Instrukcja 1 z 5Koszty, podatki i umowy
Umowa przedwstępna, zadatek i bezpieczne warunki
W umowie przedwstępnej sprzedający i kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w ustalonym terminie. Forma umowy, rodzaj wpłaty i dokładnie opisane warunki decydują o tym, co możesz zrobić, gdy sprzedaż się nie uda.
Dotyczy
- Działka
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Najprościej mówiąc
Gdy wpłacasz dużą kwotę, zawrzyj umowę przedwstępną u notariusza. Zapisz, czy wpłata to zadatek, czy zaliczka, i co się z nią dzieje po odmowie kredytu albo wykryciu wady.
Na tej stronie
Co zrobić krok po kroku
Sprawdź stan prawny przed wpłatą
Przeczytaj księgę wieczystą w dniu podpisania: kto jest właścicielem, jakie są hipoteki, służebności i wzmianki. Wpłacaj pieniądze właścicielowi wpisanemu w księdze albo na rachunek wskazany w umowie.
Wybierz formę umowy
Umowa w formie aktu notarialnego pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży i wpisać roszczenie do księgi wieczystej. Zwykła umowa pisemna daje prawo do odszkodowania.
Opisz nieruchomość, cenę i zapłatę
Wpisz numer księgi wieczystej, adres, udziały, miejsce postojowe, komórkę, wyposażenie i cenę oraz rachunki i terminy płatności, w tym kwotę przelewaną do banku sprzedającego na spłatę hipoteki.
Wpisz warunki i terminy
Wymień, co musi się wydarzyć przed aktem: decyzja kredytowa, zgoda banku na wykreślenie hipoteki, zaświadczenia, opróżnienie lokalu, wynik oględzin technicznych. Przy każdym warunku podaj dokument, termin i skutek niespełnienia.
Nazwij wpłatę i opisz jej zwrot
Napisz wprost, czy wpłata to zadatek, czy zaliczka, kiedy wraca, w jakim terminie i na jaki rachunek. Przy dużej kwocie rozważ depozyt notarialny.
Sygnały ostrzegawcze
Każdy z tych sygnałów to powód, żeby się zatrzymać i poprosić o wyjaśnienie na piśmie, zanim podpiszesz umowę albo wpłacisz pieniądze.
- Sprzedający żąda wysokiego zadatku, zanim sprawdzisz księgę wieczystą i dokumenty.
- Wpłata ma trafić do osoby innej niż właściciel wpisany w księdze wieczystej.
- Umowa nie mówi, co dzieje się z wpłatą po odmowie kredytu albo wykryciu istotnej wady.
- Umowa nie podaje terminu zawarcia umowy sprzedaży ani terminu wydania nieruchomości.
- Sprzedający nie zgadza się na formę aktu notarialnego, choć wpłacasz dużą kwotę.
Dokumenty, które warto zebrać
Wydrukuj listę i zaznacz pole przy każdym dokumencie, który masz już w ręku.
- Projekt umowy przygotowany do tej transakcji
- Wydruk albo odpis księgi wieczystej z dnia podpisania
- Zaświadczenie banku sprzedającego o kwocie potrzebnej do spłaty hipoteki
- Lista wyposażenia i wzór protokołu przekazania
- Potwierdzenie przelewu z opisem tytułu wpłaty
Pytania do sprzedającego, urzędu lub specjalisty
Zadaj te pytania przed podpisaniem umowy. O ważne odpowiedzi poproś na piśmie albo e-mailem.
- Czy wpłata jest zadatkiem, czy zaliczką, i kiedy wraca?
- Jakie warunki muszą się spełnić przed aktem i kto odpowiada za każdy z nich?
- Czy sprzedający zgodzi się na umowę w formie aktu notarialnego i wpis roszczenia do księgi wieczystej?
- Kto ponosi koszt problemu wykrytego przed aktem?
- Kiedy sprzedający opróżni nieruchomość i wyda klucze?
Wiedza w pigułce
Jak działa umowa przedwstępna
W umowie przedwstępnej sprzedający i kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, którą przepisy nazywają umową przyrzeczoną. Umowa przedwstępna musi określać jej istotne postanowienia: kto sprzedaje, kto kupuje, jaką nieruchomość i za jaką cenę.
Wpisz też termin zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli go zabraknie, termin może wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy — w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej. Gdy w tym czasie nikt go nie wyznaczy, zawarcia umowy sprzedaży nie można już żądać.
Umowa przedwstępna nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podatek płacisz dopiero przy akcie sprzedaży — zasady opisujemy w instrukcji o podatkach.
Forma umowy: zwykła pisemna albo akt notarialny
Forma decyduje o tym, co możesz zrobić, gdy druga strona wycofa się ze sprzedaży.
- Zwykła forma pisemna. Możesz żądać naprawienia szkody, którą ponosisz, licząc na zawarcie umowy sprzedaży, na przykład zwrotu wydatków na przygotowanie zakupu. Umowa może inaczej określić zakres odszkodowania.
- Akt notarialny. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga tej formy, więc umowa przedwstępna zawarta u notariusza pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy sprzedaży. Roszczenie wynikające z takiej umowy można wpisać do księgi wieczystej — wniosek składa notariusz, a opłata sądowa wynosi 150 zł.
Wpisane roszczenie działa także wobec każdego, kto później nabyłby prawa do nieruchomości w drodze umowy, na przykład innego kupującego albo banku, na rzecz którego sprzedający ustanowiłby hipotekę. Przy działce sprzedający może żądać wykreślenia roszczenia, gdy minie rok od wpisu, a nikt nie złoży wniosku o wpis Twojej własności. Przy mieszkaniu albo domu jednorodzinnym ten termin liczy się dopiero od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne — zwykle od dnia, w którym miała być zawarta umowa sprzedaży. Zapytaj notariusza, jak to wygląda w Twojej umowie. Jeśli przed upływem tego terminu złożysz w sądzie pozew o zawarcie umowy sprzedaży i to wykażesz, termin do wykreślenia roszczenia liczy się dopiero od zakończenia sprawy. Opłata od wniosku o wykreślenie wynosi 75 zł.
Za akt umowy przedwstępnej płaci się taksę notarialną i wypisy. Zapytaj kancelarię o kwotę przed umówieniem terminu i ustal ze sprzedającym, kto ją pokrywa.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała być zawarta. Gdy sprzedający nie przychodzi do notariusza w ustalonym dniu, od razu porozmawiaj z prawnikiem.
Zadatek i zaliczka
Zadatek działa według Kodeksu cywilnego, jeśli umowa nie stanowi inaczej:
- Umowa sprzedaży dochodzi do skutku. Zadatek zalicza się na poczet ceny.
- Umowy nie wykonuje kupujący. Sprzedający może od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek.
- Umowy nie wykonuje sprzedający. Kupujący może odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej, czyli zwrotu zadatku i drugiej takiej samej kwoty.
- Umowa zostaje rozwiązana albo za jej niewykonanie nie odpowiada żadna ze stron lub odpowiadają obie. Zadatek wraca bez podwojenia.
Zaliczka to część ceny zapłacona z góry. Przepisy o zadatku jej nie obejmują, dlatego zapisz w umowie, kiedy i w jakim terminie wraca. Gdy umowa nazywa wpłatę inaczej, na przykład kaucją, poproś o dopisanie, czy to zadatek, czy zaliczka.
Kodeks cywilny nie mówi wprost, co dzieje się z zadatkiem po odmowie kredytu. Opisz to w umowie: w ilu bankach złożysz wniosek, do kiedy, jakim dokumentem potwierdzisz odmowę i w jakim terminie zadatek wraca w całości. Czas potrzebny bankowi na decyzję opisujemy w instrukcji o budżecie i finansowaniu.
Co wpisać do umowy przedwstępnej
- Strony. Dane wszystkich właścicieli z księgi wieczystej. Gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, do jej sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka — najlepiej, żeby podpisał też umowę przedwstępną. Jeśli Ty masz wspólność majątkową, zgoda Twojego małżonka jest potrzebna do zakupu. Zobacz hasło wspólność majątkowa.
- Nieruchomość. Numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia, udziały, miejsce postojowe, komórka i lista wyposażenia w załączniku.
- Cena i zapłata. Kwota, terminy i rachunki. Gdy na nieruchomości jest hipoteka, część ceny trafia wprost do banku sprzedającego według jego zaświadczenia o kwocie do spłaty.
- Termin aktu sprzedaży i kancelaria, w której zostanie podpisany.
- Warunki. Każdy z dokumentem i datą: decyzja kredytowa, zgoda banku na wykreślenie hipoteki, zaświadczenia, opróżnienie lokalu.
- Wpłata. Zadatek albo zaliczka, kwota, skutki i termin zwrotu.
- Wydanie nieruchomości. Termin, stan, klucze, liczniki i kara umowna za każdy dzień opóźnienia.
- Rękojmia za wady. Ustal, czy umowa sprzedaży ma ją ograniczyć albo wyłączyć. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi strony mogą to zrobić. Wyłączenie albo ograniczenie jest bezskuteczne, gdy sprzedający podstępnie zataił wadę. Szczegóły opisujemy w instrukcji o rękojmi i gwarancji.
Stan prawny i zapisy w księdze przed podpisaniem sprawdzisz według instrukcji o księdze wieczystej w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste.
Depozyt notarialny
Przy dużej wpłacie rozważ depozyt notarialny. Notariusz przyjmuje pieniądze na przechowanie w związku z czynnością w swojej kancelarii. W protokole zapisuje, komu i kiedy ma wydać pieniądze, a wydaje je za pokwitowaniem. Maksymalna taksa za przyjęcie depozytu to połowa stawki liczonej od kwoty depozytu. Jak depozyt działa przy akcie sprzedaży, opisujemy w instrukcji o akcie i przekazaniu.
Przykład z liczbami
Umowa przedwstępna na mieszkanie za 600 000 zł, zadatek 30 000 zł, umowa sprzedaży za trzy miesiące:
- sprzedający wycofuje się bez powodu — kupujący odstępuje od umowy i żąda 60 000 zł;
- kupujący wycofuje się bez powodu — sprzedający odstępuje i zatrzymuje 30 000 zł;
- bank odmawia kredytu, a umowa przewiduje zwrot zadatku po dwóch odmowach przedstawionych do ustalonego dnia — kupujący odzyskuje 30 000 zł;
- umowa sprzedaży dochodzi do skutku — w dniu aktu kupujący dopłaca 570 000 zł.
Najczęstsze błędy
- Wpłata zadatku przed sprawdzeniem księgi wieczystej i zdolności kredytowej.
- Słowo „zaliczka” w umowie, gdy strony chciały zadatku, albo odwrotnie.
- Brak terminu umowy sprzedaży albo termin krótszy niż czas potrzebny bankowi.
- Zwykła forma pisemna przy dużej wpłacie.
- Ogólne warunki bez dokumentu i daty, na przykład „po uzyskaniu kredytu”.
Kiedy iść do notariusza lub prawnika
Poproś notariusza o projekt umowy kilka dni przed podpisaniem i przeczytaj go spokojnie w domu. Sporządzenie projektu to osobna czynność notarialna. Maksymalna taksa za nią to jedna czwarta stawki liczonej od wartości — zapytaj, czy kancelaria ją pobierze. Prawnika warto zapytać, gdy sprzedający działa przez pełnomocnika, gdy nieruchomość pochodzi ze spadku albo ma kilku współwłaścicieli, gdy w księdze są wzmianki oraz gdy zadatek jest wyższy niż kwota, którą możesz stracić.
Trudne słowa wyjaśnione po polsku
Krótkie wyjaśnienia pojęć z tej instrukcji. Więcej haseł znajdziesz w słowniku.
- Umowa przedwstępna
- Umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży na określonych warunkach. Musi wskazywać istotne postanowienia tej umowy: strony, nieruchomość i cenę.
- Zadatek
- Kwota wpłacana przy zawarciu umowy jako zabezpieczenie jej wykonania. Gdy umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny.
- Zaliczka
- Kwota wpłacana z góry na poczet przyszłych należności i później rozliczana. We wspólnocie mieszkaniowej właściciele płacą zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną do 10. dnia każdego miesiąca.
- Warunek umowny
- Zdarzenie przyszłe i niepewne, od którego umowa uzależnia swoje skutki, na przykład przyznanie kredytu albo wykreślenie hipoteki. W umowie trzeba opisać, jaki dokument go potwierdza, do kiedy ma się spełnić i co się dzieje, gdy się nie spełni.
- Akt notarialny
- Dokument sporządzony przez notariusza. Umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna tylko w tej formie.
- Depozyt notarialny
- Pieniądze, które notariusz przyjmuje na przechowanie w związku z czynnością w swojej kancelarii i wydaje osobie wskazanej przy wpłacie, na przykład sprzedającemu albo jego bankowi.
- Hipoteka
- Zabezpieczenie długu wpisane w dziale czwartym księgi wieczystej. Wierzyciel, na przykład bank, może dochodzić zapłaty z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem.
- Kara umowna
- Kwota zapisana w umowie, którą strona płaci, gdy nie wykona obowiązku niepieniężnego albo wykona go nienależycie, na przykład za każdy dzień opóźnienia w wydaniu mieszkania. Należy się bez względu na wysokość szkody.
- Roszczenie w księdze
- Wpis w dziale III księgi wieczystej, który ujawnia czyjeś prawo do żądania przeniesienia własności albo ustanowienia prawa na nieruchomości, na przykład z umowy deweloperskiej albo z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Ujawnione roszczenie działa także wobec każdego, kto później nabędzie prawa do nieruchomości w drodze umowy.
- Taksa notarialna
- Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu i inne czynności. Strony ustalają je z notariuszem, ale nie może przekroczyć maksymalnych stawek z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, które rosną z wartością umowy.
- Wspólność majątkowa małżeńska
- Ustrój majątkowy, który powstaje z chwilą ślubu: rzeczy nabyte w czasie małżeństwa należą do majątku wspólnego obojga małżonków, także gdy kupiło je tylko jedno z nich. Do sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego potrzebna jest zgoda drugiego małżonka.
- Rękojmia za wady
- Odpowiedzialność sprzedawcy za wady kupionej rzeczy, wynikająca wprost z Kodeksu cywilnego. Przy nieruchomości obejmuje wady fizyczne stwierdzone w ciągu 5 lat od wydania oraz wady prawne.
Sprawdź w Metroskopie
Metroskop pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedzi dają dokumenty, urzędy i specjaliści.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego (otwiera metroskop.pl)
Zanim wpłacisz zadatek, porównaj cenę z cenami transakcyjnymi podobnych mieszkań w okolicy. Transakcje trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne domów i budynków (otwiera metroskop.pl)
Przy domu porównaj cenę z cenami transakcyjnymi domów i budynków w okolicy, zanim podpiszesz umowę z zadatkiem.
Przykładowy widok: Piaseczno pod Warszawą. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Transakcje trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego sprzedaży z ostatnich miesięcy może jeszcze nie być na mapie.
Procedury i źródła urzędowe
Akty prawne i strony urzędów, na których opiera się ta instrukcja.
- Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks cywilny (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 795) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 25 lutego 1964 roku — Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 236) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 1066) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 14 lutego 1991 roku — Prawo o notariacie (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 614) (strona zewnętrzna)
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1566) (strona zewnętrzna)
- Ustawa z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity, Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1228) (strona zewnętrzna)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste — przeglądanie księgi wieczystej (strona zewnętrzna)
Strony urzędowe i wymagania mogą się zmieniać. Przed złożeniem wniosku sprawdź treść formularza i urząd właściwy dla położenia nieruchomości.
Skąd są liczby w tej instrukcji
Kwoty, stawki, terminy i inne liczby z tej instrukcji: co oznaczają, skąd pochodzą i kiedy sprawdzono je w źródle.
1 rokCzas od zawarcia umowy przedwstępnej bez oznaczonego terminu, w którym strona może wyznaczyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej; po nim nie można żądać zawarcia tej umowy
Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 795) (strona zewnętrzna)150 złOpłata sądowa od wniosku o wpis roszczenia w księdze wieczystej, na przykład roszczenia z umowy deweloperskiej
Ustawa z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1228) (strona zewnętrzna)1 rokCzas od wpisu roszczenia o przeniesienie własności, po którym właściciel może jednostronnie żądać jego wykreślenia, jeśli uprawniony nie złożył w tym czasie wniosku o wpis prawa
Ustawa z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 1066) (strona zewnętrzna)75 złOpłata sądowa od wniosku o wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej (połowa opłaty od wpisu)
Ustawa z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2025 roku, pozycja 1228) (strona zewnętrzna)1 rokTermin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, liczony od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (albo od uprawomocnienia się wyroku oddalającego żądanie jej zawarcia)
Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 795) (strona zewnętrzna)dwukrotność zadatkuKwota, której może żądać strona, która dała zadatek, gdy druga strona nie wykonała umowy (po odstąpieniu od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego)
Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 795) (strona zewnętrzna)połowa stawki liczonej od kwoty depozytuMaksymalna taksa notarialna za przyjęcie pieniędzy na przechowanie (depozyt notarialny) — część stawki liczonej od wartości
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1566) (strona zewnętrzna)jedna czwarta stawkiMaksymalna taksa notarialna za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę — część stawki liczonej od wartości
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2024 roku, pozycja 1566) (strona zewnętrzna)do 10. dnia każdego miesiącaTermin, do którego właściciele lokali płacą z góry zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną
Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 232) (strona zewnętrzna)5 latOkres liczony od wydania nieruchomości kupującemu, w którym stwierdzona wada fizyczna obciąża sprzedawcę z tytułu rękojmi
Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku — Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dziennik Ustaw z 2026 roku, pozycja 795) (strona zewnętrzna)
Ta instrukcja w checklistach
Do tej instrukcji odsyłają punkty checklist. Ten sam kod punktu jest na wydruku checklisty.
Zachowaj tę instrukcję
Zeskanuj kod telefonem, aby mieć instrukcję przy sobie podczas oględzin i u notariusza, albo dodaj stronę do zakładek.
metroskop.