Rynek wtórny · 20 kontroli
Kupuję dom — z rynku wtórnego
Sprawdź zgodność budynku i późniejszych rozbudów z dokumentami, stan konstrukcji, ryzyko podtopień, instalacje, drogę, granice, hipotekę i wydanie domu.
Najważniejsza zasada
To, że dom stoi od lat, nie potwierdza legalności każdej części ani dobrego stanu.
Checklista powstała z pomocą sztucznej inteligencji. Narzędzia, z których korzystamy przy pisaniu i sprawdzaniu treści, mogą się mylić. Zanim podejmiesz ważną decyzję, potwierdź najważniejsze informacje w źródłach podanych w instrukcjach, w urzędzie albo u notariusza.
Zanim zaczniesz
Wstępne sprawdzenie w Metroskopie
Mapa pomaga znaleźć pytania, które warto zadać sprzedającemu i urzędowi. Odpowiedź daje dokument. Metroskop jest bezpłatny i nie wymaga zakładania konta.
Sprawdź na metroskop.pl: Wymiary działki i orientacyjne miejsce na dom · Przeznaczenie terenu w planie miejscowym · Pozwolenia na budowę w okolicy · Ceny transakcyjne domów i budynków w okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Wymiary działki i orientacyjne miejsce na dom (otwiera metroskop.pl)
Jak odczytać wymiary działki i orientacyjnie ustawić obrys domu.
Sprawdź w Metroskopie
Przeznaczenie terenu w planie miejscowym (otwiera metroskop.pl)
Granice i przeznaczenie terenu w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego tam, gdzie Metroskop ma plan w postaci cyfrowej. Gdy warstwa jest pusta, plan sprawdzisz w gminie.
Przykładowy widok: Poznań, okolice ulicy Lutyckiej. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Sprawdź w Metroskopie
Pozwolenia na budowę w okolicy (otwiera metroskop.pl)
Wnioski i decyzje o pozwoleniu na budowę w okolicy, także na pustych dziś działkach.
Przykładowy widok: Warszawa. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy.
Sprawdź w Metroskopie
Ceny transakcyjne domów i budynków w okolicy (otwiera metroskop.pl)
Sprzedaże budynków, w tym domów, z aktów notarialnych.
Przykładowy widok: Piaseczno pod Warszawą. Wpisz adres w wyszukiwarce mapy, aby przejść do swojej okolicy. Dane tej warstwy pojawiają się po przybliżeniu mapy.
Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości. Starostwa uzupełniają go z opóźnieniem sięgającym kilku miesięcy, dlatego sprzedaże z ostatnich miesięcy mogą jeszcze nie być widoczne.
Instrukcja obsługi
Jak używać protokołu
Zaznaczenia i wpisy zapisują się tylko w tej przeglądarce, na tym urządzeniu. Nie wysyłamy ich nigdzie i nie musisz zakładać konta.
Wpisz dane
Uzupełnij nagłówek protokołu danymi domu. Możesz pisać na ekranie albo wydrukować protokół i uzupełnić go długopisem.
Przeczytaj punkt
Przy każdym punkcie sprawdź, co zrobić i co może pójść źle. Kod QR i link prowadzą do instrukcji z dokładnymi krokami, pytaniami i źródłami urzędowymi.
Zaznacz dopiero z dowodem
Punkt zaznacz wtedy, gdy masz w ręku dowód opisany w polu „Co potwierdza wynik”: dokument, pismo, pomiar albo opinię specjalisty.
Zapisz decyzję po etapie
Gdy spełniony jest warunek z ramki „Zatrzymaj się, jeśli”, wyjaśnij sprawę, zanim przejdziesz do następnego etapu. Po każdym etapie zaznacz decyzję i zapisz najważniejszy problem.
Protokół / DW
Stan prawny na
Dom bez niespodzianek Z rynku wtórnego
5 etapów · 20 kontroli
Zanim zapłacisz
Etap 01: Sprawdź grunt, dom i sprzedającego
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli nie możesz potwierdzić stanu prawnego nieruchomości, dokumentów budowy albo prawa do drogi.
Punkt DW 01.1 Przeczytaj księgę całej nieruchomości
- Co zrobić
- Sprawdź działkę, właścicieli, obciążenia, służebności, hipoteki, wzmianki i prawa do drogi.
- Co może pójść źle
- Wada stanu prawnego działki wpływa także na możliwość korzystania z domu.
- Co potwierdza wynik
- Aktualna księga i wyjaśnienie każdego wpisu.
Punkt DW 01.2 Sprawdź sprzedającego i mieszkańców
- Co zrobić
- Zweryfikuj dokument nabycia, wymagane zgody, pełnomocnictwa, sytuację spadkową oraz prawa osób korzystających z domu.
- Co może pójść źle
- Mimo podpisania aktu dom może nie zostać opróżniony w uzgodnionym terminie.
- Co potwierdza wynik
- Dokumenty własności, zgody oraz termin wydania z poddaniem się sprzedającego egzekucji w akcie.
Punkt DW 01.3 Porównaj granice i powierzchnię
- Co zrobić
- Porównaj mapę, księgę, ewidencję, ogrodzenie i stan na miejscu; w razie wątpliwości zamów geodetę.
- Co może pójść źle
- Ogrodzenie może stać poza granicą albo część zabudowy może wejść na cudzy grunt.
- Co potwierdza wynik
- Protokół wznowienia znaków granicznych albo wyrys zgodny ze stanem na miejscu.
Punkt DW 01.4 Potwierdź drogę i media
- Co zrobić
- Sprawdź prawo do drogi, zjazd i utrzymanie drogi oraz dokumenty prądu, wody, gazu i internetu, a przy szambie albo oczyszczalni — zgłoszenia i umowę na wywóz nieczystości z rachunkami, przy studni — wynik badania wody.
- Co może pójść źle
- Faktyczny przejazd lub wspólne przyłącze bez uregulowania prawnego może rodzić spór.
- Co potwierdza wynik
- Prawa wpisane w dokumentach, umowy i rachunki dostawców, zgłoszenia szamba albo oczyszczalni i wynik badania wody ze studni.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed drugimi oględzinami
Etap 02: Sprawdź legalność i historię
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli stan domu nie odpowiada projektowi, sprzedający nie przedstawia dokumentów budowy albo nadzór budowlany prowadzi postępowanie w sprawie budynku.
Punkt DW 02.1 Zbierz dokumenty budowy
- Co zrobić
- Poproś o pozwolenie na budowę albo zgłoszenie z projektem, dokumentację geodezyjną z inwentaryzacją powykonawczą, zawiadomienie o zakończeniu budowy bez sprzeciwu albo pozwolenie na użytkowanie i dziennik budowy, jeśli był wymagany — dom do 70 m² powierzchni zabudowy, zbudowany bez kierownika budowy na zgłoszenie złożone od 3 stycznia 2022 roku, może go nie mieć.
- Co może pójść źle
- Sam wpis budynku na mapie nie potwierdza legalności jego wykonania i użytkowania.
- Co potwierdza wynik
- Dokumentacja budowy i dokument dopuszczenia do użytkowania odpowiadające obecnemu domowi.
Punkt DW 02.2 Wyjaśnij każdą rozbudowę
- Co zrobić
- Sprawdź garaż, taras, poddasze, przybudówkę, nowe otwory okienne, instalację gazową, fotowoltaikę i zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń oraz dokumenty każdej z tych zmian.
- Co może pójść źle
- Legalizacja rozbudowy domu bez pozwolenia lub zgłoszenia kosztuje 50 000 zł, a garażu albo budynku gospodarczego, które wymagały tylko zgłoszenia, 5000 zł, i wymaga zaświadczenia gminy o zgodności z planem miejscowym albo z decyzją o warunkach zabudowy. Gdy legalizacja się nie uda, nadzór nakazuje rozbiórkę. Bezpłatny tryb uproszczony dotyczy budowy zakończonej co najmniej 20 lat temu.
- Co potwierdza wynik
- Zgłoszenia, decyzje i projekty zmian albo pisemne wyjaśnienie, dlaczego nie były potrzebne.
Punkt DW 02.3 Sprawdź plan i sąsiedztwo
- Co zrobić
- Przeanalizuj plan miejscowy albo plan ogólny gminy, pozwolenia na budowę, drogi, ryzyko podtopień, hałas i przyszłą zabudowę.
- Co może pójść źle
- Wartość domu zależy także od tego, co wolno zbudować obok.
- Co potwierdza wynik
- Dokumenty planistyczne, mapy i wizyty w różnej pogodzie.
Punkt DW 02.4 Poznaj historię szkód
- Co zrobić
- Zapytaj pisemnie o zalania, pożary, pęknięcia, naprawy konstrukcji, szkody górnicze i roszczenia ubezpieczeniowe.
- Co może pójść źle
- Naprawiony lub odmalowany fragment nie zawsze oznacza usunięcie przyczyny szkody.
- Co potwierdza wynik
- Oświadczenie sprzedającego, faktury i dokumentacja napraw.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Podczas badania technicznego
Etap 03: Sprawdź konstrukcję, dach i instalacje
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli sprzedający ogranicza dostęp do strychu, piwnicy lub instalacji.
Punkt DW 03.1 Zbadaj konstrukcję, dach i wilgoć
- Co zrobić
- Zamów inspektora do oceny fundamentów, pęknięć, izolacji, piwnicy, dachu, elewacji i odwodnienia; sprawdź, czy pokrycie dachu albo elewacja nie zawierają azbestu.
- Co może pójść źle
- Najdroższe wady często są niewidoczne podczas zwykłych oględzin.
- Co potwierdza wynik
- Raport techniczny ze zdjęciami i zaleceniami.
Punkt DW 03.2 Sprawdź wszystkie instalacje
- Co zrobić
- Zbadaj instalację elektryczną, gazową, komin, wentylację, ogrzewanie, wodę, ścieki, fotowoltaikę i urządzenia.
- Co może pójść źle
- To, że instalacja działa dziś, nie oznacza bezpieczeństwa ani długiej żywotności.
- Co potwierdza wynik
- Protokoły kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych (coroczne) oraz instalacji elektrycznej (pięcioletnie), protokół kontroli systemu ogrzewania, jeśli kocioł ma moc od 20 do 100 kW, i ocena specjalistów.
Punkt DW 03.3 Sprawdź wodę na działce
- Co zrobić
- Oceń spadki, rynny, drenaż, rowy, wysoki poziom wody, ślady podtopień i stan działki po intensywnym deszczu.
- Co może pójść źle
- Suchy ogród latem może być zalewany wiosną lub po ulewie.
- Co potwierdza wynik
- Wizyta po deszczu, dokumentacja i opinia specjalisty, jeśli występuje ryzyko podtopień.
Punkt DW 03.4 Policz naprawy i energię
- Co zrobić
- Zrób kosztorys pilnych i przewidywanych prac; poproś o świadectwo charakterystyki energetycznej i porównaj wskaźnik energii końcowej z rachunkami z całego roku.
- Co może pójść źle
- Niska cena zakupu nie zrównoważy wysokich kosztów ogrzewania i pilnego remontu dachu.
- Co potwierdza wynik
- Kosztorys z zapasem, świadectwo i rachunki.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Przed umową przedwstępną
Etap 04: Wpisz zabezpieczenia do umowy
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli sprzedający żąda wysokiego zadatku przed przekazaniem brakujących dokumentów.
Punkt DW 04.1 Potwierdź podatki i brak zaległości
- Co zrobić
- Zapytaj o zaległości w podatku od nieruchomości i w opłatach za drogę lub wspólne urządzenia, a gdy grunt był w użytkowaniu wieczystym — o zaświadczenie o opłacie przekształceniowej. Zbierz rozliczenia liczników.
- Co może pójść źle
- Część kosztów i sporów może ujawnić się dopiero przy zmianie właściciela.
- Co potwierdza wynik
- Aktualne zaświadczenia i rozliczenia liczników.
Punkt DW 04.2 Ustal spłatę hipoteki
- Co zrobić
- Odbierz aktualne pismo banku z kwotą do spłaty, numerem rachunku i warunkami wykreślenia hipoteki.
- Co może pójść źle
- Nieprawidłowy podział ceny między bank a sprzedającego może pozostawić hipotekę na nieruchomości.
- Co potwierdza wynik
- Dokument banku uzgodniony z notariuszem i bankiem kupującego.
Punkt DW 04.3 Przygotuj umowę dla tego domu
- Co zrobić
- Wpisz warunki dotyczące dokumentów, legalności budynku, badania technicznego, kredytu, napraw, opróżnienia domu i wyposażenia. Przy dużej wpłacie zawrzyj umowę w formie aktu notarialnego.
- Co może pójść źle
- Ogólna umowa nie rozwiązuje problemów wykrytych w domu.
- Co potwierdza wynik
- Sprawdzony projekt umowy z warunkami i załącznikami.
Punkt DW 04.4 Rozpisz zadatek i terminy
- Co zrobić
- Jednoznacznie określ rodzaj wpłaty, termin aktu, skutki nieprzedstawienia dokumentów lub ujawnienia wady oraz sposób zwrotu pieniędzy.
- Co może pójść źle
- Duży zadatek może utrudnić rezygnację mimo nowo ujawnionej wady.
- Co potwierdza wynik
- Umowa po analizie i potwierdzenie wpłaty.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
W dniu aktu i wydania
Etap 05: Sprawdź wszystko ostatni raz
Sprawdzone w tym etapie: 0 z 4
Zatrzymaj się, jeśli pojawił się nowy wpis, szkoda albo dom nie jest opróżniony.
Punkt DW 05.1 Sprawdź ponownie księgę i dokumenty
- Co zrobić
- Sprawdź wzmianki, obciążenia, wymagane zgody, dokument banku, zaświadczenia i tożsamość stron.
- Co może pójść źle
- Stan prawny może zmienić się między umowami.
- Co potwierdza wynik
- Aktualna księga, dokument banku, zaświadczenia i wymagane zgody w kancelarii.
Punkt DW 05.2 Porównaj akt z ustaleniami
- Co zrobić
- Sprawdź działki, budynki, udziały, służebności, wyposażenie, płatność, termin wydania z poddaniem się sprzedającego egzekucji i zapis o rękojmi za wady.
- Co może pójść źle
- Pominięcie działki drogowej lub ważnego urządzenia może ograniczyć możliwość korzystania z domu.
- Co potwierdza wynik
- Projekt przeczytany wcześniej i podpisany akt.
Punkt DW 05.3 Odbierz dom protokołem
- Co zrobić
- Spisz datę wydania, stan domu i działki, liczniki, klucze, urządzenia, stan paliwa w zbiorniku, jeśli dom go ma, dokumenty i zauważone szkody.
- Co może pójść źle
- Bez zdjęć i protokołu trudno ustalić, kiedy powstała szkoda.
- Co potwierdza wynik
- Podpisany protokół, zdjęcia i pełny spis dokumentów.
Punkt DW 05.4 Zgłoś zmianę właściciela i zaplanuj przeglądy
- Co zrobić
- Zgłoś zmianę właściciela dostawcom mediów, zawrzyj potrzebne umowy, ubezpiecz dom, sprawdź księgę i zaplanuj kontrole instalacji. W ciągu 14 dni od zakupu złóż w gminie informację do podatku od nieruchomości. Gdy zamieszkasz w domu, złóż w gminie deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi — najpóźniej w ciągu 14 dni od zamieszkania.
- Co może pójść źle
- Opóźnienie zgłoszeń może utrudnić rozliczenia i ochronę ubezpieczeniową.
- Co potwierdza wynik
- Potwierdzenia, polisa i kalendarz kontroli.
Najważniejszy problem, numery dokumentów, daty i nazwiska osób, z którymi rozmawiasz.
Ostatnia strona protokołu
Moja decyzja
Instrukcje do tej checklisty
- Księga i właścicielmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/ksiega-i-wlasciciel
- Lokatorzy i wydanie lokalumetroskop.pl/przewodnik/poradnik/lokatorzy-i-wydanie-lokalu
- Działka, droga i mediametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dzialka-droga-i-media
- Dokumenty budowy i użytkowaniametroskop.pl/przewodnik/poradnik/dokumenty-budowy-i-uzytkowania
- Plan miejscowy i otoczeniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/plan-miejscowy-i-otoczenie
- Stan techniczny domumetroskop.pl/przewodnik/poradnik/stan-techniczny-domu
- Budżet i finansowaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/budzet-i-finansowanie
- Podatki przy zakupie i sprzedażymetroskop.pl/przewodnik/poradnik/podatki-przy-zakupie-i-sprzedazy
- Akt i przekazaniemetroskop.pl/przewodnik/poradnik/akt-i-przekazanie
- Umowa przedwstępna i zadatekmetroskop.pl/przewodnik/poradnik/umowa-przedwstepna-i-zadatek
- Odbiór i usterkimetroskop.pl/przewodnik/poradnik/odbior-usterki-i-przekazanie
Co dalej
Następne kroki
Druga checklista
Dom od dewelopera
Ten sam protokół dla zakupu domu od dewelopera.
Porównanie
Od dewelopera i z rynku wtórnego
Czym różni się zakup domu na obu rynkach: umowy, dokumenty, ochrona wpłat i odbiór.
Narzędzie
Kalkulator kosztów
Policz podatek, taksę notarialną i opłaty sądowe, które dochodzą do ceny.
Poradnik
Wszystkie instrukcje
Instrukcje krok po kroku do każdego punktu checklisty, ze źródłami urzędowymi.
Widzisz błąd albo nieaktualną informację w checkliście? Napisz do nas