Bezpłatny przewodnik przygotowany przez Zespół Metroskop

Mapa cen Metroskop
Menu
Mapa cen Metroskop

https://metroskop.pl/przewodnik/aktualizacje

O przewodniku

Aktualizacje przewodnika

Tu zapisujemy zmiany w instrukcjach, checklistach i narzędziach, od najnowszych. Link „Historia zmian” przy każdej instrukcji prowadzi do jej ostatniego wpisu na tej stronie.

  • 10 wpisów
  • Stan prawny przewodnika na 15 października 2026

  1. Zmiana przepisów

    Poprawki po niezależnym przeglądzie — zakup od dewelopera, podatki, budynek, grunt i druk checklist

    Niezależny przegląd z 16 października 2026 roku wskazał zdania, które skracały przepis albo pomijały jego wyjątki. Każdą uwagę sprawdziliśmy w tekstach ustaw i w ich późniejszych zmianach. Poprawiliśmy wszystkie miejsca, które powtarzały to samo zdanie: instrukcje, checklisty, hasła słownika, spis rejestrów, samouczek, porównania rynków na stronach mieszkania i domu oraz wcześniejsze wpisy na tej stronie. Jeśli masz wydruk checklisty mieszkania albo domu sprzed tej zmiany, wydrukuj ją ponownie.

    • Umowa deweloperska i Rachunek powierniczy i fundusz gwarancyjny: gdy wobec banku, który prowadzi rachunek powierniczy, spełni się warunek gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, a deweloper nie poinformuje Cię w terminie o rachunku w innym banku, możesz odstąpić od umowy po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu tego warunku. Wcześniej instrukcja liczyła ten czas od ogłoszenia upadłości banku. Warunek gwarancji spełnia się zwykle wcześniej, niż sąd ogłosi upadłość, a jego datę podaje komunikat Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Od tego dnia zależy też wypłata z funduszy gwarancyjnych.
    • Odbiór i usterki, Rękojmia i gwarancja, checklisty mieszkania i domu od dewelopera oraz słownik: terminy 14 dni na odpowiedź dewelopera i 30 dni na usunięcie uznanych wad, a także procedura przy wadzie istotnej z opinią rzeczoznawcy budowlanego, dotyczą umowy deweloperskiej i innej umowy, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później. Gdy kupujesz gotowe mieszkanie albo dom od razu umową sprzedaży, ustawa wymaga odbioru z protokołem wad, a terminy napraw wpisujesz do umowy.
    • Rezerwacja i pierwsza wpłata i Deweloper i prospekt: prospekt informacyjny z załącznikami deweloper doręcza przed umową deweloperską albo inną umową, w której zobowiązuje się przenieść własność później, i przed poprzedzającą je rezerwacją. Przed sprzedażą gotowego mieszkania albo domu od razu umową sprzedaży, także przed rezerwacją, przekazuje węższe informacje o nieruchomości na papierze albo w pliku. Przy takiej sprzedaży ustawa nie wymaga rachunku powierniczego, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jej nie obejmuje. Opłata rezerwacyjna może wynieść najwyżej 1% ceny mieszkania albo domu, a przy rezerwacji z prospektem — ceny podanej w prospekcie. Zwrot opłaty po zmianie prospektu, o której deweloper Cię nie poinformował, dotyczy rezerwacji z prospektem. Przy rezerwacji przed sprzedażą gotowego lokalu ustawa nie mówi jasno, czy deweloper, który nie dotrzymuje rezerwacji, zwraca opłatę w podwójnej wysokości, dlatego warto zapisać to w umowie. To samo poprawiliśmy w instrukcjach Plan miejscowy i otoczenie i Działka, droga i media, w porównaniach na stronach mieszkania i domu oraz w podpowiedzi kalkulatora kosztów.
    • Podatki przy zakupie i sprzedaży: instrukcja podawała jeden początek podatku od nieruchomości dla każdego zakupu. Od gruntu, także od udziału w gruncie związanego z mieszkaniem, płacisz podatek od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu zakupu. Od budynku albo mieszkania płacisz go od tego samego dnia, jeśli przed rokiem zakupu zakończono budowę albo zaczęto korzystać z budynku. W pozostałych przypadkach, na przykład przy mieszkaniu w bloku ukończonym w roku zakupu, płacisz go od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę albo zaczęto korzystać z budynku lub jego części przed ostatecznym wykończeniem. Informację w gminie nadal składasz w ciągu 14 dni od zakupu.
    • Ta sama instrukcja, Akt i przekazanie, checklista mieszkania z rynku wtórnego i słownik: kupujący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie płaci podatku od nieruchomości i nie składa w gminie informacji do tego podatku. Podatek płaci co do zasady spółdzielnia, do której należy budynek.
    • Spółdzielcze prawo do lokalu: instrukcja mówiła, że na rynku są wyłącznie prawa ustanowione przed 31 lipca 2007 roku. Od tego dnia obowiązuje ogólny zakaz ustanawiania nowych takich praw, a przepisy przejściowe pozwalały jeszcze do 31 grudnia 2012 roku w określonych przypadkach przekształcać spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali we własnościowe. Także później takie przekształcenie przewiduje ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, jeśli mieszkanie jest albo było obciążone kredytem mieszkaniowym spółdzielni objętym tą ustawą. Jeśli umowa ze spółdzielnią ma późniejszą datę, poproś notariusza o sprawdzenie, na jakiej podstawie ją zawarto.
    • Lokatorzy i wydanie lokalu: instrukcja podawała jako jedyną zasadę, że osoba bez tytułu prawnego płaci odszkodowanie równe czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu. Gdy sąd wstrzymał eksmisję do czasu dostarczenia lokalu zamiennego albo socjalnego, ta osoba płaci kwotę liczoną inaczej. Przy najmie socjalnym różnicę do czynszu i opłat według dawnego prawa do lokalu pokrywa gmina, a gdy gmina nie dostarcza lokalu socjalnego, właściciel może żądać od niej odszkodowania. Instrukcja mówi też, że między innymi przy eksmisji z powodu przemocy w rodzinie i przy eksmisji osoby, która wprowadziła się do lokalu bez tytułu prawnego, sąd nie musi orzekać o najmie socjalnym.
    • Dokumenty budowy i użytkowania: wolno stojący garaż, parterowy budynek gospodarczy albo wiata do 35 m² powierzchni zabudowy wymagają zgłoszenia, jeśli na działce stoją łącznie najwyżej dwa takie obiekty na każde 500 m² powierzchni działki. Przydomowe ganki i ogrody zimowe liczy się osobno, z takim samym limitem. Wiata na działce z domem nie wymaga ani zgłoszenia, ani pozwolenia, jeśli ma do 50 m² powierzchni zabudowy i na działce stoją najwyżej dwie wiaty na każde 1000 m² powierzchni działki. Przebudowa ścian zewnętrznych, dachu albo elementów konstrukcyjnych domu wymaga zgłoszenia, jeśli nie powiększa poza działkę obszaru oddziaływania domu. Gdy go powiększa, potrzebne jest pozwolenie na budowę.
    • Ta sama instrukcja, checklista domu z rynku wtórnego, hasło „dziennik budowy” w słowniku i portal e-Budownictwo w spisie rejestrów: dziennik budowy prowadzi się, gdy roboty wymagają kierownika budowy. Wolno stojący dom do 70 m² powierzchni zabudowy, budowany na własne potrzeby mieszkaniowe bez kierownika budowy na zgłoszenie złożone od 3 stycznia 2022 roku, może nie mieć dziennika. Książka obiektu budowlanego dla domu jednorodzinnego nie jest wymagana.
    • Stan techniczny domu i Stan mieszkania i budynku: mistrz kominiarski kontroluje przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne. Przewody, w których ciąg wymusza wentylator albo inne urządzenie mechaniczne, kontroluje tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności. Poprawiliśmy też listy osób, które pomogą przy oględzinach.
    • Podział działki i słownik: grunt rolny bez planu miejscowego, dla którego ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, dzieli się z decyzją zatwierdzającą podział, nawet gdy nowe działki mają co najmniej 3000 m², dlatego przed wyborem trybu warto poprosić geodetę o sprawdzenie wydanych decyzji. Działkę mniejszą niż 3000 m² wydziela się z gruntu rolnego co do zasady na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo na regulację granic. Ten warunek nie dotyczy między innymi dróg wewnętrznych i działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.
    • Działka rolna i pierwokup i słownik: dzierżawca ma pierwokup, gdy jego pisemna umowa ma datę pewną i od tej daty jest wykonywana już co najmniej 3 lata, a działka wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Gdy nie ma dzierżawcy z prawem pierwokupu albo dzierżawca z niego nie skorzysta, pierwokup przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
    • Szambo, oczyszczalnia i studnia i słownik: w zwykłym korzystaniu z wód pobór wody do 5 metrów sześciennych na dobę liczy się średnio w roku. Ilość ścieków liczy się osobno i przepis nie mówi przy niej o średniej rocznej. Prawo geologiczne i górnicze ma dla studni własny warunek, także bez średniej rocznej.
    • Plan i możliwość zabudowy, Linie energetyczne i strefy ochronne, instrukcja o szambie i samouczek o domu na działce: rozporządzenia o warunkach technicznych dla budynków i dla sieci gazowych utraciły moc we wrześniu 2026 roku. Dla rozporządzenia o budynkach źródła podają różny ostatni dzień, dlatego podajemy miesiąc. Dotychczasowe warunki techniczne dla budynków można jeszcze stosować w projekcie przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku po złożeniu oświadczenia inwestora, a odległości od granic opisujemy jako ich zasady.
    • Druk checklist: gdy przeglądarka nie uruchamiała JavaScriptu, wpisy w nagłówku protokołu, notatki do etapów i podsumowanie znikały z wydruku. Teraz drukują się razem z zaznaczeniami. W tym trybie każde pole nagłówka mieści na wydruku jedną linię tekstu. Długie notatki i wpisy w podsumowaniu drukują się w całości w nowszych przeglądarkach, a w starszych warto je sprawdzić w podglądzie wydruku. Zdanie o zapisie w przeglądarce pojawia się tylko wtedy, gdy zapis rzeczywiście działa.
    Dotyczy 20 instrukcji

  2. Zmiana treści

    Nowa wersja przewodnika

    Przewodnik działa pod stałym adresem metroskop.pl/przewodnik, a kody QR na wydrukach prowadzą do stałych adresów instrukcji. Jeśli masz wydruk z poprzedniej wersji, wydrukuj checklistę ponownie.

    • Każda checklista ma własną stronę, na przykład checklista mieszkania z rynku wtórnego.
    • Nowe narzędzia to kalkulator kosztów, słownik trudnych pojęć i spis rejestrów, w którym przy każdym źródle podajemy koszt i kolejne kroki.
    • Linki do Metroskopu otwierają od razu potrzebną warstwę mapy, na przykład plan miejscowy albo pozwolenia na budowę.
    • Instrukcje z poprzedniej wersji są w poradniku. Przy każdej widać, w których punktach checklist się przydaje, a link „Historia zmian” prowadzi do jej wpisu na tej stronie.

    Wszystkie instrukcje i checklisty sprawdziliśmy z przepisami obowiązującymi 15 października 2026 roku. Co zmieniło się w instrukcjach z poprzedniej wersji i jakie instrukcje doszły, opisują wpisy z tego dnia dla poszczególnych tematów. Każdą kolejną poprawkę zapiszemy na tej stronie.

  3. Zmiana przepisów

    Ceny i okolica — instrukcje porównane z przepisami i nowa instrukcja o Rejestrze Cen Nieruchomości

    Instrukcje o cenach porównaliśmy z tekstami jednolitymi Prawa geodezyjnego i kartograficznego (Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1151, ze zmianą z Dziennika Ustaw z 2025 roku, pozycja 1542), ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 399), ustawy deweloperskiej (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 880) i rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Najważniejsze zmiany:

    • Dane działki i cena: poprzednia wersja wskazywała ceny transakcyjne tylko w Metroskopie, bez Rejestru Cen Nieruchomości i bezpłatnych narzędzi Geoportalu, i odsyłała do starego adresu mapy w Geoportalu. Teraz opisuje Rejestr Cen Nieruchomości, bezpłatny od 13 lutego 2026 roku, Moduł analiz cen w Geoportalu, pełny identyfikator działki, wypis z rejestru gruntów bez danych osobowych dostępny dla każdego oraz zasadę porównywania tylko sprzedaży z wolnego rynku i działek o tym samym przeznaczeniu, także po zmianie zasad wydawania warunków zabudowy od 1 września 2026 roku.
    • Cena i okolica: poprzednia wersja radziła „wycenę bankową lub rzeczoznawcy” bez wyjaśnienia, czym jest operat, i nie wspominała o jawnych cennikach deweloperów. Teraz wyjaśnia, że wartość rynkową określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, który można wykorzystywać przez 12 miesięcy, gdzie sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy, jak dobierać podobne transakcje i że przy cenie innej niż na stronie dewelopera można żądać korzystniejszej. Instrukcja dotyczy teraz także domów z rynku wtórnego.
    • Nowa instrukcja Rejestr Cen Nieruchomości i cenniki deweloperów: co zapisuje rejestr i kto go prowadzi, dlaczego najnowszych transakcji jeszcze nie widać (notariusz przesyła odpis aktu w ciągu 14 dni, starosta wpisuje dane najpóźniej w ciągu 30 dni, a w praktyce rejestr bywa uzupełniany z opóźnieniem kilku miesięcy), co publikują deweloperzy w portalu dane.gov.pl oraz jak porównywać medianę, średnią i małe próby.

    Po niezależnej weryfikacji w źródłach poprawiliśmy i uzupełniliśmy:

    • Porównywanie cen we wszystkich trzech instrukcjach: rejestr podaje rodzaj sprzedanego prawa, udział i to, czy grunt był zabudowany, więc instrukcje każą porównywać sprzedaże całej nieruchomości tego samego prawa i rodzaju. Sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w rejestrze nie ma. Gdy akt obejmuje kilka nieruchomości, rejestr podaje ich osobne ceny tylko wtedy, gdy wynikają z aktu.
    • Dane działki i cena: w Module analiz cen trzeba wybrać warstwę „Działki”, bo bez sprzedaży działek w okolicy narzędzie samo pokazuje lokale albo budynki. O wyłączenie gruntu rolnego z produkcji pyta się w starostwie, a wypis z rejestru gruntów w mieście na prawach powiatu wydaje urząd miasta. Obręb jest niepowtarzalny w jednostce ewidencyjnej — w niektórych dużych miastach jest nią dzielnica. Przykład liczy teraz cenę bez udziału w drodze, a przy decyzji o warunkach zabudowy przypomina, kiedy wygasa.
    • Cena i okolica: wartość rynkową określa rzeczoznawca majątkowy w opinii — operacie szacunkowym. Wycena dla banku powstaje tylko wtedy, gdy bank jej wymaga, a rzeczoznawcę wskazuje się w porozumieniu banku z kupującym.
    • Rejestr Cen Nieruchomości i cenniki deweloperów: urząd skarbowy wzywa do podwyższenia każdej wartości, która według niego nie odpowiada wartości rynkowej. Metroskop pobiera dane powiat po powiecie, więc data najnowszego importu nie dotyczy wszystkich powiatów, a przykład Warszawy opisuje statystyki Metroskopu z 10 października 2026 roku. Poprawiliśmy też opis przykładu z liczbami.
    • Słownik: obręb ewidencyjny, powierzchnia użytkowa (czego się do niej nie wlicza), pomieszczenie przynależne (poza budynkiem tylko na tej samej nieruchomości gruntowej), cena transakcyjna i Rejestr Cen Nieruchomości. Samouczki na stronie Jak korzystać z Metroskopu mówią, jak zamknąć okno „Co nowego”, i objaśniają oznaczenia liczby transakcji na wykresach Metroskopu.

    W słowniku przybyły hasła Rejestr Cen Nieruchomości, operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy, powierzchnia użytkowa i pomieszczenie przynależne. Strona Jak korzystać z Metroskopu ma dziesięć samouczków, a każdy z nich zawiera pytanie kupującego, kroki na mapie i ograniczenia danych.

    Dotyczy instrukcji

  4. Zmiana treści

    Checklisty porównane ze sprawdzonymi instrukcjami

    Wszystkich pięć checklist porównaliśmy ze sprawdzonymi instrukcjami i z przepisami obowiązującymi 15 października 2026 roku. Jeśli masz wydruk z poprzedniej wersji, wydrukuj checklistę ponownie.

    • Checklista działki ma nowy punkt DZ 03.6 o nieruchomości rolnej: kto może ją kupić i kiedy umowa musi być warunkowa z powodu prawa pierwokupu. Punkt o planie miejscowym opisuje teraz plan ogólny gminy i obszar uzupełnienia zabudowy, a etap 01 każe się zatrzymać, gdy plan miejscowy nie dopuszcza domu albo — gdy planu nie ma — działka nie ma ważnej decyzji o warunkach zabudowy i leży poza obszarem uzupełnienia zabudowy.
    • Checklisty mieszkania i domu od dewelopera podają limit opłaty rezerwacyjnej — 1% ceny mieszkania albo domu — oraz terminy dewelopera na odpowiedź i usunięcie wad wpisanych do protokołu odbioru przy umowie deweloperskiej i innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później. Odbiór mieszkania może się odbyć dopiero po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie budynku.
    • Checklisty rynku wtórnego mówią o świadectwie charakterystyki energetycznej, które sprzedający musi przekazać, o protokołach kontroli budynku, o lokatorach, o terminie wydania nieruchomości i o poddaniu się przez sprzedającego egzekucji w akcie notarialnym. Checklista domu podaje koszt legalizacji dobudówki.
    • Po zakupie składasz w gminie informację do podatku od nieruchomości w ciągu 14 dni, a gdy zamieszkasz w kupionym domu — deklarację o opłacie za odpady. Kupujący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie płaci podatku od nieruchomości i tej informacji nie składa.
    • Punkty prowadzą też do nowych instrukcji, między innymi o planie ogólnym gminy, spółdzielczym prawie do lokalu, lokatorach, świadectwie energetycznym, podatkach i działce rolnej.

  5. Zmiana przepisów

    Zakup od dewelopera, odbiór i rękojmia — instrukcje sprawdzone z przepisami

    Pięć instrukcji o zakupie od dewelopera porównaliśmy z tekstem jednolitym ustawy deweloperskiej (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 880), jej późniejszymi zmianami i Kodeksem cywilnym. Poprzednia wersja odsyłała do pierwotnego tekstu ustawy z 2021 roku i nie podawała limitów ani terminów. Doszła też nowa instrukcja o rękojmi i gwarancji. Potem każdą instrukcję jeszcze raz porównaliśmy ze źródłami, zdanie po zdaniu, i doprecyzowaliśmy kilka zasad.

    • Umowa rezerwacyjna: umowę trzeba zawrzeć na piśmie, bo inaczej jest nieważna, a opłata rezerwacyjna może wynieść najwyżej 1% ceny mieszkania albo domu. Wraca po odmowie kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej i wtedy, gdy deweloper nie wykonuje umowy. Przy rezerwacji z prospektem, czyli przed umową deweloperską albo inną umową, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, deweloper, który nie wykonuje umowy, zwraca opłatę w podwójnej wysokości, a opłata wraca także po zmianie prospektu bez poinformowania Cię. Gdy bank odmawia kredytu z innego powodu, na przykład przez niską wycenę, ustawa nie mówi jasno, czy opłata wraca, dlatego warto zapisać to w umowie. Prawa z rezerwacji można przenieść tylko na osoby z pierwszej i drugiej grupy podatkowej, do których należy też małżonek.
    • Deweloper i prospekt: instrukcja nie mówiła o jawności cen. Od 11 lipca 2025 roku deweloper publikuje na swojej stronie ceny mieszkań i domów z historią zmian, a te same dane trafiają do portalu dane.gov.pl. Od 11 listopada 2026 roku deweloperzy przekażą je w jednolitej strukturze dokumentu elektronicznego. Gdy cena na stronie różni się od ceny w umowie, możesz żądać ceny korzystniejszej. Rejestr Urbanistyczny pokazuje plan ogólny i plany miejscowe, a o decyzje środowiskowe i drogowe z prospektu trzeba zapytać w urzędzie gminy. Prokurent dewelopera potrzebuje osobnego pełnomocnictwa do aktu przenoszącego własność.
    • Umowa deweloperska: doszły forma aktu notarialnego, podział kosztów notariusza i sądu po połowie, wpis roszczenia do księgi wieczystej, przypadki odstąpienia od umowy z terminami oraz zasada dla umów zawieranych od 13 lutego 2026 roku: cena to powierzchnia użytkowa pomnożona przez cenę za metr kwadratowy. Deweloper może odstąpić od umowy dopiero po doręczeniu Ci wezwań. Prawa z umowy można przenieść, gdy dotyczy ona jednego mieszkania albo domu. Doszło prawo odstąpienia, gdy po spełnieniu wobec banku warunku gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego deweloper nie poinformuje Cię w terminie o nowym rachunku.
    • Rachunek powierniczy i ochrona wpłat: poprzednie źródło pokazywało odpowiedzi Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego sprzed zmiany zasad z 2 lipca 2024 roku. Od tego dnia fundusz chroni wpłaty z każdej nowej umowy deweloperskiej, także w inwestycjach, w których sprzedaż się rozpoczęła przed 1 lipca 2022 roku. Przy otwartym rachunku powierniczym fundusz zwraca wpłaty, a przy zamkniętym pieniądze do przeniesienia własności zostają w banku. Limit Bankowego Funduszu Gwarancyjnego obejmuje łącznie Twoją część rachunku powierniczego i Twoje oszczędności w tym samym banku. Opinię rzeczoznawcy budowlanego dołącza się do wniosku o wypłatę tylko po odstąpieniu z powodu wady, którą potwierdził rzeczoznawca.
    • Odbiór, usterki i przekazanie kluczy: doszły terminy z ustawy przy umowie deweloperskiej i innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później — deweloper odpowiada na wady z protokołu w ciągu 14 dni i usuwa uznane wady w ciągu 30 dni — oraz postępowanie przy wadzie istotnej z opinią rzeczoznawcy budowlanego i prawem odstąpienia od umowy.
    • Nowa instrukcja Rękojmia i gwarancja po zakupie: sprzedający odpowiada za wady fizyczne nieruchomości stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania. Przy zakupie od osoby prywatnej strony mogą rękojmię ograniczyć albo wyłączyć, a od 9 września 2025 roku ustawa deweloperska wprost odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi. Przy wadzie prawnej konsument, który kupuje od firmy, ma na żądania z rękojmi co najmniej 5 lat od wydania.

    Dotyczy instrukcji

  6. Zmiana przepisów

    Grunt, granice, droga i media — instrukcje sprawdzone z przepisami i dwie nowe instrukcje

    Cztery instrukcje o granicach, dojeździe i mediach porównaliśmy z tekstami jednolitymi ustaw: Prawa geodezyjnego i kartograficznego, Kodeksu cywilnego, Prawa wodnego (nowy tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 1335), ustawy o drogach publicznych, Prawa energetycznego z jego zmianą z 2026 roku i ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę. Poprzednia wersja opisywała te sprawy bez terminów, opłat i nazw decyzji, a jedno ze źródeł było kartą usługi jednego miasta. Doszły też dwie nowe instrukcje. Wszystkich sześć przeszło potem niezależną weryfikację ze źródłami pierwotnymi, po której poprawiliśmy kilka zasad.

    • Granice, grunt, woda: teraz instrukcja odróżnia wznowienie znaków granicznych od rozgraniczenia, podaje termin zawiadomienia sąsiadów (7 dni) i zasadę podziału kosztów (po połowie). Wyjaśnia, że opinia geotechniczna jest częścią projektu każdego domu, a na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią nowy budynek wymaga pozwolenia wodnoprawnego i nie wolno gromadzić ścieków. Link do Geoportalu prowadzi do nowej wersji mapy. Po weryfikacji: urząd wydaje decyzję o rozgraniczeniu tylko wtedy, gdy przebieg granicy ustalono na podstawie dowodów albo zgodnych oświadczeń sąsiadów, a w innym razie umarza postępowanie i przekazuje sprawę sądowi; opłata 200 zł dotyczy wniosku o rozgraniczenie w sądzie. Doszła trzecia kategoria geotechniczna, do której trafiają między innymi domy w dolinach rzek. Szambo na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią wymaga zwolnienia z zakazu i pozwolenia wodnoprawnego, a gdy woda z działki sąsiada szkodzi Twojej, urząd nakazuje przywrócenie poprzedniego stanu albo wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.
    • Media i przyłącza działki: w poprzedniej wersji pytanie o ważność warunków przyłączenia nie miało odpowiedzi. Od 30 kwietnia 2026 roku warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej są ważne rok od doręczenia (wcześniej dwa lata od doręczenia), do sieci gazowej dwa lata od doręczenia, a wodociągowe dwa lata od dnia wydania. Doszły terminy wydania warunków, zasada, że przedsiębiorstwo energetyczne nie musi zawierać umowy z osobą bez tytułu prawnego do działki, opłata za przyłączenie i baza dostępności internetu. Po weryfikacji: horyzont 3 lat w tej bazie dotyczy tylko inwestycji ze środków prywatnych.
    • Droga i zjazd: zdanie o dostępie do drogi publicznej zastąpiła ustawowa definicja z informacją, kiedy ma znaczenie (warunki zabudowy, podział działki). Instrukcja nazywa decyzję zarządcy drogi — zezwolenie na lokalizację zjazdu, które wygasa, jeśli przez 3 lata od wydania nie wybudowano zjazdu — i opisuje udział w drodze, służebność i drogę konieczną. Kartę usługi jednego miasta zastąpiły przepisy ustaw. Po weryfikacji: służebność trzeba wpisać do księgi wieczystej działki obciążonej, bo bez wpisu kupujący tę działkę w dobrej wierze może nabyć ją wolną od służebności. Wniosek o zezwolenie na zjazd składa właściciel albo użytkownik działki, a zezwolenie dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo do zgłoszenia budowy.
    • Działka pod domem, droga, granice i media: doszły skutki przekroczenia granicy działki przez budynek, rubryki prospektu dewelopera o mediach i dostępie do drogi, obowiązek przyłączenia domu z szambem do istniejącej kanalizacji i przejęcie umów na media. Po weryfikacji: studnia na potrzeby domu nie wymaga zgłoszenia, więc przy zakupie liczy się wynik badania wody. Doprecyzowaliśmy też, czego sąsiad może żądać, gdy budynek przekracza granicę, i co grozi, gdy służebność drogi nie jest wpisana do księgi wieczystej.
    • Nowa instrukcja Szambo, przydomowa oczyszczalnia i studnia: zgłoszenia budowy, zgłoszenie oczyszczalni w gminie i w Wodach Polskich, studnia do 30 m bez pozwoleń. Rozporządzenie o warunkach technicznych, które określało odległości szamba i studni, utraciło moc we wrześniu 2026 roku; przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku w projekcie można jeszcze stosować dotychczasowe przepisy. Po weryfikacji: szambo na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią wymaga zwolnienia z zakazu i pozwolenia wodnoprawnego, a dotychczasowe przepisy techniczne dopuszczały szambo tylko na działce, której nie da się przyłączyć do kanalizacji. Doszły objaśnienia pojęć technicznych.
    • Nowa instrukcja Działka rolna: kto może kupić nieruchomość rolną, pierwokup dzierżawcy, który spełnia warunki ustawy, i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa także przy działkach mniejszych niż 1 hektar, obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat i opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji, które obowiązują także w miastach. Po weryfikacji: kupujący ziemię od osoby bliskiej co do zasady ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa, bo wyjątek z ustawy dotyczy sprzedającego, który przekazuje ziemię osobie bliskiej. Działkę, która ma 1 hektar albo więcej, kupi rolnik indywidualny, osoba bliska sprzedającego albo osoba ze zgodą ośrodka.
    • W słowniku poprawiliśmy hasła o zjeździe, służebności drogi, zgłoszeniu wodnoprawnym, kategorii geotechnicznej, obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, szambie i wyłączeniu gruntu z produkcji.

    Dotyczy instrukcji

  7. Zmiana przepisów

    Koszty, podatki i umowy — instrukcje sprawdzone z przepisami i nowa instrukcja o podatkach

    Cztery instrukcje o kosztach, umowach i finansowaniu porównaliśmy z tekstami jednolitymi Kodeksu cywilnego, Prawa o notariacie, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ustawy o kredycie hipotecznym, rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej i ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Poprzednia wersja nie podawała stawek, opłat ani terminów, a jako źródło wskazywała stronę samorządu notarialnego. Doszła nowa instrukcja o podatkach. Wszystkich pięć instrukcji przeszło potem niezależną weryfikację ze źródłami pierwotnymi, po której dodaliśmy brakujące obowiązki i poprawiliśmy kilka zasad.

    • Koszty i umowa zakupu działki: doszły koszty u notariusza — podatek od czynności cywilnoprawnych 2%, maksymalna taksa za działkę budowlaną (połowa stawki) i opłata sądowa 200 zł — oraz zasada, że działkę budowlaną od firmy kupuje się z podatkiem od towarów i usług. Warunek „uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy” był opisany bez zastrzeżeń; na wniosek złożony od 1 września 2026 roku taką decyzję wydaje się tylko w gminie z planem ogólnym, a na wniosek złożony od 1 stycznia 2027 roku — tylko osobie z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Doszły też opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej, które po wcześniejszym wyłączeniu przechodzą na kupującego. Po weryfikacji: opłatę roczną za wyłączenie liczy się od należności przed odjęciem wartości gruntu, więc bywa należna także wtedy, gdy jednorazowa należność wynosi zero, a płaci się ją do 30 czerwca. Gdy sprzedający ma decyzję o wyłączeniu, a grunt nie jest jeszcze wyłączony, należność i opłaty roczne zapłaci kupujący, który zacznie budowę. Działkę z podatkiem od towarów i usług może sprzedawać także osoba prywatna, która w sposób ciągły dzieli grunt i sprzedaje działki. Małe drzewa i większość drzew owocowych można usunąć bez zgłoszenia, a po zakupie lasu w ciągu 14 dni składa się w gminie informację o lasach. Doszło też prawo pierwokupu gminy przy niezabudowanej działce, którą sprzedający nabył od Skarbu Państwa albo samorządu, i możliwość, że prawo do dysponowania działką na cele budowlane ma kupujący, jeśli daje mu je umowa ze sprzedającym.
    • Budżet i finansowanie: doszły zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego, żeby kredyt nie przekraczał 80% wartości nieruchomości (90% z dodatkowym zabezpieczeniem), oraz terminy z ustawy o kredycie hipotecznym: formularz informacyjny ważny co najmniej 14 dni, decyzja kredytowa w dwudziestym pierwszym dniu od wniosku i prawo odstąpienia od umowy kredytu w ciągu 14 dni. Po weryfikacji doszedł rodzinny kredyt mieszkaniowy: brakujący wkład własny do 20% wydatków obejmuje gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego, a kredytu udzielają do 31 grudnia 2030 roku banki, które mają umowę z tym bankiem.
    • Umowa przedwstępna i zadatek: instrukcja nie mówiła, co zmienia forma umowy. Teraz wyjaśnia, że umowa w formie aktu notarialnego pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży i wpisać roszczenie do księgi wieczystej, a przy zwykłej formie pisemnej zostaje odszkodowanie. Doszły zasady zadatku z Kodeksu cywilnego, roczny termin przedawnienia roszczeń i depozyt notarialny. Po weryfikacji: gdy minie rok od wpisu, roszczenie zostaje w księdze, jeśli wcześniej wystąpisz do sądu o zawarcie umowy sprzedaży — do zakończenia sprawy. Na zakup do majątku wspólnego potrzebna jest zgoda Twojego małżonka, a projekt umowy u notariusza to osobna czynność z własną taksą. Przy mieszkaniu albo domu jednorodzinnym roczny termin liczy się dopiero od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, a do listy zapisów umowy doszła rękojmia za wady, którą przy sprzedaży między osobami prywatnymi strony mogą ograniczyć albo wyłączyć.
    • Akt i przekazanie: w poprzedniej wersji pytanie „Kto składa wnioski do księgi i jakie są opłaty?” zostało bez odpowiedzi. Wniosek składa notariusz najpóźniej w dniu sporządzenia aktu, pobierając opłaty sądowe i podatek przed podpisaniem aktu. Doszły obowiązki notariusza przy akcie, przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej, zaświadczenie z urzędu skarbowego przy nieruchomości ze spadku oraz chwila, w której na kupującego przechodzi ryzyko. Po weryfikacji: notariusz musi odmówić aktu, gdy numer PESEL którejś ze stron jest zastrzeżony, więc zastrzeżenie trzeba wcześniej cofnąć. Zgoda małżonka bywa potrzebna także kupującemu, a zaświadczenie z urzędu skarbowego nie jest potrzebne, gdy sprzedający nabył nieruchomość po 31 grudnia 2006 roku umową u notariusza albo od najbliższej rodziny. Doszły taksa za projekt aktu (jedna czwarta stawki liczonej od wartości), taksa za wniosek do księgi, koszty hipoteki przy kredycie i deklaracja o opłacie za odpady po zamieszkaniu w domu, a doliczanie podatku od towarów i usług do taksy opisujemy jako sporne. Doszła też wskazówka, żeby sprawdzić w projekcie aktu zapis o rękojmi za wady.
    • Nowa instrukcja Podatki przy zakupie i sprzedaży: zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych przy pierwszym mieszkaniu albo domu (od 31 sierpnia 2023 roku) i jego warunki, stawki podatku od towarów i usług 8% i 23% z limitami powierzchni, informacja w gminie do podatku od nieruchomości w ciągu 14 dni, podatek dochodowy 19% przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu, ulga mieszkaniowa i opłata przekształceniowa. Do 15 października 2026 roku minister nie ogłosił końca okresu podwyższonych stawek podatku od towarów i usług; sprawdzimy to po 31 października. Po weryfikacji: zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych odbiera tylko wcześniejsza własność mieszkania albo domu lub spółdzielcze własnościowe prawo do nich, a najem i spółdzielcze lokatorskie prawo go nie odbierają. Raty płacone deweloperowi liczą się do ulgi mieszkaniowej tylko wtedy, gdy akt przenoszący własność zostanie podpisany przed końcem okresu ulgi, a koszty zakupu podwyższa się co roku o wskaźnik wzrostu cen ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Doszły informacja o lasach i deklaracja o odpadach.
    • W słowniku poprawiliśmy hasła o taksie notarialnej, warunku umownym (warunkowa umowa sprzedaży, gdy komuś przysługuje prawo pierwokupu), uldze mieszkaniowej, podatku od czynności cywilnoprawnych, wkładzie własnym, opłacie przekształceniowej i użytkowaniu wieczystym.

    Dotyczy instrukcji

  8. Zmiana przepisów

    Plan i zabudowa — instrukcje sprawdzone po reformie planowania i trzy nowe instrukcje

    Instrukcje o planowaniu porównaliśmy z tekstem jednolitym ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 538) i z jej zmianami, w tym z ustawą z Dziennika Ustaw z 2026 roku, pozycja 781. Poprzednia wersja opisywała zasady sprzed reformy: „jeśli planu miejscowego nie ma, zwykle potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy”. To już nie wystarcza. Studium gminy obowiązywało najpóźniej do 31 sierpnia 2026 roku. Na wniosek złożony od 1 września 2026 roku decyzję o warunkach zabudowy wydaje się tylko w gminie z planem ogólnym, a dla nowego budynku — tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.

    • Nowa instrukcja Plan ogólny i warunki zabudowy: ścieżka decyzji w pięciu pytaniach, sprawdzanie planu ogólnego w Rejestrze Urbanistycznym (działa od 1 lipca 2026 roku, dane uzupełniane do 30 listopada 2026 roku) i w bezpłatnej usłudze e-Wyrys, ważność decyzji (5 lat dla decyzji prawomocnych od 1 stycznia 2026 roku), opłaty skarbowe i zapisy do umowy przedwstępnej. Od 1 stycznia 2027 roku decyzję na nowy wniosek wyda się tylko osobie z prawem do dysponowania działką na cele budowlane.
    • Plan i możliwość zabudowy: doszło czytanie tekstu i rysunku planu, parametry zabudowy, koszt wypisu i wyrysu (30 zł za wypis do 5 stron) i odległości od granic. Rozporządzenie o warunkach technicznych dla budynków utraciło moc we wrześniu 2026 roku, a nowego nie ogłoszono — w projekcie można stosować dotychczasowe zasady przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku.
    • Plan miejscowy i otoczenie: zamiast ogólnej wzmianki o planie ogólnym — strefy planistyczne sąsiednich działek, rejestr decyzji o warunkach zabudowy w gminie, informacje z prospektu dewelopera i nowy adres Geoportalu.
    • Otoczenie i ograniczenia: doszły zakazy z uchwał o parkach krajobrazowych i obszarach chronionego krajobrazu, w tym pas 100 m od brzegu jeziora, zgłoszenie robót w otoczeniu zabytku od 3 czerwca 2026 roku i zasady pokrywania kosztów badań archeologicznych.
    • Nowa instrukcja Podział działki: decyzja zatwierdzająca podział, dostęp do drogi publicznej, pułapka podziału gruntu rolnego bez decyzji, opłata adiacencka do 30% wzrostu wartości i zmiana od 1 stycznia 2027 roku.
    • Nowa instrukcja Linie energetyczne i strefy ochronne: pasy wzdłuż linii, strefa kontrolowana gazociągu, służebność przesyłu i opinie operatorów w sprawach warunków zabudowy. Rozporządzenie o sieciach gazowych, które podawało szerokości stref, utraciło moc, więc szerokość strefy potwierdza się u operatora.

    Po niezależnej weryfikacji w źródłach poprawiliśmy i uzupełniliśmy:

    • Plan ogólny i warunki zabudowy: udział powierzchni biologicznie czynnej w decyzji musi być co najmniej taki jak minimum strefy, a pozostałe parametry — w tym maksymalna nadziemna intensywność zabudowy — nie mogą przekroczyć maksimów strefy; plan ogólny musi je podać w strefach od mieszkaniowych po strefę produkcji rolniczej. Zawieszenie postępowania można przedłużyć o 6 miesięcy, gdy gmina rozpocznie konsultacje projektu planu miejscowego. E-Wyrys to bezpłatna, automatycznie generowana informacja w formie wypisu i wyrysu, a urzędowy wypis i wyrys wydaje gmina. Doszło zwolnienie z opłaty skarbowej w sprawach budownictwa mieszkaniowego.
    • Plan i możliwość zabudowy: według dotychczasowych warunków technicznych 1,5 m to najmniejsza odległość ściany bez okien od granicy. Doszły odległości domu od drogi publicznej (od 6 m przy drodze gminnej w terenie zabudowy do 25 m przy drodze krajowej poza nim) i wyłączenie gruntu rolnego z produkcji przed budową.
    • Plan miejscowy i otoczenie: prospekt dewelopera podaje ustalenia planu dla działek w odległości do 100 m. Nowe zasady warunków zabudowy dotyczą wniosków złożonych od 1 września 2026 roku. Doszły zasady wygasania pozwolenia na budowę (3 lata bez rozpoczęcia budowy), aktualizacja map hałasu co 5 lat i obszar ograniczonego użytkowania.
    • Otoczenie i ograniczenia: mniejszą odległość od brzegu może ustalić uchwała o parku krajobrazowym albo o obszarze chronionego krajobrazu; zakaz budowy w parku narodowym i rezerwacie nie obejmuje terenów ochrony krajobrazowej używanych gospodarczo; rezerwat i plan zadań ochronnych obszaru Natura 2000 ustanawia zarządzeniem regionalny dyrektor ochrony środowiska. Doszły odległość od cmentarza (150 m, przy wodociągu 50 m) i obszar ograniczonego użytkowania.
    • Podział działki: wniosek składa osoba, która ma interes prawny w podziale; wyjątek dla gruntów rolnych obejmuje też podział z drogami dojazdowymi potrzebnymi gospodarstwu. Doszła opłata adiacencka po budowie drogi albo sieci — do 50% wzrostu wartości.
    • Linie energetyczne i strefy ochronne: rozporządzenie o polach elektromagnetycznych wydał Minister Zdrowia, a odległości, w których urząd pyta operatora o opinię, liczy się od osi linii po obu jej stronach.
    • Słownik: pozwolenie na budowę ma pełną definicję, linia zabudowy i pas technologiczny — zastrzeżenie, że ich znaczenie podaje tekst planu, a decyzja o warunkach zabudowy — zmianę od 1 stycznia 2027 roku. Doszło hasło „obszar ograniczonego użytkowania”.

    Dotyczy instrukcji

  9. Zmiana przepisów

    Księga wieczysta, właściciel, wspólnota i lokatorzy — instrukcje sprawdzone z przepisami

    Trzy instrukcje o stanie prawnym porównaliśmy z tekstami jednolitymi ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Kodeksu cywilnego, Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ustawy o własności lokali i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Poprzednia wersja nie podawała opłat ani terminów, a część źródeł pochodziła ze strony jednego sądu rejonowego i samorządu notarialnego. Doszły dwie nowe instrukcje. Wszystkich pięć instrukcji przeszło potem niezależną weryfikację ze źródłami pierwotnymi, po której dodaliśmy brakujące ryzyka i poprawiliśmy kilka sformułowań.

    • Stan prawny działki: doszły opłaty za odpis księgi wieczystej, obowiązujące od 31 marca 2026 roku — 30 zł za odpis zwykły i 75 zł za zupełny do samodzielnego wydruku — oraz za wypis z rejestru gruntów z wyrysem (140 zł). Instrukcja wyjaśnia granice rękojmi wiary publicznej: dożywocie, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona po przekroczeniu granicy przy budowie i służebność przesyłu obciążają działkę także bez wpisu, a wzmianka o wniosku wyłącza ochronę. Opisuje też, kiedy właściciel może żądać wykreślenia starego roszczenia: gdy od jego wpisu minął rok.
    • Po weryfikacji w instrukcji Stan prawny działki doszedł pierwokup gminy: przy niezabudowanej działce kupionej wcześniej od Skarbu Państwa albo samorządu i przy użytkowaniu wieczystym niezabudowanej działki zawiera się najpierw umowę warunkową, a gmina ma miesiąc na decyzję; sprzedaż bez warunku jest nieważna. Doszły też dodatkowe opłaty roczne za niedotrzymany termin zabudowy przy użytkowaniu wieczystym. Grzywnę dla opieszałego właściciela opisujemy teraz przy księdze, w której nie wpisano nowego właściciela.
    • Księga i właściciel: zgoda małżonka na sprzedaż mieszkania z majątku wspólnego musi mieć formę aktu notarialnego, a jeśli masz wspólność majątkową, zgoda Twojego małżonka jest potrzebna także do zakupu. Spadkobierca wykazuje prawo postanowieniem sądu albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia, a od 17 marca 2026 roku notariusz na żądanie spadkobiercy sam składa wniosek o wpis do księgi. Doszły zasady dla współwłaścicieli, dziecka jako współwłaściciela, pełnomocnictwa i dożywocia.
    • Po weryfikacji w instrukcji Księga i właściciel doszły: europejskie poświadczenie spadkowe przy postępowaniu spadkowym prowadzonym w innym kraju Unii Europejskiej, dom w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej sprzedawany jako lokal albo udział w działce z prawem do wyłącznego korzystania z jej części oraz opłata przekształceniowa — kupujący w ciągu 30 dni od zakupu występuje o zaświadczenie o jej wysokości. Poprawiliśmy zwolnienie z zaświadczenia urzędu skarbowego: próg 31 grudnia 2006 roku dotyczy także nabycia od najbliższej rodziny.
    • Wspólnota, opłaty i długi: zaświadczenie o braku zaległości to dobra praktyka, a przepisy nie przewidują jego wzoru. Zaległości sprzedającego pozostają jego długiem; ryzykiem dla kupującego są hipoteka przymusowa w księdze, roczne rozliczenie mediów i dzień wydania lokalu. Za długi wspólnoty każdy właściciel odpowiada w części równej swojemu udziałowi. Doszły terminy: zaliczki płatne do 10. dnia każdego miesiąca, zaskarżenie uchwały w ciągu 6 tygodni oraz zasady zawiadamiania o podwyżkach w spółdzielni. Po weryfikacji doprecyzowaliśmy, że hipotekę przymusową wpisuje się na podstawie tytułu wykonawczego albo postanowienia sądu o zabezpieczeniu, więc ryzyko pojawia się także przed prawomocnym wyrokiem.
    • Nowa instrukcja Spółdzielcze prawo do lokalu: czym różni się prawo własnościowe od lokatorskiego, jak kupić prawo bez księgi wieczystej, o co zapytać spółdzielnię i jak przekształcić prawo we własność: spółdzielnia ma na to 6 miesięcy od złożenia wniosku, a wynagrodzenie notariusza wynosi w 2026 roku 1201,50 zł bez podatku od towarów i usług. Po weryfikacji poprawiliśmy trzy miejsca: różnicę z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy osoba uprawniona może mieć obowiązek dopłacić, zaświadczenie spółdzielni służy do opisu lokalu w nowej księdze, a doliczanie podatku od towarów i usług do wynagrodzenia notariusza opisujemy jako sporne.
    • Nowa instrukcja Lokatorzy i wydanie lokalu: co dzieje się z najemcą po sprzedaży, czym jest najem okazjonalny, dlaczego zameldowanie nie daje prawa do mieszkania i jak zabezpieczyć termin wydania poddaniem się egzekucji w akcie notarialnym i karą umowną. Po weryfikacji instrukcja mówi wprost, że ograniczenia wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów obejmują także nabywcę, i podaje dwie kolejne przyczyny wypowiedzenia oraz kroki przy najmie okazjonalnym: pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem nie krótszym niż 7 dni, a potem wniosek o klauzulę wykonalności.
    • W słowniku poprawiliśmy hasło o służebności mieszkania (umowa może przewidzieć, że po śmierci uprawnionego przysługuje jego dzieciom, rodzicom albo małżonkowi) oraz hasła o akcie poświadczenia dziedziczenia, najmie okazjonalnym, lokatorze, rękojmi wiary publicznej, służebności, stwierdzeniu nabycia spadku i spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.

    Dotyczy instrukcji

  10. Zmiana przepisów

    Stan techniczny i dokumenty budynku — instrukcje sprawdzone z przepisami i nowa instrukcja o świadectwie energetycznym

    Trzy instrukcje o stanie technicznym i dokumentach budynku porównaliśmy z tekstem jednolitym Prawa budowlanego (Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 524) i jego późniejszymi zmianami, z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków i z przepisami o wyrobach zawierających azbest. Poprzednia wersja opisywała kontrole i dokumenty bez terminów, a jako źródło podawała tylko strony urzędów. Doszła też nowa instrukcja o świadectwie charakterystyki energetycznej.

    • Stan techniczny domu przed zakupem i koszt napraw: doszły obowiązkowe kontrole — instalacji gazowej i przewodów kominowych co najmniej raz w roku, całego domu z pomiarami instalacji elektrycznej co najmniej raz na 5 lat — oraz kontrola systemu ogrzewania, gdy kocioł ma moc od 20 do 100 kW. Dom jednorodzinny jest zwolniony tylko z corocznej kontroli dachu, elewacji i innych elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Doszły też zasady dla wyrobów zawierających azbest, które wolno użytkować do 31 grudnia 2032 roku, i deklaracja źródła ciepła w centralnej ewidencji emisyjności budynków.
    • Stan techniczny mieszkania i całego budynku: punkt o „protokołach okresowych kontroli budynku” nie mówił, jakie to kontrole i co z nich wyczytać. Teraz instrukcja wymienia kontrole coroczne i pięcioletnie, zalecenia niewykonane po poprzednich kontrolach, książkę obiektu budowlanego prowadzoną elektronicznie (papierową trzeba przenieść do systemu do 31 grudnia 2031 roku) i zasadę, że wydatki na części wspólne rozkładają się według udziałów właścicieli.
    • Legalność budynku, przebudów i użytkowania: poprzednia wersja mówiła tylko, że uporządkowanie samowoli wymaga osobnej oceny. Teraz podaje opłatę legalizacyjną za dom jednorodzinny (50 000 zł), opisuje uproszczone postępowanie legalizacyjne bez opłaty legalizacyjnej dla budynków ukończonych co najmniej 20 lat temu, zasadę obowiązującą od 7 stycznia 2026 roku dla przebudów zakończonych co najmniej 10 lat temu i to, które przeróbki wymagają zgłoszenia albo pozwolenia. Link do Geoportalu prowadzi do nowej wersji mapy.
    • Nowa instrukcja Świadectwo charakterystyki energetycznej przy zakupie mieszkania i domu: sprzedający przekazuje świadectwo przy akcie notarialnym, kupujący nie może zrzec się prawa do niego, a za nieprzekazanie grozi grzywna od 20 do 5000 zł. Świadectwo jest ważne 10 lat. Według stanu na 15 października 2026 roku polskie świadectwa nie mają klas od A do G, choć unijna dyrektywa wymagała ich wprowadzenia do 29 maja 2026 roku.

    Przed publikacją wszystkie cztery instrukcje przeszły drugie, niezależne sprawdzenie ze źródłami. Po nim poprawiliśmy i uzupełniliśmy:

    • Legalność budynku: wiata do 50 m² na działce z domem nie wymaga ani zgłoszenia, ani pozwolenia, jeśli na działce stoją najwyżej dwie wiaty na każde 1000 m² powierzchni działki, a zgłoszenia wymaga wolno stojący garaż albo parterowy budynek gospodarczy do 35 m², jeśli na działce stoją łącznie najwyżej dwa takie obiekty na każde 500 m² powierzchni działki. Doszły termin 30 dni na wniosek o legalizację, kara za użytkowanie domu bez skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy (10 000 zł, kolejne po 5000 zł) i zasady dla budynków oraz obszarów wpisanych do rejestru zabytków. Bez planu miejscowego legalizacja wymaga decyzji o warunkach zabudowy, a na wniosek złożony od 1 września 2026 roku taką decyzję wydaje się tylko w gminie z planem ogólnym.
    • Świadectwo energetyczne: numer z centralnego rejestru miały także świadectwa sporządzone przed 28 kwietnia 2023 roku, a od tego dnia wykaz świadectw jest publicznie dostępny. Według wyjaśnień ministerstwa zwolnienie dla zabytków obejmuje także budynki z wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków, a budynek, który tylko leży na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, potrzebuje świadectwa. Przy zwolnieniu budynków mieszkalnych używanych sezonowo liczy się ich przeznaczenie.
    • Stan techniczny domu: przewody kominowe czyści się w okresie, w którym są używane; uchwałę antysmogową sprawdza się dla województwa, w którym leży dom. Usunęliśmy przykład przydomowej oczyszczalni ścieków jako urządzenia objętego coroczną kontrolą, bo przepis go nie wymienia.
    • Stan techniczny mieszkania: doszedł punkt o czujkach dymu i tlenku węgla. W mieszkaniach używanych już 23 grudnia 2024 roku te wymagania obowiązują od 1 stycznia 2030 roku, w pozostałych — od razu.
    • W obu instrukcjach o stanie technicznym wyjaśniliśmy terminy techniczne, na przykład obróbki blacharskie, nadproża i nawiewniki, a w instrukcjach o mieszkaniu i o świadectwie doszła lista osób, które pomogą.

    Dotyczy instrukcji

Zgłoś błąd

Widzisz nieaktualną informację?

Napisz, której strony dotyczy błąd i co wymaga poprawy. Jeśli znasz źródło, na przykład przepis albo stronę urzędu, dołącz link. Po sprawdzeniu poprawimy treść i zapiszemy zmianę na tej stronie.

Napisz do nas kontakt@metroskop.pl