Instrukcja 2 z 5Koszty, podatki i umowy
Budżet i finansowanie bez niespodzianek
Cena z ogłoszenia to dopiero początek. Policz także wkład własny, podatki, opłaty notarialne i sądowe, koszty kredytu, wykończenie lub remont oraz późniejsze opłaty.
Dotyczy
- Mieszkanie
- Dom
Najprościej mówiąc
Ustal górną kwotę całego zakupu i zostaw zapas. Zanim wpłacisz pieniądze sprzedającemu albo deweloperowi, sprawdź w banku zdolność kredytową i wymagany wkład własny. W umowie zapisz, co stanie się z wpłatą, jeśli bank odmówi kredytu.
Na tej stronie
Co zrobić krok po kroku
Policz koszt całego zakupu
Zsumuj cenę, miejsce postojowe, komórkę, podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję pośrednika, koszty banku oraz pierwsze prace. Podatki i opłaty u notariusza policzysz w kalkulatorze kosztów.
Ustal wkład własny
Banki kierują się zaleceniem Komisji Nadzoru Finansowego: kredyt do 80% wartości nieruchomości albo do 90%, gdy nadwyżka ma dodatkowe zabezpieczenie. Wartość ustala wycena dla banku, która może być niższa od ceny. Przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym część wkładu może zastąpić gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego.
Porównaj oferty przed wnioskiem
Poproś kilka banków o formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego. Wstępna symulacja nie jest decyzją kredytową.
Zaplanuj czas na decyzję banku
Bank przekazuje decyzję kredytową w dwudziestym pierwszym dniu od złożenia wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejsze przekazanie. Dolicz do tego czas na wycenę nieruchomości i przygotowanie aktu.
Zapisz warunek kredytowy
Jeżeli zakup zależy od kredytu, opisz w umowie termin, liczbę banków i skutki odmowy. Nie zakładaj, że wpłata wróci automatycznie.
Sygnały ostrzegawcze
Każdy z tych sygnałów to powód, żeby się zatrzymać i poprosić o wyjaśnienie na piśmie, zanim podpiszesz umowę albo wpłacisz pieniądze.
- Brakuje pełnego zestawienia ceny i obowiązkowych dodatków.
- Umowa przewiduje bezzwrotną wpłatę, zanim bank oceni zdolność kredytową.
- Budżet nie ma zapasu na usterki, wzrost kosztów i niższą wycenę banku.
- Ktoś naciska na podpisanie umowy kredytu, zanim minie czas, w którym decyzja kredytowa wiąże bank.
- Pośrednik kredytowy nie podaje numeru wpisu do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Dokumenty, które warto zebrać
Wydrukuj listę i zaznacz pole przy każdym dokumencie, który masz już w ręku.
- Tabela całkowitych kosztów z wynikiem kalkulatora
- Formularze informacyjne dotyczące kredytu hipotecznego z kilku banków
- Decyzja kredytowa i projekt umowy kredytu
- Wycena nieruchomości wykonana dla banku
- Kosztorys remontu lub wykończenia z zapasem
Pytania do sprzedającego, urzędu lub specjalisty
Zadaj te pytania przed podpisaniem umowy. O ważne odpowiedzi poproś na piśmie albo e-mailem.
- Które opłaty nie są w cenie?
- Jaki wkład własny bank przyjmie przy tej wycenie?
- Ile wynosi rzeczywista roczna stopa oprocentowania i całkowita kwota do zapłaty?
- Czy cena może się zmienić i według jakiej zasady?
- Co dzieje się z wpłatą po odmowie kredytu?
Wiedza w pigułce
Z czego składa się budżet
Budżet zakupu to więcej niż cena. Zapisz w jednej tabeli pięć grup wydatków i przy każdej źródło kwoty.
- Cena i dodatki. Miejsce postojowe, komórka, ogród, udział w drodze. Przy zakupie od dewelopera sprawdź, co dokładnie obejmuje cena z umowy.
- Koszty u notariusza. Przy zakupie z rynku wtórnego podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej, chyba że przysługuje Ci zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu lub domu. Do tego dochodzą taksa notarialna, wypisy aktu oraz opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki. Wszystko razem policzysz w kalkulatorze kosztów, a zasady podatków opisujemy w instrukcji o podatkach.
- Koszty kredytu. Prowizja, odsetki, ubezpieczenia i wycena nieruchomości. Bank zbiera je w formularzu informacyjnym w dwóch liczbach: rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania i całkowitej kwocie do zapłaty.
- Koszty pośrednika. Prowizja wynika wyłącznie z umowy pośrednictwa.
- Pierwsze miesiące. Przeprowadzka, remont albo wykończenie, wyposażenie, ubezpieczenie, opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni i podatek od nieruchomości. Koszty ogrzewania i ciepłej wody oszacujesz ze wskaźnika energii końcowej w świadectwie charakterystyki energetycznej — opisujemy to w instrukcji o świadectwie.
Na końcu dodaj zapas na usterki, wzrost cen materiałów i niższą wycenę banku.
Wkład własny i wycena banku
Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom w Rekomendacji S, żeby kredyt na mieszkanie lub dom w chwili wypłaty nie przekraczał 80% wartości nieruchomości. Do 90% wartości bank może pożyczyć, gdy część ponad tę granicę ma dodatkowe zabezpieczenie, na przykład odpowiednie ubezpieczenie albo blokadę środków na rachunku. Resztę ceny pokrywasz wkładem własnym. Bank może wymagać wyższego wkładu.
Z niskim wkładem własnym albo bez niego możesz kupić mieszkanie lub dom, korzystając z rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Brakującą część wkładu do 20% wydatków obejmuje wtedy gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego, najwyżej 100 000 zł. Taki kredyt może być udzielony do 31 grudnia 2030 roku, wyłącznie w bankach, które mają umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Ustawa stawia też inne warunki. Na przykład nikt w Twoim gospodarstwie domowym nie może mieć mieszkania ani domu — z wyjątkami między innymi dla rodzin z dziećmi — a cena mieszkania za metr kwadratowy musi mieścić się w limicie. O szczegóły zapytaj w banku.
Wartość nieruchomości ustala wycena dla banku. Wykonuje ją rzeczoznawca majątkowy wskazany w porozumieniu banku z Tobą. Jeśli wycena wyjdzie niższa od ceny, bank pożyczy mniej, a brakującą kwotę dopłacisz z własnych pieniędzy.
Kredyt hipoteczny po kolei
- Formularz informacyjny. Zanim złożysz wniosek, bank albo pośrednik przekazuje Ci formularz informacyjny z kosztami kredytu. Informacje są ważne przez co najmniej 14 dni. Jeśli w tym czasie złożysz wniosek, wiążą bank. Porównaj formularze z kilku banków.
- Wniosek i ocena zdolności. Bank ocenia zdolność kredytową na podstawie Twoich dokumentów i baz danych. Przy odmowie opartej na bazie danych musi bezpłatnie podać wynik sprawdzenia i nazwę bazy.
- Decyzja kredytowa. Decyzję kredytową dostajesz w dwudziestym pierwszym dniu od złożenia wniosku. Wcześniej — tylko za Twoją zgodą. Decyzja wiąże bank przez co najmniej 14 dni, a w tym czasie bank nie może żądać od Ciebie ostatecznej odpowiedzi. Poproś o projekt umowy kredytu.
- Umowa kredytu i hipoteka. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Notariusz pobiera przy akcie opłatę sądową za wpis (200 zł) i podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki: 19 zł, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej, albo 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Zapytaj notariusza, którą stawkę zastosuje do Twojego kredytu.
- Prawo odstąpienia. Od umowy kredytu możesz odstąpić bez podania przyczyny w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Oddajesz wtedy wypłaconą kwotę z odsetkami za czas korzystania z kredytu. Innych opłat bank nie pobiera, z wyjątkiem bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz urzędów.
Doradza Ci pośrednik? Poproś o numer wpisu do rejestru pośredników kredytowych. Komisja Nadzoru Finansowego publikuje ten rejestr na swojej stronie internetowej.
Na co patrzeć w ofercie kredytu
- Oprocentowanie. Zmienne, stałe albo okresowo stałe. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bankom, żeby miały w ofercie kredyty ze stałym albo okresowo stałym oprocentowaniem. Przy oprocentowaniu zmiennym rata może rosnąć — sprawdź w formularzu, od czego zależy jej wysokość.
- Produkty dodatkowe. Bank nie może uzależnić kredytu od kupna innych produktów. Wyjątkiem jest bezpłatny rachunek do spłaty i obsługi kredytu. Bank może wymagać ubezpieczenia, ale wybór ubezpieczyciela należy do Ciebie, jeśli polisa spełnia minimalny zakres podany przez bank. Gdy bank proponuje pakiet produktów, musi przekazać także formularz informacyjny kredytu bez pakietu.
- Zakup od dewelopera. Wpłacasz cenę w częściach według harmonogramu z umowy deweloperskiej. Sprawdź, czy wypłaty kredytu zgrają się z tym harmonogramem i z zasadami opisanymi w instrukcji o rachunku powierniczym.
Ile to trwa
Bank przekazuje decyzję kredytową w dwudziestym pierwszym dniu od złożenia wniosku, chyba że zgodzisz się na szybsze przekazanie. Wcześniej trzeba zebrać dokumenty i porównać formularze, a przed wypłatą — wykonać wycenę i umówić akt. Ustal w umowie przedwstępnej albo rezerwacyjnej termin, w którym te kroki zmieszczą się z zapasem.
Przykład z liczbami
Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje 600 000 zł, a wycena dla banku wynosi 580 000 zł. Przy granicy 80% kredyt może wynieść najwyżej 464 000 zł, więc z własnych pieniędzy pokrywasz 136 000 zł ceny. Z dodatkowym zabezpieczeniem i granicą 90% kredyt mógłby wynieść 522 000 zł.
Do tego dochodzą koszty u notariusza. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy cenie równej wartości rynkowej to 12 000 zł, chyba że przysługuje Ci zwolnienie. Taksę, wypisy i opłaty sądowe policz w kalkulatorze dla swojej ceny i kwoty hipoteki.
Najczęstsze błędy
- Liczenie wkładu własnego od ceny zamiast od wyceny banku.
- Wpłata zadatku przed wstępną oceną zdolności kredytowej.
- Termin aktu w umowie krótszy niż czas potrzebny bankowi.
- Pominięcie kosztów u notariusza i pierwszych opłat w budżecie.
- Podpisanie umowy kredytu bez porównania formularzy informacyjnych z kilku banków.
Kiedy iść do specjalisty
Porozmawiaj z bankiem albo z pośrednikiem kredytowym wpisanym do rejestru Komisji Nadzoru Finansowego, gdy masz dochody z kilku źródeł, kupujesz z osobą spoza rodziny albo potrzebujesz kredytu wyższego niż 80% wartości nieruchomości. Treść warunku kredytowego w umowie przedwstępnej omów z notariuszem albo prawnikiem.
Trudne słowa wyjaśnione po polsku
Krótkie wyjaśnienia pojęć z tej instrukcji. Więcej haseł znajdziesz w słowniku.
- Wkład własny
- Część ceny, którą płacisz z własnych pieniędzy, gdy kupujesz na kredyt hipoteczny. Bank ustala najwyższą kwotę kredytu jako część wartości nieruchomości z wyceny dla banku, a resztę ceny pokrywa wkład własny.
- Zdolność kredytowa
- Zdolność do spłaty kredytu z odsetkami w terminach z umowy. Bank sprawdza, czy pozwalają na to Twoje dochody i zobowiązania, i bez pozytywnej oceny nie może zawrzeć umowy o kredyt hipoteczny.
- Formularz informacyjny dotyczący kredytu hipotecznego
- Dokument z kosztami i warunkami kredytu hipotecznego na wzorze określonym w ustawie. Bank albo pośrednik przekazuje go najpóźniej przed złożeniem wniosku, dlatego formularze z kilku banków porównasz pozycja po pozycji.
- Decyzja kredytowa
- Odpowiedź banku na wniosek o kredyt hipoteczny. Bank przekazuje ją w dwudziestym pierwszym dniu od złożenia wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejsze przekazanie. Ten czas pozwala porównać oferty.
- Hipoteka
- Zabezpieczenie długu wpisane w dziale czwartym księgi wieczystej. Wierzyciel, na przykład bank, może dochodzić zapłaty z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem.
- Taksa notarialna
- Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu i inne czynności. Strony ustalają je z notariuszem, ale nie może przekroczyć maksymalnych stawek z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, które rosną z wartością umowy.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
- Podatek, który kupujący płaci zwykle przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej: 2% wartości rynkowej. Notariusz pobiera go przed podpisaniem aktu i przekazuje do urzędu skarbowego.
Sprawdź w Metroskopie
Metroskop pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedzi dają dokumenty, urzędy i specjaliści.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne mieszkań na mapie (otwiera metroskop.pl)
Przed ustaleniem budżetu porównaj cenę z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań w okolicy. Transakcje trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne domów i budynków (otwiera metroskop.pl)
Przy domu porównaj ceny transakcyjne domów i budynków w okolicy, zanim ustalisz kwotę kredytu i wkładu własnego.
Przykładowy widok: Piaseczno pod Warszawą. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Transakcje trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego sprzedaży z ostatnich miesięcy może jeszcze nie być na mapie.
Procedury i źródła urzędowe
Akty prawne i strony urzędów, na których opiera się ta instrukcja.
- Ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 720) (strona zewnętrzna)
- Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (tekst ujednolicony z czerwca 2023 roku) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 1 października 2021 roku o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1724) (strona zewnętrzna)
Późniejsze zmiany ustawy (Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1077, i z 2026 roku, pozycja 635) nie zmieniają zasad rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Bezpiecznego kredytu 2% nie można już uzyskać na nowy wniosek.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych — informacje podstawowe (strona zewnętrzna)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1566) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1228) (strona zewnętrzna)
Strony urzędowe i wymagania mogą się zmieniać. Przed złożeniem wniosku sprawdź treść formularza i urząd właściwy dla położenia nieruchomości.
Skąd są liczby w tej instrukcji
Kwoty, stawki, terminy i inne liczby z tej instrukcji: co oznaczają, skąd pochodzą i kiedy sprawdzono je w źródle.
80%Zalecana przez Komisję Nadzoru Finansowego najwyższa relacja kwoty kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości mieszkalnej do wartości tej nieruchomości w chwili wypłaty kredytu
Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (tekst ujednolicony po uchwale numer 242/2023 z 19 czerwca 2023 roku) (strona zewnętrzna)90%Najwyższa relacja kwoty kredytu mieszkaniowego do wartości nieruchomości według Rekomendacji S, gdy część kredytu powyżej 80% wartości ma dodatkowe zabezpieczenie (na przykład odpowiednie ubezpieczenie albo blokadę środków na rachunku)
Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (tekst ujednolicony po uchwale numer 242/2023 z 19 czerwca 2023 roku) (strona zewnętrzna)dwudziesty pierwszy dzieńDzień od złożenia wniosku o kredyt hipoteczny, w którym bank przekazuje decyzję kredytową, chyba że kredytobiorca zgodzi się na wcześniejsze przekazanie
Ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 720) (strona zewnętrzna)2%Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości
Ustawa z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 191) (strona zewnętrzna)200 złOpłata sądowa od wniosku o wpis własności w księdze wieczystej
Ustawa z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1228) (strona zewnętrzna)200 złOpłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej
Ustawa z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1228) (strona zewnętrzna)20%Część całkowitej kwoty wydatków, do której brakujący wkład własny przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym obejmuje gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego
Ustawa z 1 października 2021 roku o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1724) (strona zewnętrzna)100 000 złNajwyższa kwota części rodzinnego kredytu mieszkaniowego objętej gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego
Ustawa z 1 października 2021 roku o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1724) (strona zewnętrzna)31 grudnia 2030 rokuOstatni dzień, w którym bank może udzielić rodzinnego kredytu mieszkaniowego
Ustawa z 1 października 2021 roku o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1724) (strona zewnętrzna)14 dniNajkrótszy termin ważności informacji w formularzu informacyjnym dotyczącym kredytu hipotecznego; informacje wiążą bank, jeśli w tym terminie kredytobiorca złoży wniosek o kredyt
Ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 720) (strona zewnętrzna)14 dniNajkrótszy czas, przez który decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym wiąże bank, liczony od jej przekazania
Ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 720) (strona zewnętrzna)19 złPodatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej
Ustawa z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 191) (strona zewnętrzna)0,1%Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie istniejącej wierzytelności, liczona od kwoty tej wierzytelności
Ustawa z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 191) (strona zewnętrzna)14 dniTermin na odstąpienie od umowy o kredyt hipoteczny bez podania przyczyny, liczony od dnia zawarcia umowy
Ustawa z 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 720) (strona zewnętrzna)
Ta instrukcja w checklistach
Do tej instrukcji odsyłają punkty checklist. Ten sam kod punktu jest na wydruku checklisty.
Zachowaj tę instrukcję
Zeskanuj kod telefonem, aby mieć instrukcję przy sobie podczas oględzin i u notariusza, albo dodaj stronę do zakładek.
metroskop.