Odbiór, usterki i przekazanie kluczy

Kiedy odbiór może się odbyć

Zanim deweloper przeniesie na Ciebie własność mieszkania albo domu, musi się odbyć odbiór. Ustawa deweloperska pozwala go przeprowadzić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a przy domu jednorodzinnym — po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, jeśli nadzór budowlany nie wniósł sprzeciwu. Poproś o kopię decyzji albo potwierdzenie zawiadomienia. Jak je sprawdzić, opisuje instrukcja Dokumenty budowy i użytkowania.

Odbiór odbywa się w Twojej obecności, a jego przebieg zapisuje się w protokole, do którego zgłaszasz wady. Te zasady obowiązują także wtedy, gdy kupujesz od dewelopera gotowe mieszkanie od razu umową sprzedaży albo gdy inna firma sprzedaje je po raz pierwszy. Przy takiej sprzedaży ustawa nie wyznacza jednak terminów na odpowiedź i naprawy opisanych niżej ani procedury przy wadzie istotnej, więc terminy napraw wpisz do umowy. Pełna procedura dotyczy umowy deweloperskiej oraz umowy, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność gotowego mieszkania albo domu później. Jeśli sprzedaż poprzedziła umowa rezerwacyjna, sprzedawca nie usunął wad zgłoszonych do protokołu, a Ty nie przystępujesz do aktu, opłata rezerwacyjna wraca do Ciebie w podwójnej wysokości.

Jak się przygotować

Umów odbiór w ciągu dnia i zarezerwuj na niego kilka godzin. Zapytaj, czy w lokalu będą prąd, woda i ogrzewanie — bez nich nie sprawdzisz instalacji. Weź ze sobą specjalistę, na przykład inżyniera budownictwa z doświadczeniem w odbiorach, albo przynajmniej drugą osobę, która będzie robić zdjęcia i notatki.

Zabierz umowę deweloperską z załącznikami i prospekt — a przy gotowym lokalu kupowanym od razu umową sprzedaży informacje o nieruchomości od dewelopera i umowę rezerwacyjną, jeśli ją masz — oraz standard wykończenia, rzut z wymiarami i potwierdzenia zmian lokatorskich. Przydadzą się miarka laserowa i taśma, długa poziomica, latarka, tester gniazdek oraz wydrukowana checklista mieszkania od dewelopera albo domu od dewelopera.

Co sprawdzić na miejscu

• wymiary i powierzchnia — porównaj je z rzutem i sprawdź w umowie, jak rozlicza się różnicę powierzchni;
• ściany, sufity i posadzki — pęknięcia, odchylenia od pionu i poziomu, odspojone płytki, uszkodzenia;
• okna i drzwi — otwieranie i zamykanie, uszczelki, rysy na szybach i ramach, regulacja, parapety;
• instalacje — każde gniazdko i obwód, szczelność rur i odpływów, grzejniki, ciąg w kratkach wentylacyjnych, domofon;
• balkon, taras i ogródek — spadki, obróbki blacharskie, balustrady, odprowadzenie wody;
• pomieszczenia przynależne — komórka lokatorska, miejsce postojowe, garaż;
• dom — dach, rynny, elewacja, ukształtowanie terenu i odprowadzenie wody deszczowej; więcej w instrukcji Stan techniczny domu.

Protokół i terminy dewelopera

Wpisz do protokołu każdą wadę, także drobną. Dobry opis pozwala znaleźć wadę bez Ciebie: pomieszczenie, ściana, wysokość, wymiar i numer zdjęcia. Do protokołu wpisuje się również odmowę odbioru z powodu wady istotnej oraz to, czy deweloper taką wadę uznaje. Gdy widzisz wady, nie podpisuj zdań w rodzaju „lokal odebrany bez zastrzeżeń”.

Przy umowie deweloperskiej albo innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, od dnia podpisania protokołu biegną ustawowe terminy:

1. W ciągu 14 dni deweloper przekazuje Ci na papierze albo innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie ich uznania z podaniem przyczyn. Gdy nie odpowie w terminie, uważa się, że wady uznał.
2. Uznane wady usuwa w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.
3. Jeśli mimo należytej staranności nie zdąży, wskazuje inny termin z uzasadnieniem opóźnienia. Ten termin nie może narażać Cię na nadmierne niedogodności.
4. Gdy deweloper nie dotrzyma także tego terminu albo go nie wskaże, wyznaczasz mu nowy termin. Po jego bezskutecznym upływie możesz usunąć wady na koszt dewelopera — zachowaj rachunki i zdjęcia.

Wadę zauważoną między podpisaniem protokołu a aktem przenoszącym własność zgłoś deweloperowi na piśmie. Te same terminy liczą się wtedy od dnia zgłoszenia. Gdy deweloper odmawia uznania wady, zachowaj jego pismo i zdjęcia — przydadzą się, gdy po przeniesieniu własności zażądasz naprawy z rękojmi.

Wada istotna: odmowa odbioru i rzeczoznawca

Wada istotna uniemożliwia albo utrudnia korzystanie z mieszkania lub domu zgodnie z przeznaczeniem. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny podaje jako przykłady wady konstrukcji dachu i ścian oraz wady instalacji, a jako wady nieistotne — na przykład zadrapania i krzywe tynki. Przy umowie deweloperskiej i innej umowie, w której deweloper zobowiązuje się przenieść własność później, ustawa przewiduje taką procedurę:

• Deweloper uznaje wadę istotną w protokole. Obowiązują terminy napraw opisane wyżej. Gdy wada nie zostanie usunięta także w terminie, który wyznaczysz, możesz odstąpić od umowy.
• Deweloper nie uznaje wady istotnej. Możesz odmówić odbioru. Odmowę wpisuje się do protokołu, a strony ustalają nowy termin odbioru, przed którym deweloper ma usunąć wadę.
• Przy powtórnym odbiorze wada nadal występuje. Ponowna odmowa wymaga opinii rzeczoznawcy budowlanego. Wniosek o opinię składasz w ciągu miesiąca od dnia odmowy. Jeśli rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną, możesz odstąpić od umowy, a koszt opinii ponosi deweloper. Jeśli jej nie potwierdzi, koszt opinii ponosisz Ty. Koszty rozlicza się najpóźniej w dniu podpisania aktu przenoszącego własność albo złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Listy rzeczoznawców budowlanych prowadzą Krajowa Izba Inżynierów Budownictwa i Krajowa Izba Architektów — sprawdź, czy wybrana osoba jest na takiej liście. Możesz też odebrać lokal mimo wady istotnej: według Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego deweloper nie może wtedy odmówić Ci jego wydania.

Termin 120 dni, który wyznaczasz deweloperowi spóźnionemu z przeniesieniem własności, biegnie także po odmowie odbioru. Wstrzymuje go dopiero czas oczekiwania na opinię rzeczoznawcy — do dnia, w którym przedstawisz ją deweloperowi.

Oświadczenie o odstąpieniu składasz na piśmie z podpisem poświadczonym notarialnie i ze zgodą na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Bank zwraca Ci pieniądze z rachunku powierniczego, a deweloper w ciągu 30 dni oddaje to, co bank mu wcześniej wypłacił. Gdy tego nie zrobi, o zwrot wystąpisz do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Szczegóły opisują instrukcje Umowa deweloperska i Rachunek powierniczy i ochrona wpłat.

Klucze, liczniki i data wydania

Kiedy otrzymasz klucze, określa umowa: przy odbiorze albo dopiero po akcie przenoszącym własność. W protokole przekazania zapisz:

• datę wydania mieszkania albo domu;
• stany liczników wody, ciepła, prądu i gazu z ich numerami, najlepiej ze zdjęciami;
• liczbę kluczy, pilotów, kart i kodów;
• listę dokumentów: instrukcje obsługi urządzeń, karty gwarancyjne producentów okien, drzwi i urządzeń grzewczych, świadectwo charakterystyki energetycznej.

Data wydania ma znaczenie przez lata. Od niej liczy się okres rękojmi: sprzedawca odpowiada za wady fizyczne nieruchomości stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania. Od 9 września 2025 roku ustawa deweloperska wprost odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi w sprawach, których nie reguluje procedura odbioru. Jak zgłaszać wady po zamieszkaniu, opisuje instrukcja Rękojmia i gwarancja po zakupie.

Rynek wtórny: protokół przekazania

Przy zakupie od osoby prywatnej ustawa deweloperska nie obowiązuje, a protokół przekazania — nazywany też zdawczo-odbiorczym — przygotowujesz ze sprzedającym. Wpisz do niego datę i godzinę wydania, stany liczników, liczbę kluczy, wyposażenie, które zostaje, oraz widoczne wady i szkody ze zdjęciami. Zapisz też, że lokal jest opróżniony i nikt w nim nie mieszka. Jak zabezpieczyć w akcie termin wydania i co zrobić, gdy w lokalu ktoś mieszka, opisuje instrukcja Lokatorzy i wydanie lokalu.

Z chwilą wydania przechodzą na Ciebie korzyści i ciężary związane z nieruchomością, chyba że umowa wskazuje inną chwilę. Sprawdź więc, czy data wydania w akcie notarialnym zgadza się z datą w protokole. Wady, które ujawnią się później, zgłaszasz sprzedającemu z rękojmi, o ile umowa jej nie wyłączyła ani nie ograniczyła — przeczytaj ten zapis w projekcie aktu, zanim go podpiszesz.

Przykład z terminami

Kupujesz mieszkanie na podstawie umowy deweloperskiej. Podpisujesz protokół odbioru we wtorek 2 marca 2027 roku i wpisujesz do niego 12 wad. Terminy liczysz od następnego dnia, bo dnia podpisania protokołu się nie wlicza. Deweloper ma czas na pisemną odpowiedź do 16 marca. Jeśli do końca tego dnia nie przekaże stanowiska, wszystkie wady uważa się za uznane. Uznane wady musi usunąć do 1 kwietnia. Gdyby koniec terminu wypadł w sobotę albo w dzień ustawowo wolny od pracy, termin upływa następnego dnia, który nie jest sobotą ani dniem wolnym od pracy.

Najczęstsze błędy

• Podpisanie protokołu z adnotacją „bez zastrzeżeń”, chociaż widać wady.
• Lista wad tylko w telefonie albo w wiadomości e-mail zamiast w protokole.
• Odbiór wieczorem, bez prądu i wody.
• Zdjęcia bez daty i bez opisu, gdzie jest wada.
• Ustne „poprawimy” bez terminu na piśmie.