Stan techniczny domu przed zakupem i koszt napraw

Jakie kontrole są obowiązkowe w domu

Prawo budowlane wymaga od właściciela domu jednorodzinnego dwóch rodzajów okresowych kontroli, czyli przeglądów okresowych. Pierwsza, wykonywana co najmniej raz w roku, obejmuje instalację gazową i przewody kominowe — dymowe, spalinowe i wentylacyjne — oraz instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska. Czy należy do nich przydomowa oczyszczalnia ścieków, zapytaj osobę, która wykonuje kontrolę. Druga to kontrola stanu technicznego całego domu z pomiarami instalacji elektrycznej i piorunochronnej, wykonywana co najmniej raz na 5 lat. Dom jednorodzinny jest zwolniony tylko z corocznej kontroli dachu, elewacji i innych elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Przy zakupie i tak trzeba je obejrzeć.

Mistrz kominiarski kontroluje przewody dymowe, czyli odprowadzające dym z pieca, kominka albo kotła na węgiel lub drewno. Kontroluje też grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne, w których spaliny i powietrze płyną bez pomocy wentylatora. Wszystkie te przewody może skontrolować także osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności. Tylko ona kontroluje przewody, w których ciąg, czyli przepływ spalin albo powietrza, wymusza wentylator lub inne urządzenie mechaniczne. Jeśli nie wiesz, jakie przewody są w domu, zapytaj o to osobę, której zlecasz kontrolę.

Instalację gazową i elektryczną może sprawdzić osoba z uprawnieniami budowlanymi albo z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją takich instalacji. Z każdej kontroli powstaje protokół, który zawiera datę, nazwisko i uprawnienia kontrolującego, ustalenia, zalecenia i termin ich wykonania. Protokół z kontroli przewodów kominowych powstaje w systemie centralnej ewidencji emisyjności budynków. Dom jednorodzinny nie ma książki obiektu budowlanego, więc protokoły są jedynym śladem przeglądów — poproś o wszystkie z ostatnich lat.

Osobny obowiązek wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Gdy kocioł ma moc od 20 do 100 kW, system ogrzewania sprawdza się co najmniej raz na 5 lat. Kontrolę wykonuje osoba z wykazu w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, a właściciel przechowuje protokół przez cały okres użytkowania domu.

Oprócz kontroli przewody kominowe trzeba czyścić w okresie, w którym są używane: od pieca albo kominka na paliwo stałe co najmniej raz na 3 miesiące, od kotła gazowego albo olejowego co najmniej raz na 6 miesięcy. W domu jednorodzinnym czyszczenie może wykonać sam właściciel. Kontrolę zawsze wykonuje osoba z kwalifikacjami.

Dokumenty, o które warto poprosić przed oględzinami

• protokoły kontroli instalacji gazowej, przewodów kominowych i instalacji elektrycznej, z informacją, czy wykonano zalecenia;
• protokół kontroli systemu ogrzewania, instrukcje i karty gwarancyjne kotła, pompy ciepła, fotowoltaiki i wentylacji mechanicznej;
• świadectwo charakterystyki energetycznej i rachunki za energię z pełnego roku;
• dokumentację budowy i późniejszych przebudów — jak ją sprawdzić, opisuje instrukcja Legalność budynku, przebudów i użytkowania;
• faktury i opisy napraw po zalaniu, pęknięciach, pożarze albo szkodzie górniczej.

Inspektor, który zobaczy te dokumenty przed wizytą, szybciej znajdzie miejsca do sprawdzenia. Ty zobaczysz, czy sprzedający dbał o dom.

Oględziny krok po kroku

Zamów niezależnego inspektora z uprawnieniami budowlanymi. Jego uprawnienia sprawdzisz w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane w portalu e-Budownictwo. Umów oględziny w dzień, najlepiej po deszczu albo w sezonie grzewczym, i poproś o raport ze zdjęciami.

1. Działka i woda. Spadek terenu, rynny i odprowadzenie deszczówki, studzienki, zawilgocenie dolnej części ściany zewnętrznej, czyli cokołu. Woda spływająca w stronę budynku to częsta przyczyna mokrych piwnic.
2. Dach i poddasze. Pokrycie i obróbki blacharskie, czyli elementy z blachy uszczelniające połączenia dachu z kominem i oknami dachowymi. Od strony strychu szukaj śladów przecieków na drewnianej konstrukcji dachu, czyli więźbie, i na ociepleniu.
3. Ściany i konstrukcja. Ukośne pęknięcia przy oknach i drzwiach, rysy przez całą ścianę, ugięte stropy i belki nad oknami i drzwiami, czyli nadproża, tynk odchodzący od ściany. Świeżo zamalowany fragment ściany to pytanie do sprzedającego.
4. Piwnica i fundamenty. Wilgoć, wykwity soli, zapach stęchlizny, ślady wody na posadzce, stan izolacji.
5. Instalacje. Tablica z bezpiecznikami, gniazda i przewody, kocioł i komin, wentylacja w łazience i kuchni, ciśnienie wody, odpływy, szambo albo oczyszczalnia.
6. Okna i ocieplenie. Szczelność, zaparowania, pleśń w narożnikach i przy nadprożach, czyli w miejscach typowych dla mostków cieplnych.

Inspektor zmierzy wilgotność ścian, a w sezonie grzewczym może użyć kamery termowizyjnej. Wynik oględzin zależy od dostępu: strych, piwnica, kotłownia i tablica z bezpiecznikami muszą być dostępne. Szambo, oczyszczalnię i studnię opisuje instrukcja Szambo, przydomowa oczyszczalnia i studnia.

Azbest i stare źródła ciepła

Płyty azbestowo-cementowe na dachu albo elewacji to wyroby zawierające azbest. Wolno je użytkować do 31 grudnia 2032 roku, jeśli nie są uszkodzone. Właściciel ocenia ich stan i co roku, do 31 stycznia, przekazuje gminie informację o wyrobach. Usuwanie zgłasza w starostwie albo w urzędzie miasta na prawach powiatu, a prace wykonuje firma z zezwoleniami na postępowanie z odpadami niebezpiecznymi. Kupując dom z takim dachem, policz koszt nowego pokrycia i zapytaj w gminie o dofinansowanie usuwania azbestu.

Przy kotle na węgiel albo drewno sprawdź uchwałę antysmogową sejmiku województwa, w którym leży dom. Sejmik może ograniczyć albo zakazać używania kotłów i paliw, które nie spełniają wymagań z uchwały, więc ustal, czy i od kiedy zakaz obejmie kocioł w tym domu. Gdy po zakupie wymienisz źródło ciepła, masz 14 dni na złożenie nowej deklaracji do centralnej ewidencji emisyjności budynków.

Jak policzyć koszt napraw

Każdą wadę z raportu wpisz do tabeli: co trzeba zrobić, jak pilnie (od razu, w ciągu roku, w ciągu kilku lat), ile to kosztuje i kto wycenił. Osobno policz elementy, które działają, ale zbliżają się do końca żywotności: pokrycie dachu, kocioł, okna, instalację elektryczną. Wyceny weź od wykonawców na piśmie i dolicz zapas na usterki odkryte w trakcie robót. Sumę porównaj z ceną domu i z cenami podobnych transakcji w okolicy.

Przykład

Dom z lat dziewięćdziesiątych ma kocioł gazowy o mocy 24 kW, którego spaliny uchodzą kominem bez wentylatora. Ta moc mieści się w przedziale od 20 do 100 kW, więc system ogrzewania wymaga kontroli co najmniej raz na 5 lat. Sprzedający pokazuje protokół kominiarski sprzed dwóch lat, ale nie ma żadnego protokołu pomiarów elektrycznych. Przed umową zamawiasz kontrolę kominiarską i pomiary instalacji elektrycznej. Wyniki i ewentualne naprawy uwzględniasz w cenie albo zapisujesz w umowie, kto i do kiedy je wykona.

Co wpisać do umowy

Sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne domu stwierdzone w ciągu 5 lat od jego wydania. Nie odpowiada za wady, o których wiesz w chwili zawarcia umowy — dlatego wady z raportu inspektora uwzględnij w cenie albo zapisz, kto i do kiedy je usunie. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi strony mogą rękojmię ograniczyć albo wyłączyć. Takie wyłączenie nie chroni sprzedającego, który podstępnie zataił wadę.

Poproś o pisemne oświadczenie sprzedającego o znanych mu wadach, zalaniach, szkodach górniczych i naprawach konstrukcji. Do protokołu wydania domu wpisz stany liczników i listę przekazanych dokumentów. Zasady rękojmi i gwarancji opisuje instrukcja Rękojmia i gwarancja po zakupie mieszkania lub domu.

Kto pomoże przy oględzinach

• pęknięcia, ugięcia, wilgoć — inspektor z uprawnieniami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej;
• komin i wentylacja — mistrz kominiarski przy przewodach dymowych oraz grawitacyjnych przewodach spalinowych i wentylacyjnych, a przy przewodach, w których ciąg wymusza wentylator albo inne urządzenie mechaniczne, osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności;
• gaz i elektryka — osoba z uprawnieniami budowlanymi albo z kwalifikacjami do dozoru nad eksploatacją instalacji;
• kocioł — osoba z wykazu do kontroli systemów ogrzewania w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków;
• azbest — firma, która usuwa wyroby zawierające azbest i ma zezwolenia na postępowanie z odpadami niebezpiecznymi.