Instrukcja 3 z 5Stan prawny i księga wieczysta
Wspólnota, spółdzielnia, opłaty i planowane remonty
Na koszt mieszkania składa się miesięczna zaliczka, kredyty i długi wspólnoty, planowane remonty oraz uchwały, które podniosą opłaty. Sprawdź je przed umową, bo uchwały i długi wspólnoty obejmą także Ciebie.
Dotyczy
- Mieszkanie
Najprościej mówiąc
Poproś o rozpiskę opłat, uchwały z ostatnich lat i plan gospodarczy. Niech sprzedający uzyska od zarządcy pisemne potwierdzenie, że nie ma zaległości. W umowie zapisz, od kiedy płacisz opłaty i jak podzielicie roczne rozliczenie wody i ciepła.
Na tej stronie
Co zrobić krok po kroku
Rozłóż opłatę na części
Poproś o aktualną rozpiskę: zaliczka na koszty zarządu, wpłata na remonty, woda, ciepło, odpady, winda, miejsce postojowe. Porównaj ją z ostatnim rocznym rozliczeniem lokalu.
Sprawdź zaległości sprzedającego
Poproś sprzedającego o pisemne potwierdzenie od zarządcy albo spółdzielni, że opłaty za lokal są uregulowane. W dziale IV księgi sprawdź, czy nie ma hipoteki przymusowej na rzecz wspólnoty albo spółdzielni.
Przeczytaj uchwały i plan gospodarczy
Poproś o uchwały z ostatnich lat, roczny plan gospodarczy i sprawozdanie zarządu. Szukaj podwyżek zaliczek, remontów, kredytów i spraw w sądzie.
Ustal długi i kredyty wspólnoty
Zapytaj zarządcę o kredyty, zaległości innych właścicieli i spory. Za zobowiązania wspólnoty odpowiadasz w części odpowiadającej Twojemu udziałowi w nieruchomości wspólnej.
Zapisz rozliczenia w umowie
Ustal, od którego dnia płacisz opłaty i jak podzielicie roczne rozliczenie wody i ciepła za okres sprzed tego dnia. Stany liczników wpisz do protokołu wydania lokalu.
Zgłoś się do zarządcy po zakupie
Przekaż zarządcy wypis aktu notarialnego i adres do zawiadomień o zebraniach oraz poproś o numer konta do wpłat.
Sygnały ostrzegawcze
Każdy z tych sygnałów to powód, żeby się zatrzymać i poprosić o wyjaśnienie na piśmie, zanim podpiszesz umowę albo wpłacisz pieniądze.
- Sprzedający nie chce poprosić zarządcy albo spółdzielni o potwierdzenie, że nie ma zaległości.
- Wspólnota spłaca kredyt albo planuje dużą inwestycję, a zarządca nie podaje kosztu na jeden lokal.
- Zaliczki na remonty są niskie, a dach, elewacja albo instalacje czekają na naprawę od lat.
- Inni właściciele mają duże zaległości albo wspólnota prowadzi sprawy w sądzie.
- W księdze lokalu jest hipoteka przymusowa na rzecz wspólnoty albo spółdzielni.
- Zarząd nie zwołuje corocznego zebrania i nie przedstawia sprawozdania.
Dokumenty, które warto zebrać
Wydrukuj listę i zaznacz pole przy każdym dokumencie, który masz już w ręku.
- Aktualna rozpiska opłat z podziałem na pozycje
- Pisemne potwierdzenie zarządcy albo spółdzielni o stanie rozliczeń lokalu
- Uchwały z ostatnich lat, zwłaszcza o planie gospodarczym, zaliczkach, remontach i kredytach
- Roczny plan gospodarczy i sprawozdanie zarządu
- Ostatnie roczne rozliczenie wody i ciepła dla lokalu
- Protokół z ostatniego zebrania właścicieli
Pytania do sprzedającego, urzędu lub specjalisty
Zadaj te pytania przed podpisaniem umowy. O ważne odpowiedzi poproś na piśmie albo e-mailem.
- Jakie remonty są zaplanowane i ile wyniosą w przeliczeniu na ten lokal?
- Czy wspólnota spłaca kredyt i do kiedy?
- Ile wynoszą zaległości wszystkich właścicieli i czy wspólnota prowadzi sprawy w sądzie?
- Czy w ostatnim rozliczeniu rocznym była niedopłata za wodę albo ciepło?
- Czy miejsce postojowe i komórka mają osobne opłaty?
- Kto zarządza budynkiem i jak się z nim kontaktować?
Wiedza w pigułce
Jak działa wspólnota mieszkaniowa
Gdy w budynku wyodrębniono własność lokali, ich właściciele tworzą z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową. Kupując lokal, stajesz się jej członkiem bez żadnego wniosku. Wspólnota może zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a decyzje podejmuje w uchwałach.
O Twoim głosie i Twojej części kosztów decyduje udział w nieruchomości wspólnej. Liczy się go jako stosunek powierzchni Twojego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali w budynku, także z ich pomieszczeniami przynależnymi. Udział znajdziesz w księdze wieczystej lokalu.
Koszty utrzymania części wspólnych pokrywasz zaliczkami płaconymi do 10. dnia każdego miesiąca. Wysokość opłat i roczny plan gospodarczy właściciele ustalają w uchwałach. Zarząd zwołuje zebranie właścicieli w pierwszym kwartale każdego roku i przedstawia na nim sprawozdanie. Każdy właściciel ma prawo kontrolować działalność zarządu. Wspólnota rozlicza się za rok kalendarzowy.
Ustawa o własności lokali nie używa nazwy fundusz remontowy. Wydatki na remonty są częścią kosztów zarządu, a wspólnoty zwykle ustalają w uchwale osobną zaliczkę na remonty. Wysokość tej zaliczki w starszym budynku mówi wiele o tym, czy wspólnota odkłada pieniądze na dach, elewację i instalacje.
Gdy budynek ma nie więcej niż trzy lokale, mówimy o małej wspólnocie. Do zarządu stosuje się wtedy przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności: sprawy bieżące rozstrzyga większość liczona według udziałów, a sprawy ważniejsze wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli.
Spółdzielnia mieszkaniowa
W budynku spółdzielni opłaty ustala spółdzielnia na podstawie statutu. Płacą je na tych samych zasadach członkowie spółdzielni i osoby, które członkami nie są. Opłaty wnosi się co miesiąc z góry do 10. dnia miesiąca, chyba że statut przewiduje późniejszy termin. Spółdzielnia ma obowiązek tworzyć fundusz na remonty i rozliczać koszty osobno dla każdej nieruchomości. Na żądanie osoby uprawnionej do lokalu przedstawia kalkulację wysokości opłat.
O podwyżce spółdzielnia zawiadamia co najmniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, z pisemnym uzasadnieniem. Gdy rosną koszty niezależne od spółdzielni, takie jak energia, gaz, woda albo odpady, wystarczy zawiadomienie co najmniej 14 dni przed terminem płatności. Co jeszcze sprawdzić przy spółdzielczym prawie do lokalu, opisuje instrukcja Spółdzielcze prawo do lokalu.
Czy zaległości sprzedającego przechodzą na Ciebie
Obowiązek płacenia zaliczek i opłat ma właściciel lokalu albo osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo. Zaległości z czasu, gdy prawo do lokalu miał sprzedający, są jego długiem: przepisy nie przenoszą ich na kupującego, a przejęcie cudzego długu wymaga umowy i zgody wierzyciela. Ryzyko pozostaje jednak w trzech sytuacjach:
- Hipoteka przymusowa. Wspólnota albo spółdzielnia, która ma przeciw sprzedającemu tytuł wykonawczy, na przykład wyrok albo nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności, albo postanowienie sądu o zabezpieczeniu, może uzyskać wpis hipoteki przymusowej do księgi lokalu. Hipoteka obciąża lokal także po sprzedaży, więc sprawdź dział IV tuż przed aktem.
- Rozliczenie roczne. Rozliczenie wody i ciepła obejmuje cały rok, także miesiące sprzed zakupu, a niedopłatę zarządca rozlicza zwykle z aktualnym właścicielem. Ustal w umowie, kto ją pokryje i komu przypadnie nadpłata.
- Dzień wydania. Kodeks cywilny przenosi korzyści i ciężary związane z lokalem na kupującego z chwilą jego wydania. Jeśli wydanie nastąpi później niż akt, zapisz, kto płaci opłaty w okresie przejściowym.
Pisemne potwierdzenie braku zaległości to dobra praktyka. Przepisy nie określają jego wzoru ani terminu wydania. O dokument występuje właściciel, więc poproś sprzedającego, żeby zrobił to kilka dni przed aktem, i dołącz potwierdzenie do umowy.
Długi wspólnoty i planowane remonty
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada całym swoim majątkiem, a każdy właściciel — w części odpowiadającej jego udziałowi. Kredyt na remont, niezapłacona faktura za ciepło albo przegrany proces stają się więc także Twoim kosztem. Uchwały podjęte przed zakupem obowiązują nowego właściciela. Uchwałę można zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni, a termin liczy się od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w głosowaniu indywidualnym. Ten termin zwykle mija, zanim zostaniesz właścicielem, dlatego przeczytaj uchwały przed umową.
Mieszkanie w nowym budynku
Wspólnota powstaje, gdy deweloper wyodrębni i sprzeda pierwszy lokal. Jako właściciel lokali jeszcze niesprzedanych deweloper ma takie same prawa i obowiązki jak inni właściciele, także obowiązek płacenia zaliczek. Sposób zarządu, na przykład powierzenie go wskazanej firmie, można zapisać w pierwszej umowie wyodrębnienia lokalu albo w późniejszej umowie w formie aktu notarialnego. Taki sposób zarządu obowiązuje każdego kolejnego nabywcę lokalu, a zmienić go można uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza. Zanim podpiszesz umowę z deweloperem, zapytaj, kto będzie zarządzał budynkiem, ile to kosztuje i od kiedy zaczniesz płacić zaliczki.
Przykład z liczbami
Mieszkanie ma 50 m², a wszystkie lokale w budynku z pomieszczeniami przynależnymi — 4000 m². Twój udział wynosi 50/4000, czyli 1,25%. Wspólnota zaciągnęła kredyt na 400 000 zł na docieplenie budynku, więc na Twój lokal przypada 5000 zł do spłaty w zaliczkach przez kilka lat. Jeśli wspólnota ma do tego 60 000 zł niezapłaconych rachunków za ciepło, Twoja część to 750 zł. Zapytaj zarządcę o obie kwoty i uwzględnij je w budżecie razem z kosztami zakupu z instrukcji Budżet i finansowanie.
Co wpisać do umowy
- Oświadczenie sprzedającego, że nie ma zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni i dostawców mediów, oraz potwierdzenie zarządcy jako załącznik.
- Dzień, od którego płacisz opłaty — zwykle dzień wydania lokalu.
- Sposób podziału rocznego rozliczenia wody i ciepła za okres sprzed wydania.
- Stany liczników w protokole wydania. Jak zabezpieczyć termin wydania i co zrobić, gdy w lokalu ktoś mieszka, opisuje instrukcja Lokatorzy i wydanie lokalu.
We wspólnocie dokumentację techniczną budynku, w tym książkę obiektu budowlanego, przechowuje zarząd albo zarządca. Stan techniczny budynku i okresowe kontrole sprawdzisz według instrukcji Stan techniczny mieszkania.
Trudne słowa wyjaśnione po polsku
Krótkie wyjaśnienia pojęć z tej instrukcji. Więcej haseł znajdziesz w słowniku.
- Wspólnota mieszkaniowa
- Wszyscy właściciele lokali w jednej nieruchomości, zwykle w jednym budynku. Wspólnota zarządza nieruchomością wspólną, zbiera zaliczki na jej koszty i może zaciągać zobowiązania, na przykład kredyt na remont.
- Nieruchomość wspólna
- Grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali, na przykład dach, klatka schodowa i wspólne instalacje. Każdy właściciel lokalu ma w niej udział związany z własnością lokalu.
- Części wspólne
- Elementy służące wielu właścicielom, na przykład dach, klatka schodowa, elewacja, fundamenty i część instalacji.
- Zaliczka
- Kwota wpłacana z góry na poczet przyszłych należności i później rozliczana. We wspólnocie mieszkaniowej właściciele płacą zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną do 10. dnia każdego miesiąca.
- Fundusz remontowy
- Środki zbierane na remonty nieruchomości wspólnej.
- Roczny plan gospodarczy
- Budżet wspólnoty mieszkaniowej na rok: planowane koszty utrzymania budynku, remonty i wysokość zaliczek. Uchwalają go właściciele lokali.
- Uchwała
- Decyzja właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, podejmowana na zebraniu albo przez indywidualne zbieranie głosów, zwykle większością liczoną według udziałów.
- Hipoteka
- Zabezpieczenie długu wpisane w dziale czwartym księgi wieczystej. Wierzyciel, na przykład bank, może dochodzić zapłaty z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- Ograniczone prawo rzeczowe do mieszkania w budynku spółdzielni mieszkaniowej. Można je sprzedać, odziedziczyć i obciążyć hipoteką. Dla tego prawa można założyć księgę wieczystą, ale nie jest to obowiązkowe.
- Książka obiektu budowlanego
- Dokument, w którym zapisuje się okresowe kontrole, ekspertyzy, remonty i decyzje urzędów dotyczące budynku. Prowadzi ją elektronicznie właściciel albo zarządca, na przykład zarząd wspólnoty mieszkaniowej; dla domu jednorodzinnego nie jest wymagana.
Sprawdź w Metroskopie
Metroskop pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedzi dają dokumenty, urzędy i specjaliści.
Sprawdź w Metroskopie
Pozwolenia na budowę z rejestru Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (otwiera metroskop.pl)
Mapa pozwoleń pokazuje wnioski i decyzje o pozwoleniu na budowę, także dla istniejących budynków. Gdy przy adresie widać przebudowę albo nadbudowę, zapytaj zarządcę, czy wspólnota podjęła w tej sprawie uchwałę i jak rozliczy koszty.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy.
Procedury i źródła urzędowe
Akty prawne i strony urzędów, na których opiera się ta instrukcja.
- Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 889) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks cywilny (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 795) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 1066) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 17 listopada 1964 roku — Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 468) (strona zewnętrzna)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste (strona zewnętrzna)
Strony urzędowe i wymagania mogą się zmieniać. Przed złożeniem wniosku sprawdź treść formularza i urząd właściwy dla położenia nieruchomości.
Skąd są liczby w tej instrukcji
Kwoty, stawki, terminy i inne liczby z tej instrukcji: co oznaczają, skąd pochodzą i kiedy sprawdzono je w źródle.
do 10. dnia każdego miesiącaTermin, do którego właściciele lokali płacą z góry zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną
Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)w pierwszym kwartale każdego rokuTermin corocznego zebrania właścicieli lokali, które zwołuje zarząd albo zarządca wspólnoty
Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)nie więcej niż trzyLiczba lokali, przy której do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności (tak zwana mała wspólnota)
Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)co miesiąc z góry do 10. dnia miesiącaTermin wnoszenia opłat za lokal w spółdzielni mieszkaniowej, jeśli statut nie ustala późniejszego
Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 889) (strona zewnętrzna)co najmniej na 3 miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowegoNajkrótszy termin, w jakim spółdzielnia mieszkaniowa zawiadamia o zmianie wysokości opłat (z pisemnym uzasadnieniem)
Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 889) (strona zewnętrzna)co najmniej 14 dni przed terminem płatnościNajkrótszy termin zawiadomienia o zmianie opłat spółdzielni na pokrycie kosztów od niej niezależnych, takich jak energia, gaz, woda, ścieki i odpady
Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 889) (strona zewnętrzna)6 tygodniTermin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu, liczony od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w głosowaniu indywidualnym
Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)
Ta instrukcja w checklistach
Do tej instrukcji odsyłają punkty checklist. Ten sam kod punktu jest na wydruku checklisty.
Zachowaj tę instrukcję
Zeskanuj kod telefonem, aby mieć instrukcję przy sobie podczas oględzin i u notariusza, albo dodaj stronę do zakładek.
metroskop.