Mieszkanie · 2 checklisty do druku
Kupujesz mieszkanie? Wybierz rynek
Zakup od dewelopera i z rynku wtórnego wymaga innych dokumentów i innych umów, dlatego każdy rynek ma własną checklistę do druku. Wybierz swoją i przejdź przez zakup etap po etapie.
Checklisty do druku
Wybierz checklistę
Każda checklista prowadzi przez zakup mieszkania w 5 etapach: od pierwszego kontaktu ze sprzedającym do przekazania kluczy. Zaznaczaj punkty na ekranie albo wydrukuj protokół.
Protokół / MPRynek pierwotny · 20 kontroli
Od dewelopera
Od sprawdzenia spółki i prospektu, przez rachunek powierniczy i umowę, aż po odbiór techniczny, usuwanie wad i akt notarialny.
Najważniejsza zasadaNie wpłacaj pieniędzy, dopóki nie rozumiesz ochrony wpłat i zasad zwrotu.
- 01Zanim zarezerwujesz
- 02Przed pierwszą wpłatą
- 03Przed umową deweloperską
- 04Przy odbiorze
- 05Przed aktem i po nim
Protokół / MWRynek wtórny · 20 kontroli
Z rynku wtórnego
Od księgi i właściciela, przez stan mieszkania i budynku, aż po zadatek, hipotekę i przekazanie kluczy.
Najważniejsza zasadaNie uznawaj świeżego remontu za dowód dobrego stanu technicznego.
- 01Przed pierwszą wpłatą
- 02Na drugich oględzinach
- 03Przed umową przedwstępną
- 04Przed zadatkiem
- 05W dniu aktu i przekazania
Porównanie rynków
Czym różni się zakup od dewelopera i z rynku wtórnego
Najważniejsze różnice w jednym miejscu. Każdą z nich rozwija checklista i instrukcja krok po kroku.
Kto sprzedaje
Od dewelopera
Spółka deweloperska, często zanim budynek zostanie ukończony. Sprawdzasz ją w Krajowym Rejestrze Sądowym, a gdy dostajesz prospekt informacyjny — także w nim.
Z rynku wtórnego
Właściciel mieszkania: najczęściej osoba prywatna, czasem kilku współwłaścicieli albo spadkobiercy. Każdy z nich musi podpisać umowę albo udzielić pełnomocnictwa.
Dokumenty na start
Od dewelopera
Prospekt informacyjny z załącznikami, który deweloper przekazuje bezpłatnie przed umową deweloperską albo inną umową, w której zobowiązuje się przenieść własność później, i przed poprzedzającą je umową rezerwacyjną. Przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży dostajesz zamiast prospektu węższe informacje o nieruchomości. Do tego pozwolenie na budowę i księga wieczysta gruntu.
Z rynku wtórnego
Księga wieczysta mieszkania albo dokumenty ze spółdzielni, dokument, na podstawie którego sprzedający nabył mieszkanie, i zaświadczenie o braku zaległości w opłatach.
Umowy
Od dewelopera
Często najpierw umowa rezerwacyjna, potem umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Po zakończeniu budowy i odbiorze mieszkania podpisujesz umowę przeniesienia własności.
Z rynku wtórnego
Zwykle najpierw umowa przedwstępna z zadatkiem albo zaliczką, potem umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Ochrona wpłat
Od dewelopera
Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkowo chroni je Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: zwraca wpłaty w przypadkach opisanych w ustawie, na przykład gdy po ogłoszeniu upadłości dewelopera budowa nie będzie kontynuowana. Przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży ustawa nie wymaga rachunku powierniczego, a fundusz takiej umowy nie obejmuje.
Z rynku wtórnego
Bezpieczeństwo pieniędzy zależy od umowy: zadatek albo zaliczka, termin zapłaty i sposób przekazania pieniędzy, na przykład przez depozyt notarialny.
Podatek przy zakupie
Od dewelopera
Cena od dewelopera zawiera podatek od towarów i usług (VAT). Zwykle nie płacisz wtedy podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z rynku wtórnego
Zwykle płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych, który pobiera notariusz. Przy pierwszym mieszkaniu albo domu może przysługiwać zwolnienie — warunki sprawdzi notariusz.
Stan techniczny i wady
Od dewelopera
Przed przeniesieniem własności odbierasz mieszkanie. Wady wpisujesz do protokołu odbioru. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, ma on ustawowe terminy na odpowiedź i na usunięcie wad, a przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży terminy napraw wpisujesz do umowy.
Z rynku wtórnego
Stan mieszkania i budynku oceniasz przed umową, najlepiej ze specjalistą. Sprawdź też, co umowa mówi o odpowiedzialności sprzedającego za wady.
Wydanie mieszkania
Od dewelopera
Termin odbioru mieszkania i termin przeniesienia własności określa umowa deweloperska, a przy gotowym mieszkaniu kupowanym od razu umową sprzedaży termin wydania wpisujesz do tej umowy. Przy odbiorze spisz stan liczników i listę przekazanych dokumentów.
Z rynku wtórnego
Termin wydania i opróżnienia mieszkania wpisz do umowy. Przy wydaniu spisz razem ze sprzedającym protokół ze stanem liczników i liczbą kluczy.
Ceny do porównania
Od dewelopera
Cenniki deweloperów z historią zmian cen oraz ceny transakcyjne nowych mieszkań w okolicy.
Z rynku wtórnego
Ceny transakcyjne podobnych mieszkań z Rejestru Cen Nieruchomości. Starostwa uzupełniają rejestr z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy.
Porównanie opisuje typowy zakup. Szczegóły Twojej transakcji potwierdź w dokumentach, u notariusza albo u doradcy. Policz koszty zakupu w kalkulatorze.
Poradnik
Instrukcje do zakupu mieszkania
20 instrukcji krok po kroku o zakupie mieszkania: dokumenty, pytania do sprzedającego i źródła urzędowe.
Stan prawny i księga wieczysta
Księga i właściciel
Najpierw ustal, jakie prawo jest sprzedawane i czy osoba, która podpisze umowę, może je sama sprzedać. Potem przeczytaj księgę wieczystą i sprawdź, czy ktoś inny ma prawa, które zostaną po sprzedaży.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Ceny i okolica
Cena i okolica
Cena z ogłoszenia albo z cennika pokazuje, ile chce sprzedający. O tym, czy to rozsądna kwota, mówią ceny podobnych transakcji z okolicy, stan nieruchomości i to, co dzieje się wokół niej.
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Umowa przedwstępna i zadatek
W umowie przedwstępnej sprzedający i kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w ustalonym terminie. Forma umowy, rodzaj wpłaty i dokładnie opisane warunki decydują o tym, co możesz zrobić, gdy sprzedaż się nie uda.
- Działka
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Deweloper, odbiór i wady
Deweloper i prospekt
Wizualizacja nie pokazuje stanu prawnego gruntu, finansowania ani doświadczenia firmy. Te informacje deweloper podaje w prospekcie informacyjnym, a ceny z historią zmian — na swojej stronie internetowej.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Grunt, media i stan techniczny
Stan mieszkania i budynku
Świeża farba może ukryć wilgoć, a budynek z zadbanym mieszkaniem — czekać na drogi remont dachu, elewacji albo instalacji. Oceniasz więc dwie rzeczy naraz — lokal i cały budynek, za którego naprawy zapłacisz razem z innymi właścicielami.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
Plan i zabudowa
Plan miejscowy i otoczenie
Widok z okna, cisza i miejsce do parkowania mogą zmienić się po kilku latach. Sprawdź, co plany i wydane decyzje pozwalają zbudować na sąsiednich działkach i jakie uciążliwości już są w okolicy.
- Mieszkanie
- Dom
Stan prawny i księga wieczysta
Opłaty i zarządzanie budynkiem
Na koszt mieszkania składa się miesięczna zaliczka, kredyty i długi wspólnoty, planowane remonty oraz uchwały, które podniosą opłaty. Sprawdź je przed umową, bo uchwały i długi wspólnoty obejmą także Ciebie.
- Mieszkanie
Stan prawny i księga wieczysta
Spółdzielcze prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można kupić, odziedziczyć i obciążyć hipoteką, choć budynek zwykle należy do spółdzielni. Sprawdź, czy prawo ma księgę wieczystą, jakie rozliczenia ciążą na lokalu i czy da się to prawo przekształcić we własność.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
Stan prawny i księga wieczysta
Lokatorzy i wydanie lokalu
Zmiana właściciela nie usuwa z mieszkania osób, które mają do niego prawo. Przed umową ustal, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie, a w akcie notarialnym zabezpiecz dzień, w którym dostaniesz klucze.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Deweloper, odbiór i wady
Rezerwacja i pierwsza wpłata
Umowa rezerwacyjna czasowo wyłącza z oferty wybrane mieszkanie albo dom. Ustawa deweloperska wymaga dla niej formy pisemnej, ogranicza opłatę rezerwacyjną i wymienia sytuacje, w których pieniądze wracają.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Deweloper, odbiór i wady
Rachunek powierniczy i fundusz gwarancyjny
Wpłaty z umowy deweloperskiej przelewasz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Bank wypłaca pieniądze deweloperowi według ustawowych zasad, a w sytuacjach wymienionych w ustawie zwrot zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Deweloper, odbiór i wady
Umowa deweloperska
Umowę deweloperską zawiera się u notariusza. Ustawa wymienia, co musi się w niej znaleźć — cenę, terminy, standard prac, dane rachunku powierniczego i warunki odstąpienia — a każda rozbieżność z prospektem ma znaczenie.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Deweloper, odbiór i wady
Odbiór i usterki
Odbiór mieszkania albo domu od dewelopera przebiega według ustawy deweloperskiej. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, wady wpisane do protokołu uruchamiają ustawowe terminy na odpowiedź dewelopera i naprawy. Gdy kupujesz gotowy lokal od razu umową sprzedaży, terminy napraw wpisujesz do umowy. Przy zakupie z rynku wtórnego treść protokołu przekazania ustalasz ze sprzedającym.
- Mieszkanie
- Dom
Deweloper, odbiór i wady
Rękojmia i gwarancja
Za wady kupionej nieruchomości odpowiada sprzedawca — deweloper, inna firma albo osoba prywatna — na podstawie rękojmi z Kodeksu cywilnego. Gwarancja jest dodatkowym, dobrowolnym zobowiązaniem i działa obok rękojmi.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Budżet i finansowanie
Cena z ogłoszenia to dopiero początek. Policz także wkład własny, podatki, opłaty notarialne i sądowe, koszty kredytu, wykończenie lub remont oraz późniejsze opłaty.
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Podatki przy zakupie i sprzedaży
Przy zakupie płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych albo kupujesz z podatkiem od towarów i usług w cenie. Po zakupie zwykle zgłaszasz nieruchomość w gminie, a przy sprzedaży przed upływem pięciu lat rozliczasz podatek dochodowy.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
Akt i przekazanie
W dniu aktu notariusz odczytuje umowę, pobiera podatek i opłaty, a potem składa wniosek do księgi wieczystej. Ty sprawdzasz jeszcze raz stan prawny, sposób zapłaty i warunki wydania nieruchomości.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Dokumenty budowy i użytkowania
Dom może stać od lat i mieć urządzone poddasze, a mimo to część budynku mogła powstać bez pozwolenia albo zgłoszenia. Dokumenty budowy i decyzje nadzoru budowlanego pokażą, czy kupujesz budynek, którego nikt nie zakwestionuje.
- Mieszkanie
- Dom
Grunt, media i stan techniczny
Świadectwo energetyczne
Przy zakupie mieszkania albo domu sprzedający przekazuje Ci świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz odnotowuje to w akcie. Z tego dokumentu odczytasz, ile energii lokal potrzebuje według obliczeń, i porównasz to z rachunkami.
- Mieszkanie
- Dom
Ceny i okolica
Ceny ofertowe i transakcyjne
Ceny z ogłoszeń i cenników pokazują, ile chcą sprzedający. Ceny z aktów notarialnych pokazują, ile kupujący naprawdę zapłacili. Oba rodzaje cen sprawdzisz bezpłatnie — trzeba tylko wiedzieć, co dokładnie zawierają i jak je porównać.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Przyda się też
Inne checklisty i narzędzia
Inna checklista
Dom
Dom od dewelopera albo z rynku wtórnego: działka, dokumenty budowy, droga i stan techniczny.
Inna checklista
Działka
Plan i zabudowa, księga wieczysta, dojazd, media i grunt przed zakupem działki pod dom.
Narzędzie
Kalkulator kosztów
Podatek, taksa notarialna i opłaty sądowe, które dochodzą do ceny.
Narzędzie
Gdzie sprawdzić
Rejestry i urzędy: co w nich sprawdzisz i ile to kosztuje.