Rynek pierwotny · 20 kontroli
Kupuję dom — od dewelopera
Sprawdź dewelopera, grunt, pozwolenie, drogę, media, umowę, odbiór całego domu i dokumenty potwierdzające możliwość użytkowania.
Najważniejsza zasada
Prawa do drogi, granice działki i standard domu sprawdzaj w prospekcie, umowie i jej załącznikach.
Checklista powstała z pomocą sztucznej inteligencji. Narzędzia, z których korzystamy przy pisaniu i sprawdzaniu treści, mogą się mylić. Zanim podejmiesz ważną decyzję, potwierdź najważniejsze informacje w źródłach podanych w instrukcjach, w urzędzie albo u notariusza.
Zanim zaczniesz
Wstępne sprawdzenie w Metroskopie
Mapa pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedź daje dokument. Metroskop jest bezpłatny i nie wymaga zakładania konta.
Sprawdź na metroskop.pl: Wymiary działki i orientacyjne miejsce na dom · Przeznaczenie terenu w planie miejscowym · Pozwolenia na budowę w okolicy · Ceny transakcyjne domów i budynków w okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Wymiary działki i orientacyjne miejsce na dom (otwiera metroskop.pl)
Jak odczytać wymiary działki i orientacyjnie ustawić obrys domu.
Sprawdź w Metroskopie
Przeznaczenie terenu w planie miejscowym (otwiera metroskop.pl)
Granice i przeznaczenie terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie Metroskop ma plan w postaci cyfrowej. Gdy warstwa jest pusta, plan sprawdzisz w gminie.
Przykładowy widok: Poznań, okolice ulicy Lutyckiej. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Sprawdź w Metroskopie
Pozwolenia na budowę w okolicy (otwiera metroskop.pl)
Wnioski i decyzje o pozwoleniu na budowę w okolicy, także na pustych dziś działkach.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne domów i budynków w okolicy (otwiera metroskop.pl)
Sprzedaże budynków, w tym domów, z aktów notarialnych.
Przykładowy widok: Piaseczno pod Warszawą. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości. Starostwa uzupełniają go z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego sprzedaże z ostatnich miesięcy mogą jeszcze nie być widoczne.
Instrukcja obsługi
Jak używać protokołu
Zaznaczenia i wpisy zapisują się tylko w tej przeglądarce, na tym urządzeniu. Nie wysyłamy ich nigdzie i nie musisz zakładać konta.
Wpisz dane
Uzupełnij nagłówek protokołu danymi domu. Możesz pisać na ekranie albo wydrukować protokół i uzupełnić go długopisem.
Przeczytaj punkt
Przy każdym punkcie sprawdź, co zrobić i co może pójść źle. Kod QR i link prowadzą do instrukcji z dokładnymi krokami, pytaniami i źródłami urzędowymi.
Zaznacz dopiero z dowodem
Punkt zaznacz wtedy, gdy masz w ręku dowód opisany w polu „Co potwierdza wynik”: dokument, pismo, pomiar albo opinię specjalisty.
Zapisz decyzję po etapie
Gdy spełniony jest warunek z ramki „Zatrzymaj się, jeśli”, wyjaśnij sprawę, zanim przejdziesz do następnego etapu. Po każdym etapie zaznacz decyzję i zapisz najważniejszy problem.
Protokół / DP
Stan prawny na
Dom bez niespodzianek Od dewelopera
5 etapów · 20 kontroli
Zanim zarezerwujesz
Etap 01: Sprawdź firmę, działkę i pełną cenę
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli nie możesz potwierdzić, jakie prawa do gruntu i drogi kupujesz ani w jaki sposób zostaną doprowadzone media.
Punkt DP 01.1 Policz dom gotowy do zamieszkania
- Co zrobić
- Uwzględnij cenę działki i udziału w drodze, wykończenie, ogród, ogrodzenie, podjazd, media, koszty kredytu oraz rezerwę.
- Co może pójść źle
- Cena domu może nie obejmować elementów koniecznych do normalnego korzystania z domu.
- Co potwierdza wynik
- Tabela całkowitych kosztów i jednoznaczny zakres ceny.
Punkt DP 01.2 Porównaj cenę i dojazd
- Co zrobić
- Porównaj ceny transakcyjne podobnych domów i działek w okolicy, czas dojazdu, koszty transportu oraz planowane inwestycje.
- Co może pójść źle
- Niższa cena może oznaczać długi i kosztowny dojazd, drogę w złym stanie lub drogie przyłącza.
- Co potwierdza wynik
- Lista podobnych transakcji z ceną za metr kwadratowy i notatki z wizyt o różnych porach.
Dokładna instrukcja: Cena i okolicametroskop.pl/przewodnik/poradnik/cena-i-okolicaSprawdź w Metroskopie (otwiera metroskop.pl)Ceny transakcyjne domów i budynków
Punkt DP 01.3 Sprawdź dewelopera i prospekt
- Co zrobić
- Sprawdź spółkę w Krajowym Rejestrze Sądowym i Krajowym Rejestrze Zadłużonych, ukończone inwestycje, prospekt z załącznikami, pozwolenie, harmonogram, standard domu oraz cenę i jej historię na stronie dewelopera. Przy gotowym domu kupowanym od razu umową sprzedaży deweloper przekazuje zamiast prospektu węższe informacje o nieruchomości, na papierze albo w pliku.
- Co może pójść źle
- Zdjęcia domu pokazowego nie określają standardu kupowanego domu.
- Co potwierdza wynik
- Wydruk z Krajowego Rejestru Sądowego, prospekt z załącznikami albo informacje o gotowym domu, lista realizacji i zrzut ekranu ceny domu z historią zmian.
Punkt DP 01.4 Sprawdź działkę i księgę
- Co zrobić
- Ustal numer działki, własność, obciążenia, powierzchnię, granice i udział w drodze.
- Co może pójść źle
- Możesz kupić dom z mniejszą działką albo innym prawem do drogi, niż sugeruje ogrodzenie.
- Co potwierdza wynik
- Księga, wypis i wyrys z ewidencji, decyzja zatwierdzająca podział z mapą, jeśli działka z niego powstała, i dokumenty udziału w drodze albo służebności.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed pierwszą wpłatą
Etap 02: Potwierdź rezerwację, media i finansowanie
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli ważne zapewnienia widnieją tylko w folderze reklamowym lub padły ustnie.
Punkt DP 02.1 Sprawdź dokładnie dom, działkę i standard
- Co zrobić
- Porównaj typ domu, położenie, działkę, powierzchnie, taras, parking i zakres prac z dokumentami.
- Co może pójść źle
- Domy w tej samej inwestycji mogą różnić się działką, dojazdem i standardem.
- Co potwierdza wynik
- Podpisany plan, rzut, standard i zestawienie ceny.
Punkt DP 02.2 Sprawdź przyłącza i odprowadzenie wody
- Co zrobić
- Ustal, które media są doprowadzone, do jakiego miejsca, na czyj koszt i kiedy będą uruchomione.
- Co może pójść źle
- Sieć w ulicy nie gwarantuje przyłączenia ani wliczenia kosztu w cenę.
- Co potwierdza wynik
- Rubryka „Dostępne media w budynku” w prospekcie informacyjnym, warunki przyłączenia, umowy i zakres prac dewelopera zapisany w umowie.
Punkt DP 02.3 Przeczytaj umowę rezerwacyjną i warunki finansowania
- Co zrobić
- Sprawdź wysokość opłaty — najwyżej 1% ceny domu — przypadki jej zwrotu, czas rezerwacji wobec terminów banku i skutki odmowy kredytu.
- Co może pójść źle
- Ustawa nakazuje zwrot opłaty po odmowie kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej i po niewykonaniu umowy przez dewelopera, a gdy dostajesz prospekt — także po zmianie prospektu, o której deweloper nie poinformował. Przy gotowym domu kupowanym od razu umową sprzedaży opłata wraca w podwójnej wysokości, gdy deweloper nie usunął wad z protokołu odbioru, a Ty nie podpisujesz aktu. Inne sytuacje zależą od umowy.
- Co potwierdza wynik
- Przeanalizowana umowa i ocena finansowania.
Punkt DP 02.4 Potwierdź rachunek powierniczy
- Co zrobić
- Sprawdź bank, rodzaj rachunku — otwarty albo zamknięty — numer rachunku i harmonogram wpłat. Każdą zmianę numeru potwierdź w banku. Przy gotowym domu kupowanym od razu umową sprzedaży ustawa nie wymaga rachunku powierniczego, więc ustal w umowie, kiedy i jak płacisz cenę.
- Co może pójść źle
- Płatność na niewłaściwy rachunek zwiększa ryzyko utraty pieniędzy.
- Co potwierdza wynik
- Prospekt, umowa, harmonogram i potwierdzony numer rachunku.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed umową deweloperską
Etap 03: Sprawdź pozwolenie, plan i obowiązki
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli projekt umowy i załączniki nie określają drogi, ogrodu, odwodnienia albo terminu dopuszczenia budynku do użytkowania.
Punkt DP 03.1 Potwierdź pozwolenie i projekt
- Co zrobić
- Sprawdź zakres pozwolenia, projekt zagospodarowania, granice i zgodność wybranego domu z projektem.
- Co może pójść źle
- Zmiana położenia, poziomu terenu lub drogi może zmienić funkcjonalność domu.
- Co potwierdza wynik
- Decyzja i projekt odpowiadające konkretnej działce i budynkowi.
Dokładna instrukcja: Dokumenty budowy i użytkowaniametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dokumenty-budowy-i-uzytkowaniaSprawdź w Metroskopie (otwiera metroskop.pl)Pozwolenia na budowę z rejestru Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego
Punkt DP 03.2 Sprawdź plan i przyszłe sąsiedztwo
- Co zrobić
- Przeczytaj plan miejscowy dla sąsiednich działek, a gdy go nie ma — plan ogólny gminy. Sprawdź pozwolenia na budowę, drogi, linie energetyczne, hałas, ryzyko podtopień i uciążliwe obiekty.
- Co może pójść źle
- Spokojne pole za płotem może być przeznaczone pod drogę lub intensywną zabudowę.
- Co potwierdza wynik
- Tekst i rysunek planu, prospekt z ustaleniami planu dla działek w odległości do 100 m od granicy inwestycji i notatka z map oraz wizyt.
Punkt DP 03.3 Ustal prawa do drogi i zasady jej utrzymania
- Co zrobić
- Ustal własność drogi, udziały, służebności, standard wykonania, odśnieżanie, oświetlenie i koszty.
- Co może pójść źle
- Prywatna droga może oznaczać stałe koszty i trudne wspólne decyzje.
- Co potwierdza wynik
- Rubryka „Dostęp do drogi publicznej” w prospekcie, dokument prawa do drogi i zasady podziału kosztów utrzymania.
Punkt DP 03.4 Przeanalizuj umowę i standard
- Co zrobić
- Sprawdź terminy, kary, powierzchnię, zmiany, odbiór, wady, własność gruntu i części wspólne.
- Co może pójść źle
- Nieprecyzyjny opis standardu może pozwolić deweloperowi na zastosowanie tańszych materiałów.
- Co potwierdza wynik
- Analiza umowy z kompletem załączników technicznych.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przy odbiorze domu
Etap 04: Sprawdź budynek, grunt i dokumenty
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli nie możesz przetestować instalacji lub obejrzeć całej działki.
Punkt DP 04.1 Zamów pełny odbiór techniczny
- Co zrobić
- Sprawdź konstrukcję, dach, elewację, wilgoć, stolarkę, instalacje, ogrzewanie i wentylację.
- Co może pójść źle
- W domu zakres możliwych wad jest większy niż w mieszkaniu.
- Co potwierdza wynik
- Raport inspektora, pomiary, zdjęcia, protokół odbioru i protokół badania szczelności instalacji gazowej, jeśli dom ją ma.
Punkt DP 04.2 Sprawdź teren i odwodnienie
- Co zrobić
- Porównaj granice, poziomy, spadki, drenaż, sposób odprowadzania wody deszczowej, taras, podjazd, ogrodzenie i zieleń ze standardem.
- Co może pójść źle
- Źle ukształtowany teren może kierować wodę do domu lub na działkę sąsiada.
- Co potwierdza wynik
- Protokół z pomiarami i zgodność z projektem zagospodarowania.
Punkt DP 04.3 Wpisz wady i terminy napraw
- Co zrobić
- Każdą wadę wpisz do protokołu odbioru i zrób zdjęcia. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, ma on 14 dni na pisemne stanowisko i 30 dni na usunięcie uznanych wad. Gdy kupujesz gotowy dom od razu umową sprzedaży, ustawa tych terminów nie wyznacza, więc wpisz je do umowy.
- Co może pójść źle
- Ustne obietnice nie określają, czy wada została uznana ani kiedy ma zostać usunięta.
- Co potwierdza wynik
- Podpisany protokół i potwierdzenia napraw.
Punkt DP 04.4 Odbierz dokumenty budynku
- Co zrobić
- Zbierz potwierdzenie zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego nadzór budowlany nie wniósł sprzeciwu, albo prawomocną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, a także dziennik budowy, dokumentację powykonawczą z inwentaryzacją geodezyjną, protokoły badań instalacji, instrukcje i karty gwarancyjne. Świadectwo charakterystyki energetycznej deweloper przekazuje Ci najpóźniej przy akcie.
- Co może pójść źle
- Brak dokumentacji utrudnia użytkowanie, serwis i późniejszą sprzedaż.
- Co potwierdza wynik
- Spis i kopie kompletu dokumentów.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed aktem i po nim
Etap 05: Przejmij dom wraz z prawami
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli deweloper nie wyjaśnił obciążeń, granic, praw do drogi lub kosztów wspólnych.
Punkt DP 05.1 Sprawdź projekt aktu i księgę
- Co zrobić
- Porównaj działkę, dom, udziały, drogę, służebności, media, obciążenia i wnioski do księgi.
- Co może pójść źle
- Niedokładny opis praw do drogi lub korzystania z przyłączy może ograniczyć używanie domu.
- Co potwierdza wynik
- Sprawdzony projekt, aktualna księga i podpisany akt.
Punkt DP 05.2 Potwierdź możliwość użytkowania i usunięcie wad
- Co zrobić
- Przed przeniesieniem własności sprawdź potwierdzenie zawiadomienia o zakończeniu budowy bez sprzeciwu albo prawomocną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie oraz stan usunięcia wad.
- Co może pójść źle
- Akt przenoszący własność nie naprawia braków formalnych ani technicznych.
- Co potwierdza wynik
- Potwierdzenie zawiadomienia albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie i protokół ponownej kontroli.
Punkt DP 05.3 Spisz liczniki, urządzenia i klucze
- Co zrobić
- Spisz datę wydania, wszystkie liczniki, klucze, piloty, kody, urządzenia, karty gwarancyjne i terminy przeglądów.
- Co może pójść źle
- Brak protokołu utrudnia rozliczenie zużycia i odpowiedzialności.
- Co potwierdza wynik
- Podpisany protokół przekazania ze zdjęciami.
Punkt DP 05.4 Zgłoś zmianę właściciela i zaplanuj przeglądy
- Co zrobić
- Zgłoś zmianę właściciela dostawcom mediów, zawrzyj potrzebne umowy, ubezpiecz dom, kontroluj księgę i zapisz terminy serwisów. W ciągu 14 dni od zakupu złóż w gminie informację do podatku od nieruchomości. Gdy zamieszkasz w domu, złóż w gminie deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi — najpóźniej w ciągu 14 dni od zamieszkania.
- Co może pójść źle
- Dom wymaga regularnych kontroli od początku użytkowania.
- Co potwierdza wynik
- Potwierdzenia zgłoszeń, polisa i kalendarz przeglądów.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Ostatnia strona protokołu
Moja decyzja
Instrukcje do tej checklisty
- Budżet i finansowaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/budzet-i-finansowanie
- Cena i okolicametroskop.pl/przewodnik/poradnik/cena-i-okolica
- Deweloper i prospektmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/deweloper-i-prospekt
- Podział działkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/podzial-dzialki
- Rezerwacja i pierwsza wpłatametroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-rezerwacyjna
- Działka, droga i mediametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dzialka-droga-i-media
- Rachunek powierniczy i fundusz gwarancyjnymetroskop.pl/przewodnik/poradnik/rachunek-powierniczy-i-dfg
- Dokumenty budowy i użytkowaniametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dokumenty-budowy-i-uzytkowania
- Plan miejscowy i otoczeniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/plan-miejscowy-i-otoczenie
- Umowa deweloperskametroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-deweloperska
- Stan techniczny domumetroskop.pl/przewodnik/poradnik/stan-techniczny-domu
- Odbiór i usterkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/odbior-usterki-i-przekazanie
- Akt i przekazaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/akt-i-przekazanie
- Podatki przy zakupie i sprzedażymetroskop.pl/przewodnik/poradnik/podatki-przy-zakupie-i-sprzedazy
Co dalej
Następne kroki
Druga checklista
Dom z rynku wtórnego
Ten sam protokół dla zakupu domu z rynku wtórnego.
Porównanie
Od dewelopera i z rynku wtórnego
Czym różni się zakup domu na obu rynkach: umowy, dokumenty, ochrona wpłat i odbiór.
Narzędzie
Kalkulator kosztów
Policz podatek, taksę notarialną i opłaty sądowe, które dochodzą do ceny.
Poradnik
Wszystkie instrukcje
Instrukcje krok po kroku do każdego punktu checklisty, ze źródłami urzędowymi.
Widzisz błąd albo nieaktualną informację w checkliście? Napisz do nas