Przewodnik przed zakupem nieruchomości
Kup działkę, mieszkanie albo dom bez niespodzianek
Bezpłatne checklisty do druku i instrukcje krok po kroku. Przy każdym punkcie dowiesz się, co zrobić, co może pójść źle i jaki dokument to potwierdza.
Checklisty do druku
Wybierz swoją checklistę
Każdy rodzaj zakupu ma własną checklistę z etapami od pierwszego ogłoszenia do aktu notarialnego. Zaznaczaj punkty na ekranie albo wydrukuj ją i zabierz na oględziny.
- Checklista · 26 kontroli
Działka
Plan i zabudowa, księga wieczysta, dojazd, media, grunt i otoczenie. Najważniejsze sprawy do potwierdzenia przed zakupem działki pod dom.
- 2 checklisty · 40 kontroli
Mieszkanie
Osobne checklisty dla zakupu od dewelopera i na rynku wtórnym: umowy, księga wieczysta, wspólnota, odbiór i usterki.
- 2 checklisty · 40 kontroli
Dom
Osobne checklisty dla domu od dewelopera i z rynku wtórnego: działka, dokumenty budowy, stan techniczny i umowa.
Jak to działa
Jak działa protokół
Checklista działa jak protokół z oględzin: prowadzi Cię przez zakup etap po etapie i przy każdym punkcie mówi, czym go potwierdzić.
Etapy w kolejności zakupu
Kontrole są ułożone od pierwszego ogłoszenia do dnia aktu notarialnego. Dzięki temu wiesz, co sprawdzić przed oględzinami, na miejscu i przed wpłatą pieniędzy.
Ryzyko opisane prostym językiem
Przy każdym punkcie wyjaśniamy, co może pójść źle i dlaczego warto to sprawdzić przed podpisaniem umowy.
Dowód, który zbierasz
Każdy punkt wskazuje dokument, pomiar albo pisemną odpowiedź. Zaznaczasz go dopiero wtedy, gdy masz ten dowód w ręku.
Kod QR do instrukcji
Na wydruku przy punktach są kody QR. Prowadzą do instrukcji krok po kroku, słownika i źródeł urzędowych.
Ustal dokładnie, którą działkę sprzedaje właściciel
- Co zrobić
- Zapisz numer działki, obręb, gminę, pełny identyfikator działki, powierzchnię z ewidencji i numer księgi wieczystej, jeśli jest prowadzona. Sprawdź, czy cena obejmuje udział w drodze.
- Dlaczego to ważne
- Adres i pinezka mogą wskazywać sąsiednią parcelę. Sam numer działki bez obrębu także może być niejednoznaczny.
- Co potwierdza wynik
- Pełne dane działki i dokumenty potwierdzające prawo sprzedającego, zgodne z mapą.
Instrukcja: Dane działki i cena
Zanim zapłacisz
Cztery kosztowne założenia
Te zdania często padają podczas oględzin. Każde z nich możesz sprawdzić w dokumentach, zanim wpłacisz zadatek.
„Woda jest w drodze”
Jak to sprawdzić
Możliwość podłączenia wody potwierdzają pisemne warunki przyłączenia, które przedsiębiorstwo wodociągowe wydaje dla konkretnej działki. Przed podpisaniem umowy poproś o nie sprzedającego albo przedsiębiorstwo i sprawdź, ile będzie kosztować budowa przyłącza.
Media i przyłącza działki„Działka jest budowlana”
Jak to sprawdzić
O zabudowie decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Gdy go nie ma, na wniosek złożony od 1 września 2026 roku decyzję o warunkach zabudowy na nowy dom wydaje się tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny, i tylko dla działki w obszarze uzupełnienia zabudowy. Przeczytaj tekst i rysunek planu miejscowego albo sprawdź plan ogólny w Rejestrze Urbanistycznym.
Plan ogólny i warunki zabudowy„Księga jest czysta”
Jak to sprawdzić
Przeczytaj wszystkie działy księgi wieczystej, także wzmianki o wnioskach, które czekają na wpis. Porównaj właściciela i opis działki z dokumentami sprzedającego i z ewidencją gruntów.
Stan prawny działki„Sąsiad ma prąd”
Jak to sprawdzić
Operator sieci elektroenergetycznej wydaje warunki przyłączenia osobno dla każdej działki, z mocą przyłączeniową i miejscem przyłączenia. Poproś sprzedającego o ważne warunki dla tej działki albo zapytaj operatora, jak je uzyskać.
Media i przyłącza działki
Plan ogólny gminy i warunki zabudowy
Nowe zasady warunków zabudowy od 1 września 2026
Działka bez planu miejscowego? Na nowy wniosek warunki zabudowy na dom wydaje tylko gmina z planem ogólnym, w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Narzędzia
Narzędzia na każdy etap zakupu
Kalkulator, słownik i spis rejestrów działają bez logowania, także na telefonie podczas oględzin.
Kalkulator kosztów
Policz podatek, taksę notarialną i opłaty sądowe, które dochodzą do ceny nieruchomości.
Słownik
Trudne słowa z umów, ksiąg wieczystych i pism urzędowych wyjaśnione prostym językiem.
Gdzie sprawdzić
Rejestry i urzędy: co w nich sprawdzisz, ile to kosztuje i jak złożyć wniosek.
Jak korzystać z Metroskopu
Pytania kupującego i odpowiedzi na mapie cen transakcyjnych, krok po kroku.
Poradnik
Instrukcje krok po kroku
Każda instrukcja tłumaczy pojęcia, pokazuje kolejne czynności, podaje pytania do urzędu lub specjalisty i prowadzi do źródeł urzędowych.
01Stan prawny i księga wieczysta
Księga i właściciel
Jak ustalić, jakie prawo kupujesz i czy sprzedający może je sprzedać — małżonek, spadek, współwłaściciele, pełnomocnik — i czyje prawa zostają po sprzedaży.
02Ceny i okolica
Cena i okolica
Jak porównać cenę mieszkania lub domu z podobnymi transakcjami, ocenić okolicę i ukryte koszty oraz kiedy zamówić operat u rzeczoznawcy majątkowego.
03Plan i zabudowa
Plan i możliwość zabudowy
Jak przeczytać plan miejscowy i sprawdzić, czy Twój dom zmieści się na działce: przeznaczenie terenu, linie zabudowy, parametry i odległości od granic.
04Koszty, podatki i umowy
Umowa przedwstępna i zadatek
Forma umowy przedwstępnej, zadatek czy zaliczka, terminy i warunki, które chronią wpłacone pieniądze przy zakupie mieszkania, domu albo działki.
05Deweloper, odbiór i wady
Deweloper i prospekt
Jak sprawdzić spółkę dewelopera, prospekt informacyjny i jawny cennik z historią zmian cen, zanim zarezerwujesz u niego mieszkanie albo dom.
06Grunt, media i stan techniczny
Stan mieszkania i budynku
Jak obejrzeć mieszkanie i części wspólne budynku, jakie protokoły kontroli i dokumenty zarządcy zebrać i jak ocenić wilgoć, instalacje i planowane remonty.
Metroskop.pl
Ceny z aktów notarialnych i otoczenie na jednej mapie
Metroskop to bezpłatna mapa cen transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości. Pokazuje też plany miejscowe, pozwolenia na budowę i obiekty w okolicy. Przeglądanie nie wymaga zakładania konta.
Metroskop pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedzi dają dokumenty, urzędy i specjaliści.
- 8 421 694akty notarialne od 2000 roku
- 380 z 380powiatów z danymi o transakcjach
- 38 859 951działek ewidencyjnych z numerem i granicami
- 4 819 184pozwolenia na budowę z rejestru Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego
- 6 104akty planistyczne w 2 651 gminach
- 440 136ofert w cennikach 4 163 deweloperów
Liczby według stanu na 10 października 2026 roku. Najnowszy import danych o transakcjach: 7 października 2026 roku. Metroskop odświeża dane powiat po powiecie, więc część powiatów ma starsze dane — datę dla każdego powiatu podaje strona aktualności danych. Starostwa uzupełniają Rejestr Cen Nieruchomości z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego dane z ostatnich miesięcy są jeszcze niepełne.
Statystyki cen w regionach (otwiera metroskop.pl)Aktualność danych (otwiera metroskop.pl)