Rynek wtórny · 20 kontroli
Kupuję mieszkanie — z rynku wtórnego
Od księgi i właściciela, przez stan mieszkania i budynku, aż po zadatek, hipotekę i przekazanie kluczy.
Najważniejsza zasada
Nie uznawaj świeżego remontu za dowód dobrego stanu technicznego.
Checklista powstała z pomocą sztucznej inteligencji. Narzędzia, z których korzystamy przy pisaniu i sprawdzaniu treści, mogą się mylić. Zanim podejmiesz ważną decyzję, potwierdź najważniejsze informacje w źródłach podanych w instrukcjach, w urzędzie albo u notariusza.
Zanim zaczniesz
Wstępne sprawdzenie w Metroskopie
Mapa pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedź daje dokument. Metroskop jest bezpłatny i nie wymaga zakładania konta.
Sprawdź na metroskop.pl: Ceny transakcyjne podobnych mieszkań z rynku wtórnego · Przeznaczenie działek wokół w planie miejscowym · Pozwolenia na budowę w okolicy · Uciążliwe i przydatne obiekty w okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne podobnych mieszkań z rynku wtórnego (otwiera metroskop.pl)
Sprzedaże mieszkań używanych z aktów notarialnych.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Sprawdź w Metroskopie
Przeznaczenie działek wokół w planie miejscowym (otwiera metroskop.pl)
Granice i przeznaczenie terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie Metroskop ma plan w postaci cyfrowej. Gdy warstwa jest pusta, plan sprawdzisz w gminie.
Przykładowy widok: Poznań, okolice ulicy Lutyckiej. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Sprawdź w Metroskopie
Pozwolenia na budowę w okolicy (otwiera metroskop.pl)
Wnioski i decyzje o pozwoleniu na budowę w okolicy, także na pustych dziś działkach.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Uciążliwe i przydatne obiekty w okolicy (otwiera metroskop.pl)
Uciążliwe, obojętne i przydatne obiekty z Bazy Danych Obiektów Topograficznych.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości. Starostwa uzupełniają go z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego sprzedaże z ostatnich miesięcy mogą jeszcze nie być widoczne.
Instrukcja obsługi
Jak używać protokołu
Zaznaczenia i wpisy zapisują się tylko w tej przeglądarce, na tym urządzeniu. Nie wysyłamy ich nigdzie i nie musisz zakładać konta.
Wpisz dane
Uzupełnij nagłówek protokołu danymi mieszkania. Możesz pisać na ekranie albo wydrukować protokół i uzupełnić go długopisem.
Przeczytaj punkt
Przy każdym punkcie sprawdź, co zrobić i co może pójść źle. Kod QR i link prowadzą do instrukcji z dokładnymi krokami, pytaniami i źródłami urzędowymi.
Zaznacz dopiero z dowodem
Punkt zaznacz wtedy, gdy masz w ręku dowód opisany w polu „Co potwierdza wynik”: dokument, pismo, pomiar albo opinię specjalisty.
Zapisz decyzję po etapie
Gdy spełniony jest warunek z ramki „Zatrzymaj się, jeśli”, wyjaśnij sprawę, zanim przejdziesz do następnego etapu. Po każdym etapie zaznacz decyzję i zapisz najważniejszy problem.
Protokół / MW
Stan prawny na
Mieszkanie bez niespodzianek Z rynku wtórnego
5 etapów · 20 kontroli
Przed pierwszą wpłatą
Etap 01: Ustal właściciela, prawo i cenę
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli nie możesz potwierdzić prawa sprzedającego do lokalu albo sprzedający nie udostępnia potrzebnych dokumentów.
Punkt MW 01.1 Sprawdź księgę wieczystą albo dokumenty spółdzielni
- Co zrobić
- Jeśli lokal ma księgę wieczystą, sprawdź wszystkie jej działy. Gdy jej nie ma, poproś o dokument nabycia i zaświadczenie spółdzielni, którego zakres uzgodnisz z notariuszem; przy zakupie na kredyt potrzebna będzie księga.
- Co może pójść źle
- Lokal bez własnej księgi wieczystej też można kupić — wtedy prawo sprzedającego trzeba potwierdzić innymi dokumentami, a ich brak może zablokować akt notarialny.
- Co potwierdza wynik
- Aktualna treść całej księgi albo dokumenty potwierdzające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Punkt MW 01.2 Sprawdź sprzedającego
- Co zrobić
- Sprawdź tożsamość sprzedającego, dokument nabycia, małżeństwo, spadek, współwłaścicieli i pełnomocnictwa. Zgoda małżonka i pełnomocnictwo muszą mieć formę aktu notarialnego.
- Co może pójść źle
- Nie każdy, kto ma klucze, może skutecznie sprzedać lokal.
- Co potwierdza wynik
- Dokument nabycia i wszystkie wymagane zgody lub pełnomocnictwa.
Punkt MW 01.3 Ustal dokładny rodzaj prawa
- Co zrobić
- Sprawdź, czy kupujesz własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, udziały oraz jakie prawa dotyczą parkingu i komórki.
- Co może pójść źle
- Miejsce postojowe może być odrębną własnością, udziałem albo tylko prawem do korzystania.
- Co potwierdza wynik
- Dokumenty każdego prawa i zgodny opis w projekcie umowy.
Punkt MW 01.4 Porównaj cenę i pełne koszty
- Co zrobić
- Porównaj ceny transakcyjne podobnych mieszkań i policz koszty zakupu: podatek od czynności cywilnoprawnych 2% (przy pierwszym mieszkaniu możliwe zwolnienie), taksę notarialną, prowizję, koszty kredytu, remont i przeprowadzkę.
- Co może pójść źle
- Okazyjna cena może nie uwzględniać kosztu remontu budynku lub lokalu.
- Co potwierdza wynik
- Tabela porównań, budżet całkowity i kosztorys.
Dokładna instrukcja: Cena i okolicametroskop.pl/przewodnik/poradnik/cena-i-okolicaSprawdź w Metroskopie (otwiera metroskop.pl)Ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Na drugich oględzinach
Etap 02: Sprawdź lokal i budynek
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli sprzedający nie zgadza się na specjalistę lub ponowne oględziny albo odmawia przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej.
Punkt MW 02.1 Zbadaj stan mieszkania
- Co zrobić
- Sprawdź wilgoć, wentylację w kuchni i łazience, okna, instalacje, ogrzewanie, odpływy, akustykę i ślady napraw. Poproś o protokół ostatniej corocznej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych obejmujący ten lokal.
- Co może pójść źle
- Świeże wykończenie może ukryć przecieki albo zużyte instalacje.
- Co potwierdza wynik
- Raport specjalisty ze zdjęciami i kosztami oraz protokół ostatniej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych.
Punkt MW 02.2 Sprawdź części wspólne
- Co zrobić
- Obejrzyj dach, elewację, balkony, piwnice, piony, windę, garaż i otoczenie budynku. Poproś o protokoły corocznej i pięcioletniej kontroli budynku. Sprawdź, które zalecenia nie zostały wykonane.
- Co może pójść źle
- Kupujący współfinansuje naprawy części wspólnych.
- Co potwierdza wynik
- Notatka z oględzin, protokoły kontroli budynku z zaleceniami i plan remontów.
Punkt MW 02.3 Porównaj rzut ze stanem
- Co zrobić
- Sprawdź powierzchnię, układ, usunięte lub przesunięte ściany, zabudowany balkon i inne przeróbki.
- Co może pójść źle
- Przebicie ściany nośnej bez pozwolenia albo przeniesienie instalacji gazowej bez zgłoszenia może skończyć się nakazem nadzoru budowlanego wobec nowego właściciela i utrudnić kredyt albo sprzedaż.
- Co potwierdza wynik
- Rzut i dokumenty zmian zgodne ze stanem na miejscu.
Punkt MW 02.4 Poproś o świadectwo charakterystyki energetycznej
- Co zrobić
- Poproś o świadectwo przed umową przedwstępną, sprawdź jego numer i termin ważności w wykazie świadectw w centralnym rejestrze. Porównaj wskaźnik energii końcowej z rachunkami za ogrzewanie z pełnego roku.
- Co może pójść źle
- Świadectwo sporządzone przed wymianą okien albo źródła ciepła mogło stracić ważność, a świadectwo sporządzone metodą obliczeniową nie pokazuje rzeczywistego zużycia.
- Co potwierdza wynik
- Świadectwo z numerem widocznym w wykazie świadectw i rachunki z pełnego roku.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed umową przedwstępną
Etap 03: Sprawdź budynek, opłaty i otoczenie
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli brakuje pisemnego potwierdzenia opłat, uchwał albo jasnego planu spłaty hipoteki.
Punkt MW 03.1 Sprawdź opłaty i zaległości
- Co zrobić
- Poproś o rozpiskę opłat i pisemne potwierdzenie zarządcy albo spółdzielni, że opłaty za lokal są uregulowane. Sprawdź w dziale IV księgi, czy nie ma hipoteki przymusowej wspólnoty.
- Co może pójść źle
- Zaległości sprzedającego pozostają jego długiem, ale hipoteka przymusowa i roczne rozliczenie mediów mogą obciążyć Ciebie.
- Co potwierdza wynik
- Rozpiska opłat, pisemne potwierdzenie zarządcy i dział IV księgi bez hipoteki przymusowej.
Punkt MW 03.2 Przeczytaj uchwały i plan remontów
- Co zrobić
- Sprawdź fundusz remontowy, kredyty wspólnoty, przetargi, spory i planowane prace.
- Co może pójść źle
- Uchwały podjęte przed zakupem obowiązują także Ciebie, a termin na ich zaskarżenie zwykle mija przed aktem.
- Co potwierdza wynik
- Ostatnie uchwały, plan gospodarczy i informacja o finansowaniu.
Punkt MW 03.3 Sprawdź, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie
- Co zrobić
- Ustal, kto mieszka w lokalu i czy obowiązują umowy najmu, służebności lub inne prawa do korzystania.
- Co może pójść źle
- Najemca zostaje w lokalu po sprzedaży, a jego umowę wypowiesz tylko na zasadach ustawowych; zameldowanie nie daje nikomu prawa do lokalu.
- Co potwierdza wynik
- Oświadczenie o osobach w lokalu, umowy najmu i termin wydania z poddaniem się sprzedającego egzekucji w akcie.
Punkt MW 03.4 Sprawdź plan i sąsiedztwo
- Co zrobić
- Przeanalizuj plan miejscowy albo plan ogólny, pozwolenia na budowę w okolicy, hałas, transport, parkowanie i przyszłą zabudowę.
- Co może pójść źle
- Widok, cisza albo łatwe parkowanie mogą być tymczasowe.
- Co potwierdza wynik
- Dokumenty planistyczne, wyniki wyszukiwarek i kilka wizyt.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed zadatkiem
Etap 04: Zapisz warunki transakcji
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli umowa nie określa, co stanie się po odmowie kredytu, ujawnieniu wady lub nieprzekazaniu lokalu.
Punkt MW 04.1 Ustal spłatę hipoteki
- Co zrobić
- Jeśli lokal jest obciążony hipoteką, odbierz zaświadczenie banku z kwotą do spłaty, numerem rachunku i warunkami zgody na wykreślenie.
- Co może pójść źle
- Przelew całej ceny sprzedającemu może nie doprowadzić do wykreślenia hipoteki.
- Co potwierdza wynik
- Aktualne zaświadczenie banku zaakceptowane przez notariusza i Twój bank.
Punkt MW 04.2 Przygotuj umowę przedwstępną
- Co zrobić
- Wpisz dokumenty, cenę, płatność, kredyt, wady, opróżnienie, wyposażenie i termin aktu. Przy dużej wpłacie zawrzyj umowę w formie aktu notarialnego.
- Co może pójść źle
- Przypadkowy wzór nie uwzględnia ryzyk konkretnego lokalu.
- Co potwierdza wynik
- Sprawdzony projekt umowy z załącznikami.
Punkt MW 04.3 Rozróżnij zadatek i zaliczkę
- Co zrobić
- Ustal charakter wpłaty, przypadki zwrotu i skutki niewykonania umowy przez każdą stronę.
- Co może pójść źle
- Gdy umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zatrzymać zadatek, a gdy nie wykona jej sprzedający, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Skutki zaliczki trzeba opisać w umowie.
- Co potwierdza wynik
- Jednoznaczny zapis umowy i potwierdzenie wpłaty.
Punkt MW 04.4 Zapisz wyposażenie i stan
- Co zrobić
- Dołącz listę rzeczy, zdjęcia oraz ustalenia dotyczące napraw i stanu przy wydaniu.
- Co może pójść źle
- Wyposażenie z oględzin może zniknąć albo zostać zamienione.
- Co potwierdza wynik
- Podpisana lista i zdjęcia jako załącznik.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
W dniu aktu i przekazania
Etap 05: Sprawdź ponownie i policz klucze
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli pojawiła się nowa wzmianka w księdze, nowe zadłużenie albo różnica w projekcie aktu.
Punkt MW 05.1 Sprawdź ponownie księgę i zaświadczenia
- Co zrobić
- W dniu aktu sprawdź księgę, dokument banku, zaświadczenia o braku zaległości i wymagane zgody.
- Co może pójść źle
- Stan mógł zmienić się po umowie przedwstępnej.
- Co potwierdza wynik
- Aktualne dokumenty w aktach notariusza.
Punkt MW 05.2 Przeczytaj cały akt
- Co zrobić
- Porównaj projekt z ustaleniami; sprawdź numery rachunków do zapłaty, terminy, treść wniosków do księgi, termin wydania lokalu z poddaniem się sprzedającego egzekucji oraz zapis o rękojmi za wady.
- Co może pójść źle
- Presja czasu u notariusza sprzyja przeoczeniu ważnej zmiany.
- Co potwierdza wynik
- Projekt otrzymany wcześniej i podpisany akt.
Punkt MW 05.3 Sporządź protokół przekazania
- Co zrobić
- Wpisz stan, wady, liczniki, klucze, dokumenty, wyposażenie i dzień, od którego ponosisz opłaty.
- Co może pójść źle
- Z chwilą wydania przechodzą na Ciebie korzyści i ciężary związane z lokalem, chyba że umowa wskazuje inną chwilę; bez protokołu trudno rozdzielić odpowiedzialność za szkody i rachunki.
- Co potwierdza wynik
- Podpisany protokół i zdjęcia.
Punkt MW 05.4 Zgłoś zmianę właściciela i uporządkuj umowy
- Co zrobić
- Zgłoś zmianę właściciela zarządcy oraz dostawcom mediów, zawrzyj potrzebne umowy, ubezpiecz lokal i kontroluj wpis w księdze. W ciągu 14 dni od zakupu złóż w gminie informację do podatku od nieruchomości. Jeśli kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie płacisz tego podatku i tej informacji nie składasz.
- Co może pójść źle
- Niezałatwione rozliczenia mogą powodować spory i opóźnienia.
- Co potwierdza wynik
- Potwierdzenia zgłoszeń, polisa i późniejszy wpis w księdze.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Ostatnia strona protokołu
Moja decyzja
Instrukcje do tej checklisty
- Spółdzielcze prawo do lokalumetroskop.pl/przewodnik/poradnik/spoldzielcze-prawo-do-lokalu
- Księga i właścicielmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/ksiega-i-wlasciciel
- Cena i okolicametroskop.pl/przewodnik/poradnik/cena-i-okolica
- Stan mieszkania i budynkumetroskop.pl/przewodnik/poradnik/stan-techniczny-mieszkania
- Dokumenty budowy i użytkowaniametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dokumenty-budowy-i-uzytkowania
- Świadectwo energetycznemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/swiadectwo-charakterystyki-energetycznej
- Opłaty i zarządzanie budynkiemmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/wspolnota-oplaty-i-dlugi
- Lokatorzy i wydanie lokalumetroskop.pl/przewodnik/poradnik/lokatorzy-i-wydanie-lokalu
- Plan miejscowy i otoczeniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/plan-miejscowy-i-otoczenie
- Akt i przekazaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/akt-i-przekazanie
- Umowa przedwstępna i zadatekmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-przedwstepna-i-zadatek
- Odbiór i usterkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/odbior-usterki-i-przekazanie
- Podatki przy zakupie i sprzedażymetroskop.pl/przewodnik/poradnik/podatki-przy-zakupie-i-sprzedazy
Co dalej
Następne kroki
Druga checklista
Mieszkanie od dewelopera
Ten sam protokół dla zakupu mieszkania od dewelopera.
Porównanie
Od dewelopera i z rynku wtórnego
Czym różni się zakup mieszkania na obu rynkach: umowy, dokumenty, ochrona wpłat i odbiór.
Narzędzie
Kalkulator kosztów
Policz podatek, taksę notarialną i opłaty sądowe, które dochodzą do ceny.
Poradnik
Wszystkie instrukcje
Instrukcje krok po kroku do każdego punktu checklisty, ze źródłami urzędowymi.
Widzisz błąd albo nieaktualną informację w checkliście? Napisz do nas