy deweloper nie usunął wad z protokołu odbioru, a Ty nie podpisujesz aktu. Inne sytuacje zależą od umowy.
    Co potwierdza wynik
    Projekt umowy po analizie i potwierdzenie wpłaty.
    Dokładna instrukcja: Rezerwacja i pierwsza wpłatametroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-rezerwacyjna

  3. MP 02.3 Sprawdź finansowanie

    Co zrobić
    Ustal zdolność kredytową, wymagany wkład własny, terminy banku i zapisy na wypadek odmowy.
    Co może pójść źle
    Bank przekazuje decyzję kredytową w dwudziestym pierwszym dniu od złożenia wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejsze przekazanie. Termin w umowie rezerwacyjnej może być krótszy.
    Co potwierdza wynik
    Wstępna ocena zdolności kredytowej z banku i zapis warunku kredytowego.
    Dokładna instrukcja: Budżet i finansowaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/budzet-i-finansowanie

  4. MP 02.4 Potwierdź rachunek powierniczy

    Co zrobić
    Sprawdź w prospekcie i umowie bank, rodzaj rachunku — otwarty albo zamknięty — i jego numer. Każdą zmianę numeru potwierdź w banku, dzwoniąc pod numer ze strony internetowej banku. Przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży ustawa nie wymaga rachunku powierniczego, więc ustal w umowie, kiedy i jak płacisz cenę.
    Co może pójść źle
    Przelew na zwykły rachunek firmy nie korzysta z ochrony rachunku powierniczego ani Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
    Co potwierdza wynik
    Prospekt, umowa, potwierdzony numer rachunku i harmonogram.
    Dokładna instrukcja: Rachunek powierniczy i fundusz gwarancyjnymetroskop.pl/przewodnik/poradnik/rachunek-powierniczy-i-dfg
Decyzja po etapie 02

Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.

Przed umową deweloperską

Sprawdź grunt, pozwolenie i umowę

Zatrzymaj się, jeśli deweloper nie wyjaśnił hipoteki, dopuszczalnych zmian, terminów albo standardu.

  1. MP 03.1 Przeczytaj księgę gruntu

    Co zrobić
    Sprawdź właściciela, hipoteki, roszczenia, służebności i wzmianki.
    Co może pójść źle
    Kredyt dewelopera może obciążać grunt; potrzebny jest jasny mechanizm zwolnienia Twojego lokalu z hipoteki.
    Co potwierdza wynik
    Aktualna księga i zgoda banku na przeniesienie lokalu bez hipoteki.
    Dokładna instrukcja: Księga i właścicielmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/ksiega-i-wlasciciel

  2. MP 03.2 Potwierdź pozwolenie i etap

    Co zrobić
    Sprawdź pozwolenie na budowę, jego zakres i zgodność z budynkiem oraz etapem z oferty.
    Co może pójść źle
    Jedno pozwolenie nie musi obejmować całego osiedla ani wszystkich zmian.
    Co potwierdza wynik
    Decyzja i projekt zagospodarowania odpowiadające ofercie.
    Dokładna instrukcja: Deweloper i prospektmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/deweloper-i-prospekt

    Sprawdź w MetroskopiePozwolenia na budowę z rejestru Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego

  3. MP 03.3 Sprawdź plan i otoczenie

    Co zrobić
    Sprawdź plan miejscowy albo plan ogólny dla sąsiednich działek, pozwolenia w sąsiedztwie, drogi, hałas, usługi, szkoły i dojazdy.
    Co może pójść źle
    Dzisiejszy widok z okna może zniknąć po zabudowie sąsiedniej działki.
    Co potwierdza wynik
    Dokumenty planistyczne, prospekt informacyjny, wyniki wyszukiwarek i notatka z wizyt.
    Dokładna instrukcja: Plan miejscowy i otoczeniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/plan-miejscowy-i-otoczenie

    Sprawdź w MetroskopiePlany miejscowe na mapie

  4. MP 03.4 Przeanalizuj projekt umowy

    Co zrobić
    Poproś kilka dni wcześniej o projekt umowy deweloperskiej z załącznikami i porównaj go z prospektem: cenę, powierzchnię i sposób jej pomiaru, terminy, kary, zgodę banku na przeniesienie lokalu bez hipoteki i warunki odstąpienia.
    Co może pójść źle
    Niesymetryczne postanowienia mogą przerzucać na kupującego koszt opóźnień i zmian.
    Co potwierdza wynik
    Pisemna analiza pełnego projektu z załącznikami.
    Dokładna instrukcja: Umowa deweloperskametroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-deweloperska
Decyzja po etapie 03

Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.

Przy odbiorze

Zmierz, przetestuj i wpisz wady

Zatrzymaj się, jeśli nie możesz sprawdzić instalacji ani wpisać wszystkich wad do protokołu albo deweloper nie pokazuje prawomocnego pozwolenia na użytkowanie.

  1. MP 04.1 Sprawdź możliwość użytkowania

    Co zrobić
    Poproś o decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Odbiór od dewelopera może się odbyć dopiero po jej uprawomocnieniu się.
    Co może pójść źle
    Budynek, który wygląda na gotowy, nie musi być jeszcze dopuszczony do użytkowania.
    Co potwierdza wynik
    Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie z informacją o jej prawomocności.
    Dokładna instrukcja: Dokumenty budowy i użytkowaniametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dokumenty-budowy-i-uzytkowania

  2. MP 04.2 Zrób odbiór ze specjalistą

    Co zrobić
    Porównaj lokal ze standardem, zmierz i sprawdź instalacje, okna, posadzki, tynki, balkon i pomieszczenia przynależne.
    Co może pójść źle
    Pośpiech i brak pomiarów utrudniają udokumentowanie wad.
    Co potwierdza wynik
    Protokół, zdjęcia i wyniki pomiarów.
    Dokładna instrukcja: Odbiór i usterkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/odbior-usterki-i-przekazanie

  3. MP 04.3 Wpisz każdą wadę

    Co zrobić
    Wpisz do protokołu odbioru każdą wadę, także drobną, i zachowaj podpisany egzemplarz. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, ma on 14 dni na odpowiedź i 30 dni na usunięcie uznanych wad. Gdy kupujesz gotowe mieszkanie od razu umową sprzedaży, ustawa tych terminów nie wyznacza, więc wpisz je do umowy.
    Co może pójść źle
    Ustne zapewnienie nie uruchamia ustawowych terminów, a za wadę widoczną przy wydaniu i niezgłoszoną sprzedawca może nie odpowiadać z rękojmi.
    Co potwierdza wynik
    Podpisany protokół z wadami i późniejsze potwierdzenia napraw.
    Dokładna instrukcja: Odbiór i usterkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/odbior-usterki-i-przekazanie

  4. MP 04.4 Spisz liczniki i odbierz dokumenty

    Co zrobić
    Zapisz datę wydania, stany liczników, liczbę kluczy i pilotów; odbierz instrukcje, karty gwarancyjne i dokumentację. Świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu deweloper przekazuje Ci przy akcie.
    Co może pójść źle
    Od daty wydania liczy się okres rękojmi, a bez dokumentów trudniej o serwis i zgłoszenia wad.
    Co potwierdza wynik
    Protokół przekazania i spis otrzymanych dokumentów.
    Dokładna instrukcja: Odbiór i usterkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/odbior-usterki-i-przekazanie
Decyzja po etapie 04

Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.

Przed aktem i po nim

Sprawdź akt i przenoszone prawa

Zatrzymaj się, jeśli projekt aktu różni się od umowy albo pojawiły się nowe obciążenia.

  1. MP 05.1 Przeczytaj projekt aktu wcześniej

    Co zrobić
    Porównaj cenę, lokal, udziały, parking, komórkę, obciążenia, terminy i wnioski do księgi.
    Co może pójść źle
    Błąd w udziale albo prawie do parkingu może mieć skutki na lata.
    Co potwierdza wynik
    Projekt sprawdzony przed spotkaniem i podpisany akt.
    Dokładna instrukcja: Akt i przekazaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/akt-i-przekazanie

  2. MP 05.2 Sprawdź aktualny stan prawny

    Co zrobić
    Ponownie sprawdź księgę gruntu lub lokalu, dokumenty banku i wymagane zgody.
    Co może pójść źle
    Między umową deweloperską a aktem mogą pojawić się nowe wpisy.
    Co potwierdza wynik
    Aktualna treść księgi i dokumenty zwolnienia z obciążeń.
    Dokładna instrukcja: Księga i właścicielmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/ksiega-i-wlasciciel

  3. MP 05.3 Ustal opłaty i zarządzanie

    Co zrobić
    Ustal, kto będzie zarządzał budynkiem i od kiedy płacisz zaliczki na koszty zarządu, oraz odbierz plan opłat, rozliczenie mediów i informacje o gwarancjach części wspólnych.
    Co może pójść źle
    Pierwsze opłaty i rozliczenia mogą być wyższe niż szacunek handlowca.
    Co potwierdza wynik
    Pisemne zestawienie opłat i komplet dokumentów zarządcy.
    Dokładna instrukcja: Opłaty i zarządzanie budynkiemmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/wspolnota-oplaty-i-dlugi

  4. MP 05.4 Sprawdź wniosek i późniejszy wpis w księdze

    Co zrobić
    Zachowaj akt i numer wniosku. Później sprawdź założenie księgi oraz prawidłowość wpisów własności i hipoteki. W ciągu 14 dni od zakupu złóż w gminie informację do podatku od nieruchomości.
    Co może pójść źle
    Podpisanie aktu nie kończy wszystkich formalności rejestrowych.
    Co potwierdza wynik
    Akt, potwierdzenie wniosku i późniejsza treść księgi.
    Dokładna instrukcja: Akt i przekazaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/akt-i-przekazanie
Decyzja po etapie 05

Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.

Ostatnia strona protokołu

Moja decyzja

Instrukcje do tej checklisty

Co dalej

Następne kroki

Widzisz błąd albo nieaktualną informację w checkliście? Napisz do nas