Poradnik
Instrukcje krok po kroku przed zakupem
35 instrukcji w 6 tematach. Każda instrukcja podpowiada, co sprawdzić, jakie dokumenty zebrać i o co zapytać, a na końcu podaje źródła urzędowe i datę stanu prawnego.
Wyszukaj w przewodniku
Przeszukujesz instrukcje, słownik i pozostałe narzędzia przewodnika. Wpisz słowo albo kilka słów, na przykład „hipoteka” albo „odbiór mieszkania”.
Plan i zabudowa
6 instrukcji
Co wolno zbudować na działce i co może powstać w okolicy: plan miejscowy, plan ogólny gminy i warunki zabudowy.
Plan i możliwość zabudowy
Słowa „działka budowlana” w ogłoszeniu to opis sprzedającego. O tym, jaki dom postawisz, decyduje plan miejscowy, a gdy go nie ma — plan ogólny gminy i decyzja o warunkach zabudowy. Sprawdź je dla konkretnego domu, zanim zapłacisz zadatek.
- Działka
Plan ogólny i warunki zabudowy
Reforma planowania zmieniła zasady dla działek bez planu miejscowego. Studium gminy już nie obowiązuje, a decyzję o warunkach zabudowy na nowy wniosek wydaje się tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny. Nowy dom może w ten sposób powstać tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy.
- Działka
- Dom z rynku wtórnego
Plan miejscowy i otoczenie
Widok z okna, cisza i miejsce do parkowania mogą zmienić się po kilku latach. Sprawdź, co plany i wydane decyzje pozwalają zbudować na sąsiednich działkach i jakie uciążliwości już są w okolicy.
- Mieszkanie
- Dom
Otoczenie i ograniczenia
Ograniczenia budowy często wynikają z tego, co leży wokół działki: parku krajobrazowego, jeziora, stanowiska archeologicznego, kopalni albo zakładu za płotem. Sprawdź je na mapach i w rejestrach, a każdą strefę potwierdź w dokumencie, który ją ustanawia.
- Działka
Linie energetyczne i strefy ochronne
Linia wysokiego napięcia albo gazociąg przecina wiele działek, także tych reklamowanych jako budowlane. Taka sieć zabiera miejsce na dom, daje operatorowi prawo wejścia na działkę i bywa powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Sprawdź ją, zanim zapłacisz zadatek.
- Działka
- Dom
Podział działki
Wiele działek w ogłoszeniach dopiero powstaje z podziału większej nieruchomości. Kupujesz wtedy działkę razem z jej dojazdem, granicami i obowiązkami z decyzji o podziale — sprawdź je, zanim zapłacisz.
- Działka
- Dom
Stan prawny i księga wieczysta
5 instrukcji
Kto jest właścicielem, co obciąża nieruchomość i jak czytać księgę wieczystą.
Księga i właściciel
Najpierw ustal, jakie prawo jest sprzedawane i czy osoba, która podpisze umowę, może je sama sprzedać. Potem przeczytaj księgę wieczystą i sprawdź, czy ktoś inny ma prawa, które zostaną po sprzedaży.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Stan prawny działki
Księga wieczysta jest podstawowym źródłem informacji o prawach do działki. Przeczytaj wszystkie cztery działy, porównaj je z ewidencją gruntów i wyjaśnij każdą wzmiankę, zanim wpłacisz pieniądze.
- Działka
Opłaty i zarządzanie budynkiem
Na koszt mieszkania składa się miesięczna zaliczka, kredyty i długi wspólnoty, planowane remonty oraz uchwały, które podniosą opłaty. Sprawdź je przed umową, bo uchwały i długi wspólnoty obejmą także Ciebie.
- Mieszkanie
Spółdzielcze prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można kupić, odziedziczyć i obciążyć hipoteką, choć budynek zwykle należy do spółdzielni. Sprawdź, czy prawo ma księgę wieczystą, jakie rozliczenia ciążą na lokalu i czy da się to prawo przekształcić we własność.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
Lokatorzy i wydanie lokalu
Zmiana właściciela nie usuwa z mieszkania osób, które mają do niego prawo. Przed umową ustal, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie, a w akcie notarialnym zabezpiecz dzień, w którym dostaniesz klucze.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Deweloper, odbiór i wady
6 instrukcji
Umowy z deweloperem, ochrona wpłat, odbiór mieszkania albo domu i zgłaszanie wad.
Deweloper i prospekt
Wizualizacja nie pokazuje stanu prawnego gruntu, finansowania ani doświadczenia firmy. Te informacje deweloper podaje w prospekcie informacyjnym, a ceny z historią zmian — na swojej stronie internetowej.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Rezerwacja i pierwsza wpłata
Umowa rezerwacyjna czasowo wyłącza z oferty wybrane mieszkanie albo dom. Ustawa deweloperska wymaga dla niej formy pisemnej, ogranicza opłatę rezerwacyjną i wymienia sytuacje, w których pieniądze wracają.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Rachunek powierniczy i fundusz gwarancyjny
Wpłaty z umowy deweloperskiej przelewasz na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku. Bank wypłaca pieniądze deweloperowi według ustawowych zasad, a w sytuacjach wymienionych w ustawie zwrot zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Umowa deweloperska
Umowę deweloperską zawiera się u notariusza. Ustawa wymienia, co musi się w niej znaleźć — cenę, terminy, standard prac, dane rachunku powierniczego i warunki odstąpienia — a każda rozbieżność z prospektem ma znaczenie.
- Mieszkanie od dewelopera
- Dom od dewelopera
Odbiór i usterki
Odbiór mieszkania albo domu od dewelopera przebiega według ustawy deweloperskiej. Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, wady wpisane do protokołu uruchamiają ustawowe terminy na odpowiedź dewelopera i naprawy. Gdy kupujesz gotowy lokal od razu umową sprzedaży, terminy napraw wpisujesz do umowy. Przy zakupie z rynku wtórnego treść protokołu przekazania ustalasz ze sprzedającym.
- Mieszkanie
- Dom
Rękojmia i gwarancja
Za wady kupionej nieruchomości odpowiada sprzedawca — deweloper, inna firma albo osoba prywatna — na podstawie rękojmi z Kodeksu cywilnego. Gwarancja jest dodatkowym, dobrowolnym zobowiązaniem i działa obok rękojmi.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Koszty, podatki i umowy
5 instrukcji
Budżet, podatki, opłaty u notariusza i w sądzie, zadatek oraz bezpieczna umowa.
Umowa przedwstępna i zadatek
W umowie przedwstępnej sprzedający i kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży w ustalonym terminie. Forma umowy, rodzaj wpłaty i dokładnie opisane warunki decydują o tym, co możesz zrobić, gdy sprzedaż się nie uda.
- Działka
- Mieszkanie z rynku wtórnego
- Dom z rynku wtórnego
Budżet i finansowanie
Cena z ogłoszenia to dopiero początek. Policz także wkład własny, podatki, opłaty notarialne i sądowe, koszty kredytu, wykończenie lub remont oraz późniejsze opłaty.
- Mieszkanie
- Dom
Podatki przy zakupie i sprzedaży
Przy zakupie płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych albo kupujesz z podatkiem od towarów i usług w cenie. Po zakupie zwykle zgłaszasz nieruchomość w gminie, a przy sprzedaży przed upływem pięciu lat rozliczasz podatek dochodowy.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Akt i przekazanie
W dniu aktu notariusz odczytuje umowę, pobiera podatek i opłaty, a potem składa wniosek do księgi wieczystej. Ty sprawdzasz jeszcze raz stan prawny, sposób zapłaty i warunki wydania nieruchomości.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Koszty i umowa zakupu działki
Cena działki to tylko część wydatku. Policz podatki i opłaty u notariusza oraz koszt przygotowania działki do budowy, a w umowie zapisz, co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi, jeśli ważny warunek nie zostanie spełniony.
- Działka
Grunt, media i stan techniczny
10 instrukcji
Woda, granice, droga, media i stan techniczny budynku.
Stan mieszkania i budynku
Świeża farba może ukryć wilgoć, a budynek z zadbanym mieszkaniem — czekać na drogi remont dachu, elewacji albo instalacji. Oceniasz więc dwie rzeczy naraz — lokal i cały budynek, za którego naprawy zapłacisz razem z innymi właścicielami.
- Mieszkanie z rynku wtórnego
Stan techniczny domu
Dom ocenia się jako całość: działkę i odprowadzenie wody, fundamenty, konstrukcję, dach, wilgoć, instalacje i źródło ciepła. Protokoły obowiązkowych kontroli i raport inspektora pokażą, co trzeba naprawić i za ile.
- Dom
Dokumenty budowy i użytkowania
Dom może stać od lat i mieć urządzone poddasze, a mimo to część budynku mogła powstać bez pozwolenia albo zgłoszenia. Dokumenty budowy i decyzje nadzoru budowlanego pokażą, czy kupujesz budynek, którego nikt nie zakwestionuje.
- Mieszkanie
- Dom
Świadectwo energetyczne
Przy zakupie mieszkania albo domu sprzedający przekazuje Ci świadectwo charakterystyki energetycznej, a notariusz odnotowuje to w akcie. Z tego dokumentu odczytasz, ile energii lokal potrzebuje według obliczeń, i porównasz to z rachunkami.
- Mieszkanie
- Dom
Droga i zjazd
Dobry dojazd to trzy rzeczy — prawo przejazdu zapisane w księdze wieczystej albo w akcie notarialnym, zezwolenie zarządcy na zjazd z drogi publicznej i droga, którą da się naprawdę przejechać.
- Działka
Media i przyłącza działki
O przyłączeniu decydują warunki wydane dla konkretnej działki i planowanego budynku. Sieć widoczna w drodze to dopiero punkt wyjścia.
- Działka
Grunt, woda i granice
Teren, który podczas jednej wizyty wygląda na suchy i ładny, może mieć wysoki poziom wód wiosną, słaby grunt albo ogrodzenie postawione poza granicą.
- Działka
Działka, droga i media
Dom kupujesz razem z gruntem, prawem dojazdu i przyłączami. Każda z tych rzeczy ma swój dokument — wpis w księdze, służebność, umowę z dostawcą albo zgłoszenie urządzenia.
- Dom
Szambo, oczyszczalnia i studnia
Bez kanalizacji ścieki trafiają do szamba albo przydomowej oczyszczalni, a woda często pochodzi ze studni. Każde z tych urządzeń ma swoje zgłoszenia, odległości i stałe koszty.
- Działka
- Dom
Działka rolna i pierwokup
Pole albo łąka kuszą niższą ceną, ale ich kupno ma osobne reguły — kto może kupić, kto ma pierwokup i ile kosztuje budowa domu na gruncie rolnym.
- Działka
Ceny i okolica
3 instrukcje
Ceny z aktów notarialnych, ceny ofertowe i porównanie z okolicą.
Cena i okolica
Cena z ogłoszenia albo z cennika pokazuje, ile chce sprzedający. O tym, czy to rozsądna kwota, mówią ceny podobnych transakcji z okolicy, stan nieruchomości i to, co dzieje się wokół niej.
- Mieszkanie
- Dom
Dane działki i cena
Zanim pojedziesz na miejsce, ustal pełny identyfikator działki albo jej numer, obręb ewidencyjny i gminę, a jeśli działka ma księgę wieczystą — także jej numer. Gdy wiesz już na pewno, którą działkę kupujesz, porównaj jej cenę z cenami podobnych działek sprzedanych w okolicy.
- Działka
Ceny ofertowe i transakcyjne
Ceny z ogłoszeń i cenników pokazują, ile chcą sprzedający. Ceny z aktów notarialnych pokazują, ile kupujący naprawdę zapłacili. Oba rodzaje cen sprawdzisz bezpłatnie — trzeba tylko wiedzieć, co dokładnie zawierają i jak je porównać.
- Działka
- Mieszkanie
- Dom
Brak instrukcji dla tego rodzaju zakupu. Pokaż wszystkie instrukcje.